Worin unterschieden sich Anschlussfinanzierung / Forward-Darlehen / Nachfinanzierung?

Die Begriffe Anschlussfinanzierung und Nachfinanzierung werden oft verwechselt. Beide bezeichnen Vorgänge aus dem Bereich der Baufinanzierung, die jedoch nicht in einem direkten Zusammenhang stehen.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Eine Baufinanzierung ist oft so aufgestellt, dass die Zinsbindung des Hauptdarlehens ausläuft, wenn das Darlehen noch nicht vollständig abgezahlt ist. Dabei ist in vielen Fällen die Restschuld noch sehr hoch, wie das folgende Beispiel zeigt:

Kreditaufnahme 2010 250.000 Euro

Monatliche Darlehensrate 1.250 Euro
davon Zinsen 833,33 Euro (4 % Sollzins)
davon Tilgung 416,67 Euro (2 % Tilgung)

Restschuld nach 10 Jahren 188.645,91 Euro

Für diese Restschuld muss eine neue Finanzierung aufgestellt werden, die sogenannte Anschlussfinanzierung. Grundsätzlich ist die Bank, die das Darlehen gewährt hat, verpflichtet, drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung zu unterbreiten.

Man sollte jedoch nicht auf das Angebot der Bank warten, sondern viel früher, im Idealfall fünf Jahre vorher, damit beginnen, sich mit diesem unausweichlichen Problem zu beschäftigen. Auch die Anschlussfinanzierung ist eine Baufinanzierung mit allen damit zusammenhängenden Problemen. Diese werden allerdings dadurch gemildert, dass eine bestehende, teilweise abbezahlte, Immobilie beliehen werden soll.

Im Normalfall ist davon auszugehen, dass sich der Wert der Immobilie in den letzten Jahren erhöht hat. Dazu wurden in den allermeisten Fällen auf das bestehende Darlehen Tilgungszahlungen geleistet. Dies führt dazu, dass die Beleihungsgrenze im Normalfall keine Rolle spielt. Wenn die bisherige Darlehensabwicklung unauffällig war, kann die Anschlussfinanzierung durchaus dazu genutzt werden, den Bau einer Garage oder Veranda mitzufinanzieren oder auch Mittel zur freien Verfügung bereitzustellen.

Kreditgeber sind gehalten, bei Darlehen für eigengenutzte Wohnimmobilien die persönliche Situation des Kreditnehmers in der Zukunft zu berücksichtigen. Hier ist vor allem die Veränderung der Einkommenslage beim Renteneintritt gemeint. Wer mit einer deutlichen Minderung des Einkommens rechnen muss, sollte versuchen, vorher noch den größten Teil der Verpflichtungen zu tilgen.

Wir von der Löwe-Finanz sind gerne dabei behilflich, eine tragfähige Anschlussfinanzierung zu planen, die die individuellen Voraussetzungen berücksichtigt.

Was versteht man unter einem Forward-Darlehen?

Auf keinen Fall sollte man auf das Angebot der Bank für eine Anschlussfinanzierung warten. Dabei kann dieses durchaus sehr gut sein. Zu empfehlen ist gegenwärtig, zu überlegen, wie man die Phase niedriger Zinsen für sich nutzen kann. Wer Schuldner eines Kredites ist, dessen Zinsbindung innerhalb der nächsten fünf Jahre ausläuft, kann sich dazu eines sogenannten Forward-Darlehens bedienen. Dabei handelt es sich um Baudarlehen, die in der Zukunft beginnen, und für die während der Wartezeit keine Zinsen oder Gebühren fällig werden. Dabei werden die Vertragskonditionen, Zinsen und Laufzeit, bei Vertragsabschluss fest vereinbart. Der Laufzeitbeginn kann bis zu 60 Monaten nach dem Vertragsschluss erfolgen. Bezahlt wird diese Zinsgarantie durch einen Zinsaufschlag in Abhängigkeit von der Länge der Wartezeit (Forward-Periode) und der jeweiligen Zinsstruktur.

Nimmt der Kreditnehmer nach Vertragsabschluss das Forward-Darlehen nicht an, wird eine Vertragsstrafe, die Nichtabnahmeentschädigung, fällig. Dies ist vor allem bei in der Zukunft sinkenden Zinsen vorstellbar. Da dies gegenwärtig nicht möglich scheint, ist das Forward-Darlehen augenblicklich erste Wahl für alle, die glauben, dass wir in absehbarer Zeit mit einem steigenden Zinsniveau zu rechnen haben. Wir von der Löwe-Finanz beraten Sie gerne.

Wann spricht man von Nachfinanzierung?

Wenn eine Baufinanzierung für die planmäßige Abwicklung nicht ausreicht, und eine gezielte Erweiterung oder Neuaufstellung notwendig wird, spricht man von Nachfinanzierung.

Nachfinanzierung ist immer ein Unfall und bedeutet immer die Gefährdung des gesamten Bau- oder Kaufvorhabens! Es ist höchste Vorsicht geboten und guter Rat ist besonders wichtig, damit aus dem Unfall kein Unglück wird.

Die Gründe für eine Nachfinanzierung sind vielfältig. Die Notwendigkeit einer Nachfinanzierung ergibt sich bei Bauvorhaben und gelegentlich beim Kauf von Immobilien.
Unvorhergesehene Ereignisse während der Bauabwicklung können zusätzliche Kosten verursachen. Der Einsturz einer Baugrube oder ein Wassereinbruch aus geologischen Gründen
sind hier typisch. Auch Diebstähle von Baumaterial oder Vandalismus am Rohbau werden immer bedeutender. Zu den Kosten für die Wiederherstellung eines entwicklungsfähigen Zustands kommen immer auch noch die für die Verzögerung der Bauarbeiten. Nicht vergessen darf man hier die Gutachterhonorare, die manchmal die zusätzlichen Baukosten der Höhe nach erreichen oder gar überschreiten.

Beim Immobilienkauf tritt das Problem der Nachfinanzierung deutlich seltener auf. Da den meisten Immobilientransaktionen eine gutachterliche Wertermittlung vorausgeht, sind versteckte Mängel, die kurzfristig behoben werden müssen, eher die Ausnahme.

Neben den unausweichlichen Problemen gibt es allerdings noch einen vermeidbaren Anlass für eine Nachfinanzierung: die nicht sachgerechte Baufinanzierung selbst. Baufinanzierung ist immer eine komplexe Angelegenheit und wenn es bei der Aufstellung an Fachwissen und Erfahrung mangelt, ist nicht selten eine Nachfinanzierung die Folge. Diese wird, wenn der Beleihungsspielraum ausgereizt ist, zum grundlegenden Problem.

Eine Nachfinanzierung ist immer teuer. Eine gute Baufinanzierung kann sie nicht immer vermeiden. Aber eine gute Beratung, die aus Erfahrung weiß, wann die Finanzberatung um Rechtsberatung ergänzt werden muss und rechtzeitig die Kreditgeber einbindet, kann in vielen Fällen die Folgen abmindern.