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03/25/2019

Baufinanzierung - viele Wege führen zum Ziel

Im allgemeinen Sprachgebrauch versteht man unter Baufinanzierung jede Kreditaufnahme im Zusammenhang mit einer Immobilie. Der Kauf eines bebauten oder unbebauten Grundstücks, der Bau eines Gebäudes oder eines Anbaus und alle Maßnahmen, die der Werterhaltung oder der Wertsteigerung dienen, werden in diesem Begriff zusammengefasst. Die in diesem Zusammenhang abzuwickelnden Größenordnungen sind daher auch sehr unterschiedlich. Sie reichen von einigen Tausend Euro bis in den Millionenbereich. Für einen privaten Haushalt bedeutet eine Baufinanzierung gewöhnlich das Eingehen von finanziellen Verpflichtungen, die die Existenzgrundlage berühren, für viele das Leben über Jahre bestimmen und bei falscher Beratung oder dem Zusammentreffen unglücklicher Umstände ein bürgerliches Leben zerstören können. Da sich die Lebensumstände aller Immobilienkäufer oder Bauherren stark unterscheiden, sind zwangsläufig auch die finanziellen Strukturen, die für eine erfolgreiche Abwicklung geschaffen werden müssen, verschieden. Es obliegt dem Berater, mit den Käufern oder Bauherren ein belastbares Konzept zu erarbeiten.

Wer darf eine Baufinanzierung überhaupt anbieten?

Um Verbraucher zu einer Baufinanzierung beraten zu dürfen, bedarf es einer behördlichen Erlaubnis, die an geordnete persönliche Verhältnisse und an einen Sachkundenachweis geknüpft ist. Der Immobiliendarlehensvermittler ist darüber hinaus verpflichtet, diese Nachweise auch von den Mitarbeitern zu verlangen, die er verantwortlich Kunden beraten lässt (§34i GewO). Unter https://www.loewe-finanz.de/impressum sind die entsprechenden Informationen abrufbar.

Vermögen mit der Hilfe einer Baufinanzierung aufbauen

Bei der Mehrzahl der privaten Haushalte, die langfristig einen Immobilienerwerb planen, geht eine Ansparphase voraus, in der das Vermögen aufgebaut wird, das die Grundlage der späteren Finanzierung bildet. Idealerweise steht am Beginn eine qualifizierte Beratung zu den Fragen "Wie viel Haus können wir uns leisten" und "Wie sparen wir das notwendige Eigenkapital an"? Eine erprobte Faustformel der Baufinanzierung fordert eine Eigenkapitalquote von 20 %. Als Ergebnis sollte ein Sparplan stehen, der das Erreichen von 20 % des Kaufpreises einer realistischen Wunschimmobilie in einer realistischen Zeit zum Ziel hat. Der Sparplan sollte einige Jahre vor dem Erreichen des Sparziels überprüft werden, ob er noch im Einklang mit den eigenen Einkommensverhältnissen und der Situation auf dem Immobilienmarkt steht. Dann ist auch noch Zeit, bestehende andere Kreditverpflichtungen so zu ordnen, dass sie bezahlt sind, wenn die Immobilienfinanzierung ansteht.

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Als Reaktion auf die spanische Immobilienkrise erließ die EU-Kommission Bestimmungen, die unter der obigen Bezeichnung - heute meistens "WIKR" abgekürzt - in deutsches Recht übernommen wurden und zunächst zur Folge hatte, dass weniger Baukredite vergeben wurden. In Deutschland war es über Jahrzehnte üblich, den Immobilienerwerb auch einkommensschwächerer Kreise zu fördern, was unter anderem durch äußerst günstige Darlehen an Familien geschah. Als Sicherheit genügte im Wesentlichen die Verpfändung der Immobilie und die begründete Vermutung, dass die Kreditnehmer alles menschenmögliche tun würden, um das Eigentum an ihrem Häuschen zu retten.

Auswirkungen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie auf Baufinanzierungen

Die WIKR verlangt nun von den Darlehensgebern, dass sie nicht mehr nur die gegenwärtige wirtschaftliche Lage des Kreditsuchenden, sondern auch eine mögliche zukünftige für die Darlehensgewährung prüfen. Daher wird versucht, zu vermeiden, dass die Laufzeit von Kreditverträgen in das Rentenalter reicht. Dies und die gegenwärtige Zinssituation führen zu einem vermehrten Abschluss von Kreditverträgen, in denen das Darlehen nicht mehr gänzlich getilgt wird, sondern nach deren Auslaufen ein Betrag verbleibt, der neu zu finanzieren ist, die sogenannte Anschlussfinanzierung.

Die Aufstellung der eigentlichen Baufinanzierung

Grundsätzlich muss man unterscheiden zwischen dem Kauf einer Immobilie und dem Bau eines Eigenheims. Beim Kauf einer Eigentumswohnung sind die laufenden Kosten bekannt und mögliche Folgekosten überschaubar, da von der Eigentümergemeinschaft getragen. Kauft man ein bestehendes Haus, so kann auch der beste Sachverständige die laufenden Kosten und die möglicherweise notwendiger Instandhaltungen nur schätzen. Eine Finanzierung sollte also Spielraum nach oben belassen.

Wer als echter Bauherr auftreten will, also auf einem selbst gekauften Grundstück nach individuellen Plänen eines Architekten, ein Haus bauen möchte, bedarf, wenn er nicht selbst vom Fach ist, qualifizierter Unterstützung bei der Planung und Abwicklung der Finanzierung. Für den Darlehensgeber besteht das Problem, dass er nicht nur die Kreditwürdigkeit des Bauherren, sondern auch die Beleihbarkeit des Projekts insbesondere hinsichtlich der Wertentwicklung prüfen muss. Für den Bauherren besteht die Notwendigkeit, Forderungen zu unterschiedlichen Zeitpunkten bedienen zu müssen.

Eine gute Baufinanzierung wird zunächst den wirklichen Finanzierungsbedarf ermitteln. Stets zu berücksichtigen sind Kosten für Grundbuch und Notar, bei Eigentumswohnungen fallen nicht selten die Kosten für Sonderausstattungen (Küche!) an, bei Häusern gibt es oft Anschlusskosten aller Art und besonders bei Bestandsimmobilien sind kleinere Renovierungsmaßnahmen fast immer notwendig. Bei der Kreditplanung sind mögliche Förderkredite der öffentlichen Hand zu berücksichtigen und bei Bauvorhaben Baufortschritt und Auszahlung der Kredite abzustimmen.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital oder bei Bestehen von anderen Verpflichtungen

Grundsätzlich ist es eine Entscheidung des Darlehensgebers, bis zu welchem Wert er eine Immobilie beleiht. Auch wenn die Kreditkunden eine allererste Bonität vorweisen können, wird er einen Risikozuschlag berechnen. Das Bestehen von weiteren Verpflichtungen ist einer Kreditgewährung nicht grundsätzlich hinderlich, wenn die Summe aller Verpflichtungen in einem vernünftigen Verhältnis zum Einkommen der Kreditnehmer steht. Manchmal kann eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital oder eine Umschuldung im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung sinnvoll sein, so wenn durch den Eigentumserwerb erhebliche finanzielle Vorteile entstehen.

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