Finanzierung Grundstück
06/18/2020

Altes Haus sanieren: mit der passenden Finanzierung gelingt Ihr Projekt

Der Traum vom Eigenheim kann sich – vor allem für handwerklich Begabte - auch mit dem Kauf eines älteren Hauses mit Sanierungsbedarf erfüllen. Wer ein altes Haus sanieren möchte, muss streng unterscheiden zwischen denkmalgeschützten Bauten und solchen, die es nicht sind und sicherlich auch nicht werden.

Altes Haus sanieren setzt eine passende Immobilie voraus

Es sei angeraten, sich bei der Suche nach einem sanierungsbedürftigen Haus auf die Entstehungszeit innerhalb des letzten Jahrhunderts beschränken, da die entsprechenden Behörden schon viele Gründerzeitbauten als denkmalwürdig einstufen und ältere meistens bereits geschützt sind. Die Sanierung von denkmalgeschützten Häusern zur Eigennutzung sollte man Liebhabern überlassen. Neben günstigen Krediten ist die Förderung vor allem steuerlicher Natur (Denkmal-AfA) und entlastet nur den Steuerzahler am oberen Ende der Progression wirksam. Denkmalgeschützte Bauten sind für Gutverdiener eine interessante Kapitalanlage und ein eigener Markt.

Wie beim Neubau eines Architektenhauses sind bei der Sanierung eines Altbaus Zahlungen zu unterschiedlichen Terminen fällig, die weit auseinanderliegen. Und wie beim Neubau sollte der Bauherr über Eigenmittel verfügen, die eine stabile Finanzierung ermöglichen. Wir von der Löwe-Finanz sind gerne behilflich, mit Ihnen den finanziellen Rahmen einer Baufinanzierung festzulegen, innerhalb dessen Sie auf die Suche nach „Ihrem“ Haus gehen können.

Der Idealfall der Baufinanzierung eines Sanierungsobjektes ist der Erwerb aus Eigenmitteln mit nachfolgender Finanzierung der Sanierung. Wer den Kaufpreis und die Nebenkosten aus Eigenmitteln leisten konnte, hat nach dem Erwerb der Immobilie Zeit, die Sanierung zeitlich zu disponieren und eine entsprechende Finanzierung aufzustellen. Benötigen Sie bereits zum Erwerb der Immobilie Fremdmittel, sollten wir gemeinsam ein Konzept erarbeiten, das die notwendigen Mittel beschafft, aber für eine solide, langfristige Lösung offen bleibt.

Faustregel bei der Sanierung eines alten Hauses

Es gibt eine einfache Faustregel in der Immobilienbranche für die Sanierung von Eigenheimen:
Die Kosten für eine Sanierung sollten 75 % der Kosten eines entsprechenden Neubaus niemals überschreiten. Nur wie kalkuliert man eine Sanierung? Es gibt Richtwerttabellen, die man mit äußerster Vorsicht zurate ziehen kann.

Wer sich für ein Sanierungsobjekt interessiert, sollte zunächst einen Blick ins Grundbuch werfen, ob dort Belastungen wie Wegerechte o. Ä. eingetragen sind. Im Baulastenverzeichnis findet man Beschränkungen, denen Bauten auf dem Grundstück unterliegen. Schließlich sollte man prüfen, ob für An- oder Umbauten Genehmigungen vorliegen, als Eigentümer übernimmt man die Haftung dafür.
Für den Blick auf den Bau selbst muss man unbedingt auf das Urteil eines Sachverständigen vertrauen. Man kauft ein Haus „wie besehen“, nur arglistig verschwiegene Mängel können später geltend gemacht werden.

Altes Haus sanieren, niemals ohne Kenntnis eines Sachverständigengutachtens

Das Sachverständigengutachten ist für die Bank Grundlage der Wertermittlung und der Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen. Gemeinsam mit einem Bausachverständigen (das muss nicht der Gutachter sein) muss nun eine Rangliste der Sanierungsmaßnahmen erstellt werden. Mit etwas Glück kann das eine oder andere Problem noch ein paar Jahre auf seine Beseitigung warten. Bei der Planung der Sanierung muss entschieden werden, ob baurechtliche Genehmigungen einzuholen sind. Dann können Angebote für die einzelnen Aufgaben eingeholt werden.

Es gibt zahllose Firmen, die inhabergeführt Bausanierungen durchführen und ein Sanierungsangebot zum Festpreis machen. Die Firmeninhaber, Handwerksmeister oder Bauingenieure, verfügen in den allermeisten Fällen über die „kleine Planvorlageberechtigung“, die Ihnen erlaubt, bei der Baubehörde Pläne für Ein- und Zweifamilienhäuser einzureichen.

Vor allem die, die Eigenleistung in bedeutendem Umfang erbringen wollen, sollten diese durch jemand, der vorlageberechtigt ist, als Teil des Sanierungsvorhabens im Bauplan dokumentieren. Für die Bank ist dies zusammen mit dem Sachverständigengutachten die Hauptgrundlage für eine Entscheidung.

Es ist sehr hilfreich, wenn Sie ein altes Haus sanieren und dieses trotzdem – vielleicht mit Einschränkungen – bereits bewohnen können. Wer ein Haus besitzt, trägt auch die laufenden Kosten, die entstehen, ob es bewohnt wird oder nicht. Bei der Ermittlung der möglichen monatlichen Belastung eines Bauherrens spielt die Frage, wie lange noch die gegenwärtigen Mietzahlungen notwendig sind, eine erhebliche Rolle.

Altes Haus sanieren und von Sonderkrediten und Förderprogrammen profitieren

Bei einem Sanierungsobjekt sind zunächst der Kaufpreis, die Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuch, Makler) und der Sachverständige zu zahlen. Für die Sanierung gibt es von der KfW eine Reihe von Finanzierungsmaßnahmen als Kredit oder direkt ausgezahlten Zuschuss. Wir von der Löwe-Finanz finden im Rahmen einer Baufinanzierung die richtigen Produkte. Kennt man den Umfang der KfW-Förderung, kann man den voraussichtlichen Finanzierungsbedarf an normalen Baukrediten festlegen.

Unbedingt zu klären sind auch alle Fragen der Versicherung. Bauherren sollten grundsätzlich gut versichert sein. Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung ist unbedingt anzuraten. Die Bank fordert eventuell eine Rohbauversicherung, die nach Fertigstellung in eine Gebäudeversicherung umzuwandeln ist. Eine Baufertigstellungsversicherung und eine Bauleistungsversicherung müssen geprüft werden. Wer Hilfe in Anspruch nimmt, sollte über eine Bauhelferversicherung nachdenken.
Wir von der Löwe-Finanz als Versicherungsmakler beraten Sie auch kompetent zu all diesen Fragen.

Mit grundsätzlichen Überlegungen zur Baufinanzierung sollte man so früh wie möglich beginnen, um Entscheidungen, wenn sie notwendig werden, vorbereitet treffen zu können.
Löwe-Finanz ist als behördlich zugelassener Immobiliardarlehensvermittler der qualifizierte Berater in allen Fragen der Baufinanzierung. Wir kennen alle Kreditprogramme der staatlichen Förderbank KfW wie alle regionalen und lokalen Fördermöglichkeiten. Nutzen Sie unsere Erfahrung und die Möglichkeit, durch uns die Korrespondenz mit den Banken kompetent und zielführend erledigen zu lassen. Eine Sanierung kostet viel Kraft, die Sie nicht mit Bürokratie vergeuden sollten.

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