Baudarlehen vorzeitig ablösen und von günstigeren Konditionen profitieren

Nach wie vor ist Baugeld so billig wie noch nie in der deutschen Wirtschaftsgeschichte. Wer also noch über eine laufende Baufinanzierung verfügt, sollte prüfen, ob man das Baudarlehen vorzeitig ablösen und eine Umschuldung zu den gegenwärtig günstigen Konditionen vereinbaren kann. Allerdings mehren sich die Anzeichen, dass diese Niedrigzinsphase in absehbarer Zeit zu Ende gehen könnte. Vor allem die mittlerweile für breite Kreise fühlbare Inflation dürfte die EZB zum Handeln zwingen. Erste Versuche, diese als vorübergehendes Phänomen darzustellen, klangen wenig glaubwürdig. Die Europäische Zentralbank hat zusätzlich zur Niedrigzinspolitik über eine lange Zeit die Geldmenge zusätzlich durch – zumindest hierzulande – äußerst umstrittene Anleihenkäufe aufgebläht. Diese werden zwar nun langsam zurückgefahren. Der unter Volkswirten klassische Königsweg der Bekämpfung einer Geldmengeninflation ist aber die Politik des knappen Geldes und die führt immer zu einer Zinserhöhung.

Gründe und Voraussetzung zur vorzeitigen Ablösung Ihres Baudarlehens

Die vorzeitige Ablösung eines Baudarlehens ist an die Zustimmung der kreditgebenden Bank gebunden. Die Bank kann die Zustimmung zur Kreditkündigung ablehnen, außer es liegt ein besonderer Kündigungsgrund vor. Weitere Motive für eine vorzeitige Rückzahlung sind:

1. Die Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse
   Etwa acht Jahre nach der Aufnahme eines Baudarlehens hat sich für viele Darlehensnehmer die finanzielle Situation so geändert, dass eine Neuorganisation der Verpflichtungen sinnvoll erscheint. Meistens haben sich die Einkommensverhältnisse verbessert und so mancher würde gerne die Rückzahlungen erhöhen, speziell dann, wenn der ursprünglich geplante Zeitraum für die Baufinanzierung über den Eintritt ins Rentenalter hinaus reicht.
2. Neuen finanziellen Spielraum schaffen
   Der starke Anstieg der Immobilienpreise und die fortlaufende Tilgung des bestehenden Darlehens während der letzten Jahre ermöglichen in vielen Fällen eine Neubewertung der Immobilie und eine Neuberechnung des Beleihungswerts. Diese kann die Grundlage für die Bereitstellung liquider Mittel sein.
3. Der Verkauf der Immobilie
   Die Kündigung eines bestehenden Darlehensvertrages innerhalb der Zinsbindungsfrist setzt einen besonderen Grund voraus. Die Rechtsprechung definiert den Verkauf der Immobilie als solchen.
4. Vorliegen eines besonderen Grundes
   Ein weiterer besonderer Grund für die vorzeitige Kündigung eines Baudarlehens durch den Darlehensnehmer liegt vor, wenn die kreditgebende Bank eine Erhöhung der Darlehenssumme ablehnt.

Diese Kosten kommen auf Sie zu, wenn Sie ein Baudarlehen vorzeitig ablösen

Wird ein Darlehen vorzeitig abgelöst, so steht dem Kreditgeber Schadensersatz, die Vorfälligkeitsentschädigung, zu. Der Bank entsteht tatsächlich ein Schaden: zum einen fallen eingeplante Zinseinnahmen weg, zum anderen wurde der Kredit durch die Ausgabe entsprechend langlaufender Anleihen möglich gemacht, die weiter mit Zinszahlungen bedient werden müssen. Die Bank ist verpflichtet, den der Forderung einer Vorfälligkeitsentschädigung zugrunde liegenden Schaden genau zu begründen und dessen Berechnung zu belegen. Die Vorfälligkeitsentschädigung selbst ist zwar gesetzlich begründet, das Vorgehen im Einzelfall beruht aber weitgehend auf einer nicht eindeutigen Rechtsprechung. Grundsätzlich sitzt die Bank „am längeren Hebel“, da sie die Zustimmung zur Kündigung verweigern kann. Die Rechtssicherheit ist weitgehend verloren gegangen.

Wer nicht ständig mit der Materie beschäftigt ist, bedarf unbedingt der Unterstützung. Tatsächlich sind die Forderungen aus Vorfälligkeitsentschädigung vieler Banken fehlerhaft oder/ und zu hoch. Löwe-Finanz übernimmt bei der Abwicklung einer Umschuldung die Verhandlungen mit dem Kreditgeber über die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung und wahrt dabei das Interesse des Auftraggebers.

Grundzüge der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Der größte Teil der Schadenssumme berechnet sich aus dem Zinsschaden. Dafür können zwei Berechnungsansätze verwendet werden:

1. Der Aktiv-Aktiv-Vergleich
   Ausgangspunkt der Berechnungen wäre der Neuabschluss eines Darlehens zu Konditionen, die die Bank schlechter stellen im Vergleich zum bestehenden. Diese Methode ist für die Bank verpflichtend, wenn der Kunde mit der Kündigung des bestehenden ein neues Darlehen abschließt.
2. Der Aktiv-Passiv-Vergleich
   Die Bank vergleicht den gekündigten Kredit mit den Ertragsmöglichkeiten auf dem Kapitalmarkt, wobei für gewöhnlich Hypothekenpfandbriefe als Beispiel dienen. Diese Methode verspricht meist eine höhere Vorfälligkeitsentschädigung als die erstgenannte und ist daher erste Wahl bei den Banken.

Neben dem Zinsschaden darf die Bank noch eine Bearbeitungsgebühr für die Kündigung in Rechnung stellen.

Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung muss die Bank drei Posten zugunsten des Kunden berücksichtigen:

1. Die Erstattung für erspartes Risiko: Bei der Festsetzung der Sollzinsen für den gekündigten Kredit hat die Bank ein Ausfallrisiko einkalkuliert, das für den nicht in Anspruch genommenen Zeitraum entfällt;
2. Die Margenerstattung: Ein Teil der Gewinnspanne ist vom Bruttozinsschaden abzuziehen;
3. Erstattung der Verwaltungskosten: Auch diese sind im Zinssatz des gekündigten Kredits enthalten und der Wegfall muss anteilig berücksichtigt werden.

Die Neuordnung einer Baufinanzierung bringt Änderungen der Eintragungen im Grundbuch mit sich. Die entsprechenden Gebühren für Notar und Grundbuch müssen ebenfalls bedacht werden.

Baudarlehen vorzeitig ablösen und bei Löwe-Finanz vom Niedrigzins profitieren

Eine Umschuldung bestehender Baufinanzierungen sollte im gegenwärtigen Zeitpunkt unbedingt erwogen werden. Selbst wenn der zu erwartende Zinsvorteil nur gering ist, kann so das gegenwärtige Zinsniveau auf lange 10 Jahre gesichert werden. Wir von der Löwe-Finanz würden gerne mit Ihnen im persönlichen Gespräch klären, wie sinnvoll es ist, Ihre Baufinanzierung auf eine neue langfristige Grundlage zu stellen. Die Beratung durch Löwe-Finanz ist kostenlos und wir übernehmen auch die Abwicklung der Kündigung und die Formalitäten zum neuen Darlehen für Sie.
Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.