Anschaffungsnebenkosten einer Immobilie oder eines Grundstücks

Anschaffungsnebenkosten sind Kosten, die beim Erwerb eines Wirtschaftsguts zusätzlich zum Anschaffungspreis anfallen.

Die Bedeutung der Anschaffungsnebenkosten für Private

Im Verbraucherbereich müssen Anschaffungsnebenkosten vor allem im Zusammenhang mit Immobilien betrachtet werden. Der Gesamtbetrag, der für den Erwerb einer Immobilie aufgewendet werden muss, setzt sich zusammen aus den Anschaffungskosten, den Anschaffungsnebenkosten und den nachträglichen Anschaffungskosten. Die Abgrenzung der Positionen Anschaffungskosten und Anschaffungsnebenkosten wird unterschiedlich gehandhabt. Um einen Immobilienkredit beantragen zu können, ist die Vorlage einer exakten Kalkulation notwendig.

1. Die Anschaffungskosten
   Beim Erwerb eines Bestandsgebäudes oder eines schlüsselfertigen Neubaus ist hier zunächst der Kaufpreis zu nennen.
   Wer selbst als Bauherr auftritt, muss die Gestehungskosten darstellen. Diese setzen sich zusammen aus dem Kaufpreis für das Grundstück, dessen Erschließung, die Kosten für Planung und Bauleitung, Versicherungen sowie für die einzelnen Bauleistungen und dem dafür benötigten Material.
2. Die Anschaffungsnebenkosten
   Typische Aufwendungen in dieser Kategorie sind:
   - Notarkosten
   - Grundbuchamt
   - Grunderwerbssteuer
   - Maklerkosten
   - Gutachterkosten
   - Vermessungskosten, soweit nicht unter den Anschaffungskosten erfasst
   - Erschließungskosten, soweit nicht unter den Anschaffungskosten erfasst
   - sonstige Aufwendungen (Fahrt- und Übernachtungskosten, für Reisen, die im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb erfolgt sind und andere Aufwendungen dafür).
3. Die nachträglichen Anschaffungskosten
   Der Begriff selbst stammt aus dem HGB (Handelsgesetzbuch und ist vor allem im gewerblichen Bereich von Bedeutung. Das Gesetz bezeichnet Kosten so, die dazu dienen, ein Wirtschaftsgut in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen und die nachträglich anfallen. Sie sind grundsätzlich den Anschaffungskosten zuzurechnen. Bei privaten Bauvorhaben können sie, soweit bekannt, in die Gesamtkalkulation miteinbezogen werden.

Die Rolle der Anschaffungsnebenkosten für eine Baufinanzierung

Wer als Verbraucher eine Baufinanzierung plant, muss die zum Kaufbetrag oder zum Gestehungspreis die Nebenkosten hinzurechnen, um die Höhe des benötigten Darlehens herauszufinden. In der Praxis muss mit wenigstens 15 % Anschaffungsnebenkosten bei einem Immobilienerwerb gerechnet werden. Die meisten Anschaffungsnebenkosten erhöhen den Wert des Gebäudes nicht, sondern sind mit der Abwicklung des Kaufvertrages verlorenes Geld.

Der Beleihungswert einer Immobilie wird von der Bank auf der Grundlage eines möglichen Wiederverkaufswerts ermittelt. Die Anschaffungsnebenkosten werden dabei mit wenigen Ausnahmen nicht berücksichtigt. Sie sollten daher nach Möglichkeit stets mit Eigenkapital finanziert werden. Gegenwärtig sehen die Banken den Beleihungsspielraum von Immobilien sehr eng.

Die Anschaffungsnebenkosten im gewerblichen Bereich

Die Anschaffungsnebenkosten sind in der Praxis ein Hauptproblem der Anlagenbuchhaltung. Grundsätzlich müssen die Kosten für die Anschaffung von beweglichen und unbeweglichen Wirtschaftsgütern in der Bilanz aktiviert und in der Folge abgeschrieben werden (Abschreibung auf Anlagen gemäß steuerlicher Tabelle).

1. Bei Gebäuden sind die Anschaffungsnebenkosten dem Gebäude zuzuschreiben.
2. Bei Maschinen sind Anschaffungsnebenkosten die für die Lieferung, Montage und Inbetriebnahme. Bauarbeiten, die zur Vorbereitung der Aufstellung nötig waren, gehören zu den Anschaffungsnebenkosten, selbst wenn sie zeitlich deutlich früher vorgenommen wurden. Auch die Kosten für eine eventuell notwendige Zulassung oder versicherungstechnischen Gefahreneinschätzung sind hier zu nennen. Ein eventuelles Skonto vermindert die Aktivposition.

Nicht zu den Anschaffungsnebenkosten zählen die Kosten für die Finanzierung. Sie gelten als Anschaffungsgemeinkosten und können sofort, den Gewinn mindernd in Ansatz gebracht werden.

Werbungskosten und Anschaffungsnebenkosten

Durch die verbreitete Arbeit im Home-Office fallen für manche Arbeitnehmer steuerlich zwar weniger Kilometer-Pauschale an, aber dafür können Aufwendungen für das Arbeitszimmer geltend gemacht werden. Die Abschreibung von Wirtschaftsgütern kann u. U. in ähnlicher Form wie bei Gewerbebetrieben in den Werbungskosten erfolgen. Steuerlicher Rat – übrigens auch von den Finanzämtern – hilft weiter!