September 2018
09/06/2018
Baufinanzierung trotz Privatkredit
01/07/2019

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Der Weg ins eigene Heim führt in aller Regel über eine Baufinanzierung bei einer Bank oder Sparkasse. Bei einer solchen Finanzierung spielt das Thema Eigenkapital eine wichtige Rolle. Eine der am häufigsten gestellten Fragen ist daher: „Wie viel Geld soll ich als angehender Eigentümer in den Immobilienkauf mit einbringen?“. Früher lautete die nahezu allgemeingültige Antwort: Mindestens 20 Prozent der gesamten Kosten für den Kauf oder Bau einer Immobilie muss der Eigentümer mitbringen. Dieses Dogma hat sich inzwischen aufgeweicht. Statistiken zufolge startet in Deutschland aktuell bereits jede fünfte Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Die Vorteile bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Warum ist die Nachfrage nach solchen Finanzierungen eigentlich so groß? Dahinter steckt wohl hauptsächlich das gleiche Phänomen, das auch die Inanspruchnahme von Konsumkrediten in den letzten Jahren hat rapide ansteigen lassen. Die Deutschen wollen schlicht nicht mehr mit großen Anschaffungen warten, bis sie das eigentlich notwenige Geld zusammengespart haben. Heutzutage ist es üblicher im Nachgang für den vorgezogenen Konsum zu zahlen. Im Fall der Baufinanzierungen ohne Eigenkapital heißt das, dass junge Familien schneller eine eigene Immobilie beziehen können als früher. Sie müssen also nicht mehr so lange warten, bis das Eigenkapital angespart ist.

Finanzieren ohne Eigenkapital – die Varianten

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital bedeutet aber nicht unbedingt, dass der neue Eigentümer gar kein eigenes Geld in die Finanzierung einbringt. Denn die Banken unterscheiden zwischen

  • der Finanzierung des kompletten Kauf- oder Baupreises (die sogenannte 100-Proizent-Finanzierung)
  • und der Vollfinanzierung.

Mitder ersten Variante trägt der angehende Eigentümer immerhin die anfallenden Erwerbsnebenkosten. Bei der zweiten Variante werden diese durch die Bank obendrein mitfinanziert. Dann spricht man, je nach konkreter Höhe der Erwerbsnebenkosten (Notar-, Grundbucheintragungs- und Maklergebühren etc.), von einer 110- oder gar 120-Prozent Finanzierung.
In beiden Fällen gilt aber: Mindestens der Immobilienpreis wird komplett von einer Bank finanziert.

Die Risiken bei einer solchen Baufinanzierung

So reizvoll es erscheinen mag, mit kaum oder gar keinem Eigenkapital in die eigenen vier Wände zu ziehen, so ist ein solches Vorhaben doch nicht ohne Risiko. Und zwar für beide Seiten:
Als junger Eigentümer seine Immobilie ganz ohne Rücklagen zu finanzieren, ist nicht ungefährlich. Denn Kosten für die Instandhaltung der Immobilie einerseits und für unerwartete Ausgaben können schnell zu großen finanziellen Problemen führen.

Diese Gefahr sieht natürlich auch die finanzierende Bank und damit auch das Risiko für sich selbst. Gerät der Eigentümer in finanzielle Schieflage, ist die Rückzahlung des Darlehens gefährdet. Für genau solche Fälle sichert sich die Bank ja eigentlich ab, indem sie im schlimmsten Fall die Erlöse aus einem Verkauf der Immobilie erhält. Damit könnte das Bankisnitut dann die offenen Schulden der Darlehensnehmer ablösen. Je weniger Eigenkapital dieser einbringt, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass die Bank nicht die komplette Darlehenssumme durch einen Immobilienverkauf erlöst. Damit würde sie auch auf einer Restsumme „sitzenbleiben“.

Die Folge: Die Risikoprämie, die sich die Bank zahlen lässt, ist höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Gleiches gilt auch für den Zinssatz, den der Eigentümer zu entrichten hat. Denn dieser sinkt, je mehr Eigenkapital der Immobilienerwerber mitbringt. Dadurch wird die Baufinanzierung ohne Eigenkapital wesentlich teurer und das Abbezahlen dauert länger. Um letzteren Effekt zu mindern, verlangen die Banken von Vollfinanzierern in der Regel höhere Tilgungsraten. Dies erhöht wiederum die monatliche Rate, die der Eigentümer zu zahlen hat, womit die monatliche Belastung weiter steigt.

Eine Baufinafinanzierung ohne Eigenkapital kann aber trotzdem sinnvoll sein

Teurer, länger, riskanter – im Regelfall kann man demzufolge also nur abraten von Finanzierungen ohne Eigenkapital. Und doch kann es unter Umständen sinnvoll sein, den Schritt zu wagen. Dabei kommt es, wie eigentlich immer bei der Wahl der richtigen Baufinanzierung, auf die individuelle Situation des Immobilienerwerbers an. Wer beispielsweise in einigen Jahren eine größere Zahlung, etwa aus einer Versicherung oder einem Sparvertrag, erwartet, kann sein Eigenkapital damit quasi im Nachhinein einbringen in die Finanzierung. Gleichzeitig kann die Bank dies in die Finanzierung einkalkulieren, was wiederum zu einem günstigeren Zinssatz führen kann.

Eine Möglichkeit, gegenüber der Bank fehlendes Eigenkapital zu kompensieren, kann auch das Einbringen von Eigenleistungen sein. Wer also in der Lage ist, qualitativ hochwertige Eigenleistungen in überdurchschnittlich hohem Maße einzubringen, kann so das Fehlen von Eigenkapital ausgleichen. Eine gute Möglichkeit etwa für Handwerker.

In jedem Fall gilt aber: Wer nicht über eine außerordentliche gute Bonität, ein geregeltes Gehalt und einen sicheren Arbeitsplatz verfügt, wird bei keinem seriösen Finanzierer ein Darlehen bekommen.

Sie glauben, dass eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital für Sie Sinn ergeben kann?

Wir beraten Sie gerne bei der Analyse Ihrer persönlichen finanziellen Situation und bei der Suche nach dem am besten geeigneten Finanzierer, der Ihren Traum von den eigenen vier Wänden mit Ihnen gemeinsam wahr werden lässt.

Top