Baufinanzierung zu zweit oder lieber alleine abschließen?

Die Mehrzahl aller privaten Baufinanzierungen wird von mehr als einem Kreditnehmer getragen. Vor allem Familien wünschen sich das Glück im eigenen Heim oder der eigenen Eigentumswohnung. Die Baufinanzierung zu zweit ist also nicht ungewöhnlich, sondern eher die Regel. Allerdings bedingen unterschiedliche Konstellationen auch unterschiedliche Konzepte. Ein Ehepaar muss sich seines gemeinsamen Willens zum Immobilienerwerb sicher sein. Die rechtliche Behandlung seines Vermögens und seines Vermögenszugewinns regelt die Rechtsordnung. Lebt es in Gütertrennung, müssen die Beziehungen zwischen den Vermögen individuell bestimmt werden, genauso wie bei Geschwistern, Freunden oder auch nur Geschäftsfreunden.

Banken ist eine Baufinanzierung zu zweit lieber als nur für eine Person

Für die Bank sind zwei Unterschriften unter einem Kreditvertrag immer besser als eine. Kreditgeber bewerten bei der Entscheidung über die Finanzierung eine ganze Reihe von Kriterien. Eine Immobilienfinanzierung hat zwei Seiten. Die eine, faktenbasiert und für jedermann ersichtlich ist die Finanzierung selbst. Sie wird bestimmt von der Qualität der Immobilie, also des Pfandes, und dem Verhältnis von Eigenkapital und Fremdkapital.Die andere Seite bilden Bonität und Perspektive. Die Bonität ist der Ausdruck des bekannten wirtschaftlichen Verhaltens in der jüngeren Vergangenheit und der – gesetzlich vom Kreditgeber verlangte – Ausblick auf die Zukunft der Kreditnehmer bleibt letztlich immer ein frommer Wunsch.

Verheiratete Paare und nicht verheiratete Paare

Wer eine Baufinanzierung zu zweit plant, muss sich nicht nur für den Kreditgeber, der unangenehmen Frage stellen, was im Falle einer Trennung geschieht. Bei verheirateten Paaren bleiben, anders oft vermutet, die Vermögen, die in die Ehe mitgebracht wurden, getrennt. Erst im Falle der Scheidung erfolgt die Feststellung, wie und in welchem Umfang diese gewachsen sind. Nach dem Willen des Gesetzgebers soll der Zugewinn, der im Laufe der Ehe entstanden ist, gerecht zwischen den geschiedenen Eheleuten aufgeteilt werden: der Zugewinnausgleich. Bei Immobilien kann dies eine mühsame Angelegenheit werden. Im schlimmsten Falle, wenn im Scheidungsverfahren keine Einigung erzielt werden kann, kommt es zur Teilungsversteigerung.

Der Zugewinnausgleich berechnet sich ausschließlich nach dem Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt der Scheidung. Hat ein Ehepartner die Kosten für das Darlehen alleine aus seinem Vermögen bestritten, spielt dies bei der Bemessung des Zugewinnausgleichs keine Rolle. Ehepaare, deren Vermögen und finanzielle Leistungsfähigkeit sehr unterschiedlich verteilt sind, sollten sich dazu juristisch beraten lassen und möglicherweise einen Ehevertrag schließen. Dies kann auch während der Ehe geschehen.

Baufinanzierungen sind auch für Nicht Verheiratete möglich

Zunächst ist die Frage nach der rechtlichen Konstruktion zu klären. Immobilien stehen entweder im Alleineigentum oder im gemeinsamen Eigentum. Entscheidend ist die Eintragung im Grundbuch. Der Alleineigentümer entscheidet alleine über den Eintrag einer Grundschuld oder Hypothek zugunsten eines Kreditgebers. Er ist diesem auch alleine verpflichtet. Gemeinsames Eigentum gibt es in zwei Varianten:

• das Bruchteileigentum und
• das Eigentum zur gesamten Hand.

Das Miteigentum nach Bruchteilen oder Bruchteileigentum

Die Bruchteileigentumsgemeinschaft kann nur gemeinsam über die Immobilie als Ganzes verfügen, aber jeder Bruchteileigentümer bestimmt frei über seinen Anteil. Ist keine spezielle Höhe des Bruchteils vermerkt, bestimmt sich dieser nach der Zahl der Eigentümer, die im Grundbuch vermerkt sind. Jeder beliebige Bruchteil von eins ist als Anteil denkbar und kann im Grundbuch eingetragen werden.

Das Eigentum zur gesamten Hand

Das Gesamthandseigentum gibt es nur in der ehelichen Gütergemeinschaft und in der Erbengemeinschaft. Eine Teilung findet nicht statt und über das Objekt kann nur gemeinsam entschieden werden.

Das WEG (Wohnungseigentumsgesetz) beinhaltet eine Sonderform

Das WEG (Wohnungseigentumsgesetz) hat eine Sonderform begründet, nämlich die Aufteilung einer Immobilie in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Jeder Eigentümer besitzt das Alleineigentum an seiner Wohnung und einen damit verbunden Anteil am Gemeinschaftseigentum. Für die Finanzierung seiner Eigentumswohnung ist er der Bank alleine verantwortlich. Im Rahmen seines Anteils am Gemeinschaftseigentum haftet er für die Verpflichtungen der Eigentümergemeinschaft mit.

Die BGB-Gesellschaft

Eine beliebte Alternative zum Bruchteileigentum ist die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Diese ist Alleineigentümer der Immobilie und die Beziehungen der Eigentümer untereinander regelt ein Gesellschaftsvertrag. Diese Lösung bietet sich vor allem immer dann an, wenn mehr als zwei Personen gemeinsam eine Immobilie erwerben wollen. Aber auch für eheähnliche Partnerschaft sollte die GbR angedacht werden. Bei einer Trennung muss nur der Gesellschaftsvertrag geändert werden, nicht der Grundbucheintrag.

Die Regelung der laufenden Kosten

Zu einem Kreditantrag gehört immer auch eine plausible Darstellung, wie aus den laufenden Einnahmen die laufenden Kosten bestritten werden sollen und wie die Belastungen verteilt werden. Neben den Raten für das Baudarlehen bleiben die Verpflichtungen für Versicherungen, Energie und Kommunikation bestehen. Bei Eigenheimen treten neue wie Müllgebühren und Straßenreinigung hinzu, während die Miete entfällt. Bei Eigentumswohnungen muss nur das Wohngeld berücksichtigt werden.

Die Bank sucht Sicherheit

Umso besser und ausgearbeiteter ein Finanzplan ist, um so einfacher wird die Kreditgewährung.

Ein Partnerschaftsvertrag im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung

Unverheiratete Paare können die anfallenden Fragen in einem Partnerschaftsvertrag klären. Ein solches notariell beglaubigtes Dokument enthält die Regelungen für den Ernstfall – auch für den Fall des Ablebens eines Partners – und erhöht die Qualität eines Kreditantrags erheblich. Grundsätzlich sollte bei allen denkbaren Konstellationen einer Immobilienfinanzierung zu zweit oder zu mehreren juristischer Rat eingeholt werden. Dies gilt natürlich nicht für Ehepaare im Güterstand der Zugewinngemeinschaft. In den meisten Fällen ist eine Immobilienfinanzierung nur auf der Grundlage eines individuell erarbeiteten Konzepts möglich. Interessenten sollten dies nicht als Abschreckung, sondern als Hilfe betrachten.