Baugrundstück kaufen: Tipps zur Suche nach dem geeigneten Bauplatz

Auch wenn die Entwicklung der Grundstückspreise in den letzten Jahren so manchen Häuslebauer-Traum verhagelt hat, so treibt er doch nach wie vor viele um. Der Wunsch nach dem selbt erbauten Eigenheim ist in Deutschland ungebrochen und beginnt in der Regel mit dem Wunsch ein Baugrundstück kaufen zu wollen. Generationen vor uns haben sich mit der Suche nach dem geeigneten Bauplatz und dem Kauf einer Immobilie ein Lebensziel erfüllt - auch heute sollte sich niemand davon abbringen lassen. Aus manchen politischen Ecken tönt zwar lauthals, dass das eigene Haus keine Zukunft haben könne, jedoch wird in diesem Lager offensichtlich die volkswirtschaftliche Bedeutung der Eigenheimbauer übersehen.

Das mittelständische Bauhaupt- und Baunebengewerbe ist für einen erheblichen Teil der Bevölkerung Existenzgrundlage und vor allem in den eher ländlich geprägten Regionen der Motor der lokalen und regionalen Wirtschaft. Sogar in der Politik weiß man darum, aber die öffentlich verbreitete Meinung wird gegenwärtig anderswo „gemacht“. Wer ernsthaft Überlegungen anstellt, einen Baugrundstück kaufen zu wollen, sollte sich mit den Grundlagen der Baufinanzierung vertraut machen. Wir von Löwe-Finanz aus Wuppertal stehen Ihnen gerne beratend zur Seite.

Bevor man ein Baugrundstück kaufen möchte, sollte man sich über das Prinzip der Baufinanzierung informieren

Die Verpfändung von Grundstücken als Grundlage für Darlehen ist aus allen entwickelten Kulturen seit der Antike bekannt. In Europa weist der altgriechische Ursprung des Wortes „Hypothek“ darauf hin. In den letzten zweihundert Jahren hat sich ein fester Ablauf für Baufinanzierungen etabliert, der bei privaten Bauherren regelmäßig kaum verändert wiederkehrt. Das Baugrundstück dient als Pfand für ein Darlehen, das eine erste Bauphase, meist die Erdarbeiten und das Kellergeschoss, ermöglicht. Der Abschluss der ersten Bauphase führt zu einer Wertsteigerung durch die teilweise abgeschlossenen Bauarbeiten. Dies ermöglicht wiederum ein weiteres Darlehen für den Rohbau und nach dessen Fertigstellung ein letztes für den Innenausbau.

Die Auszahlung eines Baudarlehens in Teilbeträgen ist üblich und ermöglicht erst die klassische Baufinanzierung. Natürlich erfolgt die Konzeption der Baufinanzierung anhand der gesamten Bausumme entsprechend der Planung des Architekten. Ausgegangen wird im Regelfall davon, dass das Baugrundstück vor Beginn der Bauarbeiten nicht verpfändet ist. Das setzt voraus, dass das Baugrundstück entweder mit vorhandenen Mitteln erworben wird oder aber der Zeitraum zwischen Kauf des Grundstücks und Baubeginn so bemessen ist, dass ein Darlehen zurückgezahlt werden kann.

Baugrundstück – welche Kriterien müssen erfüllt sein?

Um als Baugrundstück von einer Bank akzeptiert und beliehen zu werden, müssen einige Bedingungen erfüllt sein: Zunächst muss es als eigenes Grundstück mit eigener Flurnummer ausgewiesen sein. Wird eine größere Fläche neu als Bauland ausgewiesen, muss die Aufteilung im Grundbuch abgeschlossen sein. Bei der Prüfung von Baugrundstücken sollte strikt nach objektiven und persönlichen Kriterien unterschieden werden und die ersteren im Vordergrund stehen.

Das Planungsrecht

Zunächst ist festzustellen, ob es sich juristisch um Baugrund handelt. Besteht ein Bebauungsplan, so regelt dieser oft die Bauhöhe, Zahl der Geschosse, den Mindestabstand der Bebauung zum Nachbargrundstück und vieles andere mehr, das die Planungen des Eigenheims maßgeblich bestimmt.

Das Baulastenverzeichnis

Manche der vorher genannten Verpflichtungen und noch einige mehr können dem Baulastenverzeichnis entnommen werden, das bei der Kommune geführt wird.

Das Altlastenkataster

Vor allem Innenstadtgrundstücke und solche, die von den Gemeinden als für gewerblich oder gemischte Nutzung ausgewiesen sind, finden sich im Altlastenkataster. Dabei handelt es sich um ein Verzeichnis, das Gefahren aus Verunreinigungen ausweist, die möglicherweise, nicht zwingend (!) bei einer früheren Nutzung des Grundstücks entstanden sind. Banken verlangen in der Regel mindestens einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, meist auch einen aus dem Altlastenkataster. Gibt es keinen Bebauungsplan, so sollte mit dem Verkäufer des Grundstücks ein Rücktrittsrecht für den Fall vereinbart werden, dass der Bauantrag abgelehnt wird.

Das Problem „Bauerwartungsland“

Bauerwartungsland darf aktuell nicht bebaut werden! Über die Umwandlung in Bauland entscheiden die Kommunen in eigener Hoheit. Bauerwartungsland kann nur daran erkannt werden, dass dafür nicht der niedrigere Grundsteuertarif für Ackerland berechnet wird. Dies wiederum wissen vornehmlich nur die Eigentümer, das Finanzamt und Mitarbeiter der Kommunalverwaltung. Bauerwartungsland kann erworben werden. Allerdings geht der Käufer das Risiko ein, ein wertloses Stück Land zu erwerben, das möglicherweise nicht erschlossen und bebaut werden kann.

Geologische Probleme

Die Tragfähigkeit des Baugrundes reicht für ein Einfamilienhaus in der Regel aus – aber speziell in Nordrhein-Westfalen sollte immer ein geologisches Gutachten erstellt werden. Wuppertal selbst gehört zu keiner Erdbebenzone, diese beginnt aber in der unmittelbaren westlichen Nachbarschaft.

Das Grundwasser und Hangwasser

Ein hoher Grundwasserspiegel kann zusätzlichen Planungsaufwand und zusätzliche Baukosten bedeuten. Nicht erst seit der Katastrophe im Ahrtal ist Hangwasser als Problem bekannt. Die Ableitung von Hangwasser – Drainagen – kann sehr kostenaufwendig sein.

Die Erschließung

Die Infrastruktur für den Anschluss an Gas, Wasser und Strom sollte beim Grundstückskauf bereits vorhanden sein. Fehlt diese ganz oder teilweise, ist mit weiteren Kosten zu rechnen.

Die persönlichen Kriterien

Die Beurteilung der Lage eines Grundstücks erfolgt meist nach individuellen Gesichtspunkten. Allerdings sollte die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft (lautes Gewerbe!) und die Verfügbarkeit von Einrichtung der Nahversorgung bei der Entscheidung eine Rolle spielen.

Alle Fragen sind geklärt und Sie möchten nun ein Baugrundstück oder einen Bauplatz kaufen?

Wer einen Bauplatz kauft, sollte sich einigermaßen sicher sein, dass er innerhalb der nächsten zwei oder drei Jahre mit dem Bau beginnen kann. Der Eigentümer ist für sein Grundstück verantwortlich und haftet für alle Gefahren, die von diesem ausgehen. Wird dort illegal Giftmüll entsorgt, bleibt er häufig auf den Kosten und dem Risiko sitzen. Daher sollte der Zeitraum bis zum Baubeginn so kurz wie möglich gehalten werden.