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Baufinanzierung kündigen: das sollten Sie wissen

Wer seine Baufinanzierung kündigen möchte, steht in der Mehrzahl der Fälle vor dem Verkauf einer Immobilie oder aber hegt den Wunsch nach besseren Konditionen für das Hauptdarlehen. In jedem Fall aber ist es ein einschneidender Schritt, der genau überlegt sein will.

Kann ich meine Baufinanzierung kündigen?

Der Gesetzgeber hat dem Darlehensnehmer ein Kündigungsrecht bei langlaufenden Verträgen nach 10 Jahren eingeräumt, wenn ein fester Zinssatz vereinbart ist. Dieses Kündigungsrecht kann nicht durch eine vertragliche Klausel ausgeschlossen werden. Vor dem Ablauf dieser Frist ist eine Kündigung ebenfalls möglich, allerdings hat dann der Darlehensgeber ein Recht auf Schadensersatz, die Vorfälligkeitsentschädigung.

Wer eine Baufinanzierung kündigen möchte, muss in diesem Zusammenhang drei mögliche Szenarien betrachten:

  1. die Kündigung eines langlaufenden Darlehens mit Zinsfestschreibung nach der gesetzlichen Frist von 10 Jahren,
  2. die Kündigung eines langlaufenden Darlehens mit Zinsfestschreibung vor der gesetzlichen Frist von 10 Jahren und
  3. die Kündigung eines kurzlaufenden Darlehens oder eines unbefristeten Darlehens mit regelmäßiger Zinsanpassung.

Die 10-Jahresfrist zu nutzen gründet fast ausschließlich auf zwei Überlegungen, die einander ergänzen können: der Wechsel zu einem kostengünstigeren Darlehen und die Inanspruchnahme eines freigewordenen Finanzierungsspielraums.

Der historische Tiefstand bei den Zinsen weckt den verständlichen Wunsch, davon zu profitieren. Vor rund 10 Jahren wurden Baufinanzierungen mit langlaufenden Verträgen um die 4 % abgeschlossen. Heute sind wir bei rund 1 %. Der Wechsel lohnt sich rechnerisch in jedem Fall.

Die Kündigung der Baufinanzierung nach 10 Jahren

Bei näherem Hinsehen gibt es, trotz der eigentlich einfachen Regelung im Gesetzestext, einiges zu beachten, will man eine gültige Baufinanzierung kündigen. Ein erstes Problem ist das Herausfinden des richtigen Kündigungstermins. Die Kündigung ist möglich nach 10 Jahren, gerechnet vom Zugang des Darlehensbetrages. Die 10-Jahres-Frist beginnt nicht am Tag des Vertragsschlusses zu laufen, sondern immer später. Maßgebend ist der Tag des Eingangs des Darlehens. Sind nach dem Zugang des Darlehens Änderungen oder Ergänzungen des Darlehensvertrages erfolgt, so beginnt die 10-Jahresfrist entsprechend später ab deren Inkrafttreten. Eine rechtlich unanfechtbare Kündigung ist frühestens möglich zu einem Termin 10 Jahre, 6 Monate und einem Tag nach Zufluss des Darlehens.

Wir von der Löwe-Finanz sind gerne bereit, Ihre Unterlagen zur Baufinanzierung im Hinblick auf korrekte Kündigungsmöglichkeit zu überprüfen und beim Kündigungsschreiben mitzuwirken.

Ist das Darlehen zu einem bestimmten Termin gekündigt, so ist der Gläubiger verpflichtet, das Darlehen abzulösen. Dies setzt in den allermeisten Fällen eine Anschlussfinanzierung voraus.

Kann der Gläubiger zum Zeitpunkt der Fälligkeit nicht leisten, so gilt die Kündigung nach zwei Wochen als nicht erfolgt.

Die sechs Monate zwischen Kündigung und Fälligkeit des Darlehens sollten nicht dazu verleiten, mit dem Aufstellen der Anschlussfinanzierung zu warten. Eine Anschlussfinanzierung ist eine neue Baufinanzierung. Sie setzt eine neue Bewertung der Immobilie und der Bonität des Antragsstellers voraus. Spätestens drei Monate vor dem Fälligkeitstermin muss die Anschlussfinanzierung in Angriff genommen werden.

Forward-Darlehen – für die Anschlussfinanzierung erfunden

Forward-Darlehen sind Kredite, deren Auszahlung in einer näheren Zukunft erfolgt (bis in ca. 5 Jahren), deren Konditionen aber bereits jetzt festgeschrieben werden. So ist es möglich, sich die gegenwärtig günstigen Zinsen für seine Anschlussfinanzierung zu sichern.

Wir von der Löwe-Finanz vergleichen gemeinsam mit Ihnen die möglichen Varianten einer Anschlussfinanzierung. Alle Baufinanzierungen, die älter sind als 5 Jahre, sollten jetzt auf die Möglichkeiten der Kündigung und der Anschlussfinanzierung zu günstigeren Konditionen mithilfe eines Forward-Darlehens überprüft werden.

Baufinanzierung kündigen bei einem langlaufenden Darlehen mit Zinsfestschreibung vor der gesetzlichen Frist von 10 Jahren

Wer vor der gesetzlichen Frist von 10 Jahren eine Baufinanzierung kündigen möchte, muss den Darlehensgeber für seinen Verdienstausfall entschädigen: Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Deren Berechnung ist nach wie vor ein häufiges Thema in deutschen Zivilprozessen. Zu ersetzen ist die Differenz zwischen dem Betrag, den die Bank laut Darlehensvertrag erhalten hätte und dem fiktiven Betrag, den sie als Zinsertrag im gleichen Zeitraum hätte erwirtschaften können.
Die BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) ist der Meinung, dass es die eine richtige Berechnung nicht gibt.

Natürlich können wir von der Löwe-Finanz die ungefähre Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bestimmen und diese auch in Ihrem Auftrag gegenüber dem Kreditinstitut, dessen Kredit gekündigt ist, vertreten. Ob es gegenwärtig überhaupt Sinn macht, eine bestehende Finanzierung auszutauschen, muss mit sehr spitzem Bleistift berechnet werden.

Wer eine Immobilie mit bestehender Finanzierung verkaufen will, hat auch die Möglichkeit, dem Käufer seine Finanzierung zu übertragen. Dies kann die Vorfälligkeitsentschädigung und auch Grundbuchkosten sparen. Allerdings setzt es die Zustimmung des Käufers und der Bank voraus.

Die Kündigung einer kurzlaufenden Baufinanzierung oder eines unbefristeten Darlehens mit regelmäßiger Zinsanpassung

Wer einen solchen Kredit vereinbart hat, wird entsprechende Gründe dafür haben. Allerdings muss er sich in jedem Fall sagen lassen: Billiger wird das langfristige Baugeld nicht mehr.

Es macht immer Sinn, bestehende Verträge zu überprüfen, ob sich nicht günstigere Alternativen finden lassen. Bei der Prüfung darf man aber nie vergessen, dass es sich um eine neue Baufinanzierung handelt. Immobilienwert und Bonität des Darlehensnehmers müssen neu festgestellt werden und es fallen wiederum Notar- und Grundbuchkosten an. Lassen Sie sich von uns zu beraten, um echte, berechenbare Vorteile zu erlangen.

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