Fremde Baufinanzierung übernehmen - ist das überhaupt möglich?

Wer sich für jüngere Bestandsimmobilien interessiert, sieht sich des Öfteren mit dem Angebot konfrontiert, eine laufende Baufinanzierung übernehmen zu können. Wem dies geschieht, der sollte, bevor er sich mit den konkreten Bedingungen befasst, zunächst versichern, dass die Gläubiger-Bank einem Schuldnerwechsel grundsätzlich zustimmen könnte. Die Bank muss nicht zustimmen und sie muss eine Ablehnung auch nicht begründen. Eine solche Ablehnung ist auch gerichtlich nicht anfechtbar.

Die „normale“ Ausgangslage vor der Übernahme einer Baufinanzierung

Darlehen, die mit einer Zinsfestschreibung vereinbart worden sind, können frühesten zehn Jahre nach Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Erfolgt die Kündigung vorher, so ist der Kreditnehmer zu Schadensersatz verpflichtet, genannt Vorfälligkeitsentschädigung. Die Gläubiger-Bank muss bei einem Verkauf der beliehenen Immobilie der vorzeitigen Kündigung zustimmen, kann aber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese kann fünfstellige Beträge erreichen.

Die Interessenlagen bei der Baufinanzierungsübernahme

Der Verkäufer spart die Vorfälligkeitsentschädigung und hat damit das größte Interesse daran, seine Baufinanzierung „loszuwerden“. Käufer und Verkäufer sparen die Kosten für die Löschung und Neueintragung der Grundschuld. Die Bank verlangt zunächst einmal, dass der Käufer eine wenigstens gleiche Bonität aufweist wie der Verkäufer. Die Bank hat nur dann ein Interesse an einer Übertragung, wenn sie das Finanzierungsvolumen nicht anderweitig besser platzieren kann. Sie verliert dazu die Vorfälligkeitsentschädigung.

Manchmal wird die Bank trotzdem einem Gläubigerwechsel zustimmen, auch wenn die offenbare Interessenlage dagegen spricht. Geschieht der Verkauf der Immobilie, weil der Eigentümer in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten ist, hilft die Bank bei der Übertragung meist gerne mit. Sie vermeidet so – aus ihrer Sicht elegant – erheblichen verwaltungstechnischen und buchhalterischen – Änderung einer Bilanzposition – Aufwand. Einen Immobilienkredit fällig zu stellen, kommt eine Bank so teuer, dass sie dies immer zu vermeiden versucht. In eine Finanzierung einzutreten, kann immer dann verlockend sein, wenn erkennbar ist, dass die Bank mitspielt und möglicherweise auch einen neuen Schuldner akzeptiert, der mit wenig Eigenkapital antritt.

Wer eine fremde Baufinanzierung übernimmt, sollte extrem vorsichtig sein!

Eine Baufinanzierung zu übernehmen, heißt immer auch, einen Darlehensvertrag zu übernehmen, der für jemand anderen unter anderen Umständen erdacht worden ist. Für die Prüfung des bestehenden Vertrags bedarf es immer der Hilfe eines Fachjuristen. Jeder potenzielle Käufer muss sich von Anfang an darüber im Klaren sein, dass der Vertrag von ihm nicht neu verhandelt werden kann. Auch noch so kleine Änderungen sind in der Regel nicht möglich.

Kann die Übernahme einer Baufinanzierung überhaupt empfohlen werden?

Nur im konkreten Einzelfall. Wer sich dafür interessiert, sollte sich finanztechnisch, bautechnisch und juristisch beraten lassen. Nur, wenn alle zustimmen, sollte das Vorhaben weiterbetrieben werden. Das primäre Interesse liegt zunächst immer beim Verkäufer. Der Käufer sollte sein Interesse genau definieren können. Bei Interesse am Abschluss einer Baufinanzierung im eigenen Namen, stehen wir Ihnen gerne mit einem kostenlosen Beratungsgespräch zur Seite. Profitieren Sie dabei von den günstigsten Angeboten von weit mehr als 200 Anbietern.