Baufinanzierung Ausland: hier finden Sie die passenden Darlehen für Auslandsimmobilien

Der Wunsch nach einer Baufinanzierung im Ausland ist heute keine Seltenheit mehr. Eine Million Deutsche besitzen eine Auslandsimmobilie. Der Alterssitz im Süden ist für viele realisierbar geworden, manche suchen einen Zweitwohnsitz und wieder andere eine sinnvolle Kapitalanlage. Ausland ist nicht gleich Ausland, auch EU-Ausland ist nicht gleich EU-Ausland! Das Immobilienrecht ist so gut wie in jedem Land geprägt von geschichtlichen Entwicklungen. Es unterscheidet sich stark von Land zu Land. Und nicht selten verwirrt es durch den Gebrauch von Begriffen, die uns zwar geläufig sind, aber anderswo völlig andere Inhalte umfassen. Auch innerhalb der EU sind die Unterschiede enorm und bis heute blieben alle Versuche, das Grundstücksrecht anzugleichen, ergebnislos.

Deutsche Banken und die Baufinanzierung im Ausland

Banken sind gesetzlich verpflichtet, ihre ausgereichten Kredite nach Sicherheiten zu klassifizieren. Danach berechnet sich nicht nur der verlangte Zinssatz für den Kredit, sondern auch die von den Banken verlangte Unterlegung von Krediten mit Eigenkapital. Die Wertermittlung von Immobilien und in deren Folge die Feststellung des Beleihungswertes ist in Deutschland gesetzlich geregelt. Eingespielte Abläufe und der Zugang zu den notwendigen Informationen erlauben den Banken eine Immobilienkreditanfrage zu für beide Seiten vertretbaren Kosten abzuwickeln. Für den seltenen Fall, dass ein Grundpfandrecht in Anspruch genommen werden muss, stehen stabile und vertrauenswürdige rechtliche Abläufe zur Verfügung. Die deutsche Immobilienfinanzierung beruht auf dem Grundbuchrecht und den damit zusammenhängenden Gesetzen und beschränkt die Banken damit zunächst auf dessen Geltungsbereich. Allerdings ist die Nachfrage nach Finanzierungen für Auslandsimmobilien so groß, dass zumindest für die folgenden Länder in Deutschland Lösungen gefunden werden können:

Belgien
Dänemark
Frankreich
Italien
Luxemburg
Niederlande
Österreich
Portugal
Schweden
Schweiz
Spanien
Türkei.

Finanzbedarf für die Immobilienfinanzierung von ausländischen Objekten ermitteln

Eine der großen Hürden auf dem Weg zur Auslandsimmobilie ist die Feststellung der tatsächlichen Kosten eines Erwerbs. Während in Deutschland die Nebenkosten für jedermann berechenbar sind, ist das in vielen anderen Ländern zumindest für Ausländer unüberschaubar. Einheimische Unterstützung ist immer geboten. Zahllose Genehmigungen, die in Deutschland der Notar einholt, müssen anderswo einzeln beantragt und bezahlt werden. Während in Deutschland durchschnittlich 9 bis 12 % des Kaufpreises als Nebenkosten fällig werden, sollte anderswo mindestens das Doppelte einkalkuliert werden. So wird in Spanien beim Immobilienkauf die ganz gewöhnliche Mehrwertsteuer fällig, wenn das Grundstück von einem Unternehmen erworben wird und die beträgt 21 %! Insbesondere bei typischen Ferienimmobilien ist die Wertentwicklung kaum oder nur schwer einzuschätzen. Daher sollte wenigstens die Hälfte des Kaufpreises mit Eigenkapital finanziert werden.
Ein weiteres Problem, das meist nicht bereits mit dem Kauf auftritt, aber spätestens nach einem Jahr sind die wiederkehrenden Steuern und Lasten. Bei einer Kapitalanlage sind sie zwingender Teil der Rentabilitätsberechnung. Neben der überall fälligen Grundsteuer gibt es etwa die Selbstnutzungssteuer oder die Katastersteuer. Übersteigt der Wert der Immobilie 700.000 Euro, so erheben Frankreich und Spanien auch für Nichtresidenten Vermögenssteuer.

Der Königsweg der Baufinanzierung für das Ausland

Die große Mehrzahl der deutschen Banken finanziert den Immobilienerwerb im Ausland nur dann, wenn zur Besicherung des Kredits eine inländische Immobilie mit einem entsprechenden Beleihungsspielraum angeboten wird. Gegenwärtig muss damit gerechnet werden, dass die Bank eine relativ hohe Tilgung verlangt. Entsprechende Bonität vorausgesetzt, wären gegenwärtig Darlehen zu 1,2 % Zinsen bei einer Laufzeit von 10 Jahren möglich. Dies bedeutet:

bei einer Darlehenshöhe von 100.000 Euro und 3 % Tilgung eine Restschuld von
68.143 Euro nach 10 Jahren und eine monatliche Ratenhöhe von 350 Euro;
bei einer Tilgung von 4 % eine Restschuld von 57.524 Euro nach 10 Jahren und eine Ratenhöhe von 433,33 Euro.

Generell darf davon ausgegangen werden, dass eine Immobilienfinanzierung in Deutschland stets günstiger ist als in anderen Ländern.

Andere Finanzierungsformen für ausländische Immobilien

Für Kunden mit sehr guter Bonität bieten einige Banken auch die Kreditgewährung außerhalb der klassischen Baufinanzierung durch ein langlaufendes grundschuldbesichertes Darlehen an. Allerdings ist diese Variante meist auf Spanien, Portugal und Frankreich begrenzt. Dabei handelt es sich um Festdarlehen, die mit einem Bausparvertrag gekoppelt sind. Für die Festdarlehen muss mit deutlich höheren Zinsen im Vergleich zu den grundschuldbesicherten gerechnet werden.
Ein Finanzierungsbedarf deutlich unter 100.000 Euro kann durch einen normalen Privatkredit befriedigt werden. Bei ordentlicher Bonität sind 50.000 Euro bei einer Laufzeit von 10 Jahren mit einer Monatsrate von rund 500 Euro verfügbar.

Die Baufinanzierungfinanzierung durch ausländische Banken

Wer einen Kreditvertrag im Ausland unterschreibt, erkennt damit stets auch die Rechtsordnung des jeweiligen Landes als verbindlich für seinen Kreditvertrag an. Auch die Sprache für den Geschäftsverkehr mit der Bank und der Gerichtsstandort werden so festgeschrieben. Da kaum jemand Fremdsprachen Vertrags-sicher spricht, ist die Zuziehung von beeidigten Übersetzern teure Notwendigkeit. Daher sind vor allem die Angebote örtlicher Makler, die eine Finanzierung mit anbieten, mit äußerster Vorsicht zu prüfen. Alle Angebote, die eine saisonale Vermietung mit einschließen und deren Erträge in die Finanzierung miteinbeziehen, sollten stets vom eigenen, landeskundigen oder ortsansässigen Rechtsanwalt geprüft werden.

Fazit: Der Immobilienerwerb im Ausland ist schwierig, aber nicht unmöglich. Löwe-Finanz berät Sie zur Baufinanzierung und wickelt die Antragstellung ohne Kosten für Sie ab.