Baukosten für ein Mehrfamilienhaus - Tipps für zukünftige Kapitalanleger und Vermieter

Ein Mehrfamilienhaus zu besitzen, galt Generationen von Deutschen als Ausweis des Wohlstands. Auch heute ist es sicher noch eine der besten Kapitalanlagen. Das Gesamtkonzept für einen Neubau zu erstellen und somit auch die Baukosten für ein Mehrfamilienhaus zu kalkulieren, ist auch für Profis immer wieder eine neue Herausforderung.

Wert und Rentabilität von Mehrfamilienhäusern

Beides bemisst sich grundsätzlich anders als bei einem Einfamilienhaus. Der Wert eines Einfamilienhauses wird neben nachvollziehbaren Faktoren wie Wohnfläche, Grundstücksgröße, Ausstattung und Zustand maßgeblich von zwei Faktoren bestimmt: der Lage und der Attraktivität. Während die Lage noch einigermaßen für den Beobachter einzuschätzen ist, entzieht sich die Attraktivität rationalen Gesichtspunkten.
Für die Wertermittlung von Einfamilienhäusern gibt es zwei gesetzlich festgeschriebene Wertermittlungsverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren. Beim ersteren werden vergleichbare Objekte herangezogen, beim zweiten sind die Kosten der Herstellung und der Bodenwert maßgeblich.
Bei Mehrfamilienhäusern findet nur das Ertragswertverfahren Anwendung. Die Methode selbst ist kompliziert, die Kernaussage aber deutlich: Ein Mehrfamilienhaus ist ein Renditeobjekt. Der Wert hängt von der erzielbaren Rendite ab und kann daher recht objektiv berechnet werden.

Bei der Konzeption eines Mehrfamilienhauses steht die erzielbare Miete im Vordergrund und beschränkt die Baukosten.

Wer ein Mehrfamilienhaus plant, muss eine vernünftige Rendite einplanen oder er erhält keine Finanzierung, da kein Beleihungswert geschaffen wird. Die einzige Ausnahme von dieser Regel ist das Mehrgenerationenhaus einer Familie, bei dem dementsprechend eher die Regeln der Finanzierung für Eigenheime gelten und die Kreditwürdigkeit der Bauherren eine entscheidende Rolle spielt.

Die kaufmännische Konzeption beim Bau eines Mehrfamilienhauses

Bevor der Architekt einen Planungsauftrag erhalten kann, müssen die Rahmenbedingungen geklärt werden.

1. Der Bebauungsplan
   In den meisten Gemeinden gibt es Bebauungspläne mit zwingenden Vorgaben für Bauvorhaben. Oft wird die Zahl der Geschosse begrenzt, nicht selten eine Geschossflächenzahl benannt. Diese gibt an, wie viel qm Wohnfläche pro qm Grundstücksfläche zulässig sind. Die kaufmännische Konzeption wird dadurch bereits weitgehend definiert. Wenn mit der durch die Geschossflächenzahl festgelegten maximalen vermietbaren Fläche zu ortsüblichen Mietpreisen keine rechnerische Rentabilität erzielt wird, ist das Projekt in diesem frühen Stadium bereits gescheitert.
2. Technische Voraussetzungen
   Der Baugrund muss für ein größeres Bauvorhaben geeignet sein. Die Kosten für ein Planum (die Fläche, die das eigentliche Fundament trägt), das ein Mehrfamilienhaus trägt, können erheblich sein und müssen in die Konzeption als Erdbaukosten einfließen. Das Grundstück muss dem Umriss nach mit einem Mehrfamilienhaus bebaubar sein: Hammergrundstücke, zu lange und schmale Grundstücke scheiden überwiegend aus. Die Versorgung mit Trinkwasser und die Entsorgung von Schmutz- und Regenwasser muss gesichert sein. Auf maximal bebauten Grundstücken sind Versickerungsprobleme nicht selten und bedingen den Bau von Rückhaltesystemen für Regenwasser (Rigolen und Zisternen). Gemeinden verknüpfen mit der Baugenehmigung von Mehrfamilienhäusern gerne Auflagen wie der Schaffung von Parkraum oder Kinderspielplätzen.
3. Der Vorbescheid
   Landesrechtliche Vorschriften des Baurechts geben Bauwilligen das Recht auf einen Vorbescheid. Damit können genehmigungsrechtliche Zweifel – und die sind bei einem Mehrfamilienhaus häufig – beseitigt werden. In Nordrhein-Westfalen gilt derzeit der § 77 BauO NRW 2018. Der Vorbescheid gilt in NRW drei Jahre und schafft genügend zeitlichen Spielraum für Planung und Finanzierung.
4. Die Grundsatzentscheidung: Massivhaus oder Fertigbauweise?
   Auch bei Mehrfamilienhäusern ist diese Entscheidung zu treffen, wobei die Preisspanne von vielen Faktoren beeinflusst wird. Ein Fertighaus kostet derzeit zwischen 1.500 und 2.000 Euro/qm Fläche, ein Massivhaus zwischen 2.000 und 2.500 qm vorbehaltlich der allerletzten heftigen Preissteigerungen bei Baustoffen.

Wovon hängen die Baukosten für ein Mehrfamilienhaus ab?

1. Das Grundstück (2-4 Wohneinheiten ca. 1.000 qm, bis 10 Wohneinheiten um die 2.000 qm wenigstens)
2. Die Erschließungskosten
3. Die Größe des Baus (Umbauter Raum, Größe der Wohnungen)
4. Unterkellerung (mindestens mittlerer fünfstelliger Betrag)
5. Baumaterial (sehr große Unterschiede! Die klassischen Mauerziegel sind am wenigsten von den aktuellen Preissteigerungen betroffen.)
6. Die Dachform (Ein Walmdach kostet das Doppelte eines Flachdachs)
7. Die Parkmöglichkeiten (Außenparkplätze oder Tiefgarage)
8. Die Baunebenkosten (Gutachten, Planung etc.)
9. Art der Heizung
10. Brandschutz und Schallschutz
11. Aufzugsanlage
12. Außenanlagen

Im Alltag entscheidet sich die Rentabilität eines Mehrfamilienhauses nicht nur nach der kaufmännischen Konzeption, sondern vor allem auch durch die Wahl der richtigen Mieter. Auch Mietwohnungen haben Zielgruppen. Je präziser diese durch den Baustil und die Ausstattung getroffen wird, desto wahrscheinlicher ist es, angenehme Dauermieter zu finden (die stets von spezialisierten Maklern ausgesucht werden sollten). Fluktuation und Leerstand kosten Geld und gefährden die Rentabilität!

Die Kosten einer Baufinanzierung für ein Mehrfamilienhaus

Ein Mehrfamilienhaus wird kaufmännisch abgerechnet, das heißt von den Mieteinnahmen werden die Kosten (auch Kapitalkosten) abgezogen und nur der wirkliche Ertrag ist zu versteuern. Verluste werden steuerlich angerechnet und vermindern die Steuerlast des Eigentümers. Kreditgeber ziehen bei der Rentabilitätsberechnung fiktive Werte heran, die Leerstand und unvorhergesehene Belastungen mit einbeziehen. Der Ertragswert, den eine Bank berechnet, kann daher deutlich unter dem Gestehungswert liegen. Die Differenz aus Gestehungskosten und von der Bank berechnetem Ertragswert muss durch Eigenkapital ausgeglichen werden. Darüber hinaus sollte ein Eigentümer in der Lage sein, die Bewirtschaftungskosten auch ohne vollständige Mieteinnahmen zahlen zu können.

Zusammenfassung zu den Baukosten für ein Mehrfamilienhaus

Den Bau eines Mehrfamilienhauses sollte nur erwägen, wer über ausreichende Mittel verfügt. Als Investition ist ein Neubau keineswegs ein finanzieller Selbstläufer und bedarf einer sorgfältig geplanten Baufinanzierung. Wir beraten Sie gerne zu Ihrer persönlichen Situation und den damit verbundenen Möglichkeiten und freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.