Baugrundgutachten, Gründungsgutachten oder geotechnischer Bericht

Das Baugrundgutachten ist die Grundlage für alle Berechnungen und Festlegungen der Bauingenieure und Statiker. Andere Bezeichnungen dafür sind „Gründungsgutachten“ oder „geotechnischer Bericht“ (die korrekte Bezeichnung). Der Begriff „Bodengutachten“ sollte, da missverständlich, vermieden werden. Gutachten, die nicht die Eignung für eine Bebauung, sondern anderen Zwecken wie der Feststellung von Altlasten oder der Eignung für bestimmte landwirtschaftliche oder gärtnerische Zwecke dienen, werden meist so bezeichnet.

Auch wenn ein Grundstück von der Gemeinde als Bauland ausgewiesen wurde oder von bebauten Grundstücken umgeben ist, sollte immer ein Baugrundgutachten erstellt werden. Es ist immer dann Pflicht, wenn von dem beabsichtigten Bau Einwirkungen auf die Nachbargrundstücke möglich sind. Kleinräumige geologische Besonderheiten sind keine Seltenheit. Auch kann die Abwicklung der Bebauung auf den Nachbargrundstücken Veränderungen der Grundstücksbeschaffenheit bewirkt haben.

Das Planungsrecht in Nordrhein-Westfalen ist im Ländervergleich restriktiv und so darf davon ausgegangen werden, dass vorlageberechtigte Architekten und Bauingenieure ein Baugrundgutachten als selbstverständlich voraussetzen. Architekten und Bauingenieure haften persönlich für ihre Tätigkeit. Ihre Berechnungen und Planungen nicht auf ein Baugrundgutachten zu stützen, kann vor Gericht als pflichtwidriges Verhalten ausgelegt werden.

Vorlageberechtigung bezeichnet das Recht, einen Bauantrag bei der zuständigen Behörde einreichen zu dürfen.

Die Kosten für ein Baugrundgutachten sind überschaubar und betragen bei einem Grundstück für ein Einfamilienhaus zwischen 1.000 und 2.000 Euro. Es sollte also immer vor dem Kauf vom Interessenten beauftragt werden. Das Risiko, dass der Kauf daran scheitert, muss in Kauf genommen werden. In der Gesamtsicht ist es ein geringer Schaden im Vergleich zu dem, der bei einer nicht auf das Grundstück abgestimmten Bau entstehen kann.

Was steht in einem Baugrundgutachten?

Zunächst einmal beschreibt das Baugrundachten genau Lage, Art und Umfang des beurteilten Grundstücks unter Nutzung der zugehörigen Daten und Flurnummern des Grundbuchs. Es nimmt Bezug auf das Bauvorhaben, das in seinen Grundzügen bekannt sein sollte. Für das eigentliche Gutachten gibt es festgelegte Strukturen: der geotechnische Bericht nach DIN 4020. Beschrieben werden

• der Aufbau des Baugrunds
• die Bodenart und die Bodenkennwerte
• bodenmechanische Eigenschaften wie Tragfähigkeit und Setzungsverhalten
• das Grundwasser (Vorkommen, Bewegungen, mögliche Belastungen)
• Versickerungsfähigkeit von Oberflächenwasser (Regen, Schnee, künstliche Bewässerung)
• Frostsicherheit

Vorgeschlagen werden

• das Vorgehen bei der Aushebung (Ausführung und Vorgaben des Erdbaus)
• die Bauausführung des Kellers (einfaches Mauerwerk oder wasserdicht)

Konkrete Maßnahmen wie Verdichtungen werden angeraten bei Auffälligkeiten des Bodens. Ein erheblicher Teil von Nordrhein-Westfalen liegt in Erdbebenzonen. Dort sind besondere Bauvorschriften zu beachten. Die Festlegung der Erdbebenzonen erfolgt in Nordrhein-Westfalen durch den Geologischen Dienst in Zusammenarbeit mit dem zuständigen Landesministerium anhand der nationalen Erdbebenzonenkarte des Deutschen GeoForschungszentrums. Wuppertal liegt außerhalb der Erdbebenzonen, aber westlich davon wurden alle Gefährdungsstufen bis zur höchsten definiert. Mit der Postleitzahl ist eine einfache Abfrage für jedes Grundstück möglich.

Erweitertes Baugrundgutachten

Bei einer Belastung durch Schadstoffe, Kampfmittel oder dem Auftreten sonstiger Probleme kann das Baugrundgutachten auch erweitert werden.

Baugrundgutachten bei Kontaminierung durch Schadstoffe

Wenn ein Grundstück gewerblich genutzt wurde, muss mit einer Schadstoffbelastung gerechnet werden. Bei ehemaligen Tankstellen, Müllplätzen und generell bei länger brachliegenden innerstädtischen Flächen ist sie zu erwarten. Auch bei ehemaligem Kasernengelände und Betriebsflächen von Verkehrsbetrieben ist die Wahrscheinlichkeit einer Schadstoffbelastung hoch.

Das Baugrundgutachten wird um Hinweise zur Sanierung erweitert.

Drückendes Wasser

Ein häufiges Problem stellt „Drückendes Wasser“ dar. Dabei ist zu erwarten, dass auf Gebäude ein erheblicher Druck durch einen generell hohen Grundwasserspiegel oder nicht abfließendes Sickerwasser ausgeübt wird.

Kampfmittel

Auch siebenundsiebzig Jahre nach Kriegsende werden in Deutschland noch regelmäßig Blindgänger gefunden, die aufwendig beseitigt werden müssen.

Lasten des Grundstückseigners

Um ein Grundstück für eine Bebauung geeignet zu machen, muss es in den vorgenannten Fällen saniert werden. Die Beseitigung von Schadstoffen und deren Entsorgung kann sehr teuer werden. Bei der Kampfmittelbeseitigung fallen ebenfalls erhebliche Kosten an, wobei die Kommunen eventuelle Evakuierungsmaßnahmen und Absperrmaßnahmen meist nicht in Rechnung stellen. Drückendes Wasser kann besondere bauliche Konstruktionen („weiße Wanne“) notwendig machen.

In jedem Fall kommen auf den Grundstückseigentümer erhebliche Belastungen zu. Daher ist es wichtig, das Baugrundgutachten in jedem Fall vor den endgültigen Vertragsverhandlungen zur Verfügung zu haben, um entweder den Verkäufer zu verpflichten, die Mängel auf seine Kosten zu beseitigen, oder aber die Kosten dafür in den Kaufpreis einzuberechnen.

Welche Nachweise können im Baugrundgutachten eingesehen werden?

Ein vollständiges Baugrundgutachten enthält einen Lageplan, in dem alle Bohr- und Rammprofile, sowie die Ansatzpunkte aufgeführt und dokumentiert sind. Chemische Analysen, Bodenversuche und Laborberichte bilden weitere Grundlagen für die Meinungsbildung. Fotos ergänzen die schriftlichen Unterlagen.

Rechtliches zu einem Baugrundgutachten

Im Strafgesetzbuch findet sich der § 319 „Baugefährdung“. Dieser fordert für Fehlverhalten im Zusammenhang mit Bauvorhaben bis zu fünf Jahren Freiheitsstrafen. DIN 4020 stellt den Zusammenhang von Baugrundgutachten und der Baugefährdung her. Ein Baugrundgutachten schützt zwar den auftraggebenden Eigentümer des Grundstücks nicht vor dem Restrisiko, das jedem Bauvorhaben innewohnt. Die Beauftragung zu unterlassen, ist aber stets auch strafrechtlich relevant, da hier die anerkannten Regeln der Technik missachtet werden. Eine Verpflichtung zur Beauftragung eines Baugrundgutachtens entsteht indirekt durch die Haftungssituation des Bauherrn und die strafrechtliche Weiterungen.

Zusammenfassung

Für den privaten Bauherrn sollte das Baugrundgutachten stets Teil der Verhandlungen mit dem Verkäufer des Baugrundstücks sein. Für die Beauftragung ist ein erster Entwurf des Bauvorhabens hilfreich, da so die speziellen Anforderungen an das Grundstück überprüft werden können.