Baufinanzierung durch Makler vermitteln lassen?

Wer die Anzeigen von Immobilienmaklern aufmerksam liest, wird feststellen, dass das Thema Baufinanzierung sehr allgemein behandelt oder ganz vermieden wird. Handelt es sich um den Verkauf von Neubauimmobilien, so finden sich des Öfteren vage Formulierungen wie „Finanzierung verfügbar“ oder „Hilfestellung bei der Finanzierung“, was die Frage aufwirft, ob man eine Baufinanzierung durch Makler vermitteln lassen sollte.

Die Vermittlung von Baufinanzierungen gehört üblicherweise nicht zu den Aufgaben eines Immobilienmaklers

In Deutschland benötigen Immobilienmakler zur Ausübung ihres Gewerbes eine behördliche Erlaubnis (§ 34 c Gewerbeordnung). Der Nachweis einer fachlichen Ausbildung und/oder von Berufspraxis wird hierzulande unverändert nicht verlangt. Mögliche Gründe, die Erlaubnis zu versagen, wären Vorstrafen oder „ungeordnete finanzielle Verhältnisse“. Die Erlaubnis ist begrenzt auf

die Vermittlung eines Abschlusses oder
den Nachweis der Gelegenheit eines Abschlusses von Verträgen über bebaute oder unbebaute Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Miet- und Pachtverhältnisse.

Die Beratung zur Baufinanzierung oder die Übernahme von Aufgaben bei deren Abwicklung sind nicht Teil des Berufsbildes Immobilienmakler. Immobilienmakler arbeiten im Auftrag und nach den Vorgaben des Auftraggebers. Sowohl Käufer wie Verkäufer können Aufträge erteilen und sich so die Unterstützung des Maklers sichern. Auch eine gemeinsame Auftragserteilung durch Käufer und Verkäufer ist grundsätzlich möglich. Der Immobilienmakler unterscheidet sich hier grundlegend vom Versicherungsmakler, der immer die Interessen des Versicherten vertritt. Der Immobilienmakler ist seinem Auftraggeber verpflichtet.

Vor allem Käufer von Neubauwohnungen und Neubaueigenheimen treffen häufig auf Makler mit Alleinauftrag. Diese vermarkten Bauprojekte im Auftrag des Bauherren. Die das Projekt finanzierende Bank hat natürlich ein Interesse daran, ihre durch die Verkäufe auslaufende Projektfinanzierung durch langfristige Baufinanzierungen zu ersetzen. Der Immobilienmakler darf zwar keine direkte Finanzierung vermitteln, aber er kann den Kaufinteressenten darauf hinweisen, dass bei einer bestimmten Bank für ein bestimmtes Objekt eine „besonders günstige“ Finanzierungsmöglichkeit besteht. Natürlich darf auch vermutet werden, dass dieser „Hinweis“ von der Bank honoriert wird, wenn auch eher auf Umwegen.

Die Bank als Makler für Baufinanzierungen

Alle großen Banken betreiben in irgendeiner Form das Immobiliengeschäft. So firmiert etwa „Postbank Immobilien“ als Konzernmakler der Deutschen Bank, bei den Sparkassen ist das Geschäft meist auf die Landesbausparkassen verlagert und Volksbanken besitzen gerne eine „VR Immobilien GmbH“. Viele Banken betreiben nicht nur eine Maklerfirma, sondern auch konzerneigene Bauträger, die oft nicht als solche zu erkennen sind. Die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt erlaubt es offensichtlich zumindest regional, dass gewisse Wohnimmobilien nur bei gleichzeitiger Inanspruchnahme einer bestimmten Finanzierung erworben werden können.
Dabei bleibt aber ein wichtiger Aspekt jeder Baufinanzierung für Private unberücksichtigt: Eine Baufinanzierung muss der individuellen wirtschaftlichen Lage dessen, der sie tragen soll, angepasst sein. Die Qualität einer Baufinanzierung beeinflusst über einen langen Zeitraum die Lebensqualität. Daher ist zwingend erforderlich, dass alle Aspekte einer Existenz berücksichtigt werden. Baufinanzierung ist Lebensplanung und muss die wirtschaftliche Absicherung der Gegenwart wie die der Zukunft einschließen: In der Medizin würde es „ganzheitliches Konzept“ genannt.

Der Immobiliardarlehensvermittler für Baufinanzierungen

Um Immobilienkäufern und Bauherren die angemessene und notwendige Beratung und Betreuung zuteilwerden zu lassen, hat der Gesetzgeber ein eigenes Gewerbe geschaffen und es in einem eigenen Bundesgesetz recht genau umschrieben: den Immobiliardarlehensvermittler nach § 34 i Abs.1 Satz 1 Gewerbeordnung, definiert in der Verordnung über Immobiliardarlehensvermittlung (ImmVermV). § 12 ImmVermV bestimmt eindeutig, wessen Interessen vom Immobiliardarlehensvermittler vertreten werden: Der Gewerbetreibende ist verpflichtet, seine Tätigkeit mit der erforderlichen Sachkenntnis, Sorgfalt und Gewissenhaftigkeit im Interesse des Immobiliardarlehensnehmers auszuüben. Der Immobiliardarlehensvermittler betreibt ein zulassungspflichtiges Gewerbe, das in ein entsprechendes öffentliches Register eingetragen wird und besonderer Aufsicht durch die Behörden unterliegt. Voraussetzungen für die Zulassung sind:

Sachkunde
persönliche Zuverlässigkeit
geordnete Vermögensverhältnisse
eine ausreichende Berufshaftpflichtversicherung.

Worauf erstreckt sich die Gewerbeerlaubnis des Immobiliardarlehensvermittler?

Die Erlaubnis gilt für Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge im Sinne von § 491 BGB. Dabei handelt es sich um Kredite zwischen einem Unternehmer (der in der Regel eine Bank ist) und einem Verbraucher. Das Darlehen ist durch eine Reallast besichert und/oder dient dem Erwerb von Immobilien oder grundstücksgleichen Rechten. Ergänzend gilt die Erlaubnis für „entgeltliche Finanzierungshilfen“. Dies ermöglicht im juristischen Sinn – vor allem bei der Finanzierung von privaten Bauvorhaben – die Aufstellung einer gestaffelten Finanzierung nach Bauabschnitten. Bei einer umfassenden Beratung zur Baufinanzierung, wie sie dem Gesetzgeber vorschwebte, ergibt sich die Notwendigkeit, weitere Finanzdienstleistungen in Anspruch zu nehmen.
Die Vermittlung von Bausparverträgen ist nicht durch die Erlaubnis „Immobiliardarlehensvermittler“ abgedeckt, sondern Teil des Tätigkeitsbereichs „Finanzanlagenvermittler nach § 34 f Gewerbeordnung“. Für die grundsätzlich notwendige Absicherung der Restschuld durch eine Risiko-Lebensversicherung wiederum bedarf es eines Versicherungsmaklers nach § 34 d Gewerbeordnung.

Immobilienmakler als Finanzberater?

Die Notwendigkeit, eine Baufinanzierung als Konzept für einen Lebensabschnitt aufzustellen und umzusetzen, bedingt nicht nur umfassende Sachkenntnis, sondern auch umfassende Gewerbezulassungen. Immobilienmakler nehmen eine wichtige Aufgabe im Wirtschaftsleben wahr: Die Beratung zu Baufinanzierungen und zur finanziellen Lebensplanung gehört nicht dazu. Der Immobiliardarlehensvermittler vermittelt nicht nur Darlehen, sondern er vertritt gegenüber den Kreditgebern die Interessen des Bauherren oder Käufers.

Was ist die bessere Alternative zur Baufinanzierung durch Makler?

Löwe-Finanz verfügt über alle drei wichtigen Zulassungen für eine geordnete, sachkundige und zielführende Beratung zu allen Verbraucherfinanzfragen, insbesondere auch der Baufinanzierung. Auch wenn Löwe-Finanz Ihre Interessen vertritt, sind unsere Dienste für Sie kostenlos. Wir wählen für Sie aus dem Gesamtmarkt das für Sie beste Angebot und sorgen professionell für die Abwicklung. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.