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01/08/2021
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01/08/2021

Baukredit kündigen, Kosten senken und neues Darlehen abschließen?

Jede Baufinanzierung ist anders: Daher kann man pauschal die möglichen Kosten zwar aufzählen, aber es müssen nicht immer alle anfallen. Wer einen Baukredit kündigen, Kosten dafür berechnen und sich Gedanken über eine Anschlussfinanzierung machen möchte, der muss den finanziellen Aufwand einer Baufinanzierung gründlich kalkulieren. Es reicht also dabei nicht aus, nur die Aufwendungen für die Abwicklung bestehender Baudarlehen zu berücksichtigen, es müssen auch die entstehenden Kosten für die Beschaffung der neuen Darlehen mit eingerechnet werden.

Welche Baukredite können gekündigt werden?

Die Bank muss einer vorzeitigen Kündigung eines langlaufenden Darlehens nicht zustimmen. Sie kann aber mit der Ablösung bei Zahlung eines Schadensersatzes, der Vorfälligkeitsentschädigung, einverstanden sein. Die Höhe dieser Sonderzahlung bestimmt die Bank. Der Verkauf der Immobilie begründet allerdings ein Sonderkündigungsrecht. Dies ändert jedoch nichts am Anspruch der Bank auf die Vorfälligkeitsentschädigung.
Der Gesetzgeber räumt dem Kreditnehmer aber ein nicht „abdingbares“ (nicht vertraglich auszuschließendes) und kostenloses Kündigungsrecht für Darlehen ein. Zwei Merkmale müssen erfüllt sein: Der Kredit muss mit einem festen Zinssatz für die gesamte Laufzeit vereinbart worden und 10 Jahre der vereinbarten Laufzeit seit Vollauszahlung müssen abgelaufen sein. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Ein langlaufendes Darlehen kann also nach zehn Jahren seit Laufzeitbeginn zu einem Zeitpunkt gekündigt werden, der frühestens zehn Jahre und sechs Monate nach Laufzeitbeginn liegt.

Baukredit kündigen: Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigen

Im Internet stehen zahllose Rechner zur Verfügung, mit denen Werte ermittelt werden können. Allen ist gemeinsam: Es werden Größenordnungen festgestellt, keine einklagbaren Werte. Die Bank nimmt die Feststellung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nach hausinternen Regeln vor, die in vielen Fällen einer gerichtlichen Überprüfung standhalten. Gesetzlich sind keine bestimmten Verfahren vorgeschrieben und die Rechtsprechung hat bislang nur zu Detailfragen entschieden.

Es gibt zwei Methoden, die Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen. Bei der Aktiv-Aktiv-Methode gilt die Annahme, dass die Bank den vorzeitig zurückerhaltenen Kreditbetrag wieder ausleihen kann, wenn auch zu einem niedrigeren Zinssatz. Die Differenz zwischen dem Zinsertrag aus dem gekündigten Vertrag und den aktuell erzielbaren wäre der Zinsschaden. Der zweite Weg – die Aktiv-Passiv-Methode – geht davon aus, dass die Bank Hypotheken-Pfandbriefe kauft. Deren Rendite liegt gegenwärtig im negativen Bereich. Die Rechner im Internet beruhen auf letzterer Methode.

Die Vorfälligkeitsentschädigung hängt wesentlich vom zu kündigenden Vertrag ab.

Beispielrechnung zu den Kosten für die Kündigung eines Baukredits:

Darlehenshöhe: 100.000 Euro
Restlaufzeit des Vertrages bis zum Erreichen der 10 – Jahresfrist: 2 Jahre
Zinssatz: 3,5 %
Rendite von Hypotheken-Pfandbriefen mit einer Restlaufzeit von 2 Jahren: ./. 0,5 %
monatliche Rate für das Annuitäten-Darlehen: 1.000 Euro

Als Diskussionsgrundlage für eine Vorfälligkeitsentschädigung könnte ein Betrag von 7.000 Euro herangezogen werden.

Wir von der Löwe-Finanz können Ihnen bei Einsicht in Ihre Kreditunterlagen und aufgrund unserer Erfahrung einen realistischen Wert nennen.

Baukredit kündigen: weitere Kosten für Notar und Grundbuch

Wer ein durch ein Grundpfand besichertes Darlehen ablöst und durch ein anderes ersetzt, muss für die Kosten der Löschung des bestehenden Vertrages und die Eintragung des neuen aufkommen. Die Kosten sind gesetzlich geregelt. Für die Löschung einer Eintragung eines Pfandrechts über 100.000 Euro sind an Notargebühren 158,34 Euro und Grundbuchgebühren: 156,50 Euro zu bezahlen.

Für die Bestellung einer Grundschuld über 100.000 Euro werden an Notargebühren 4.025,20 Euro und Grundbuchgebühren 1.735.-- Euro fällig.

Notare können den Ersatz entstandener Aufwendungen verlangen. Dieser bewegt sich erfahrungsgemäß zwischen 50 und 150 Euro.

Weitere Kosten, die Sie berücksichtigen müssen, wenn Sie einen Baukredit kündigen wollen:

Der erste und wichtigste Schritt zur Beleihung einer Immobilie ist die Feststellung des Verkehrswerts. In den allermeisten Fällen ist der Wert von Grundbesitz in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Da dieser den Beleihungswert der Immobilie bestimmt und dessen Inanspruchnahme den Zinssatz, ist es ratsam, eine neue Wertermittlung anzustreben. Es ist allerdings für den Privatmann, der ein Anschlussdarlehen benötigt, sinnlos, selbst einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Wertgutachtens zu beauftragen. Banken akzeptieren diese nicht, sie nehmen die Wertfeststellung durch eigene Fachleute vor oder beauftragen ab einer gewissen Größenordnung (ca. 400.000 Euro Darlehensvolumen) selbst gewählte Gutachter (die wiederum von den jeweiligen Wirtschaftsprüfern und den Aufsichtsbehörden im Voraus akzeptiert wurden).

Im Zusammenhang mit der Antragstellung können überschaubare Aufwendungen – vor allem bei älteren Gebäuden – in Verbindung mit der Beibringung von Unterlagen (behördliche Auflagen, Denkmalschutz etc.) entstehen.

Baukredit kündigen, Kosten durch Löwe-Finanz fallen nicht an

Wer sich der Dienste von Löwe-Finanz versichert, darf damit rechnen, dass

  • die Kündigung rechtswirksam ausgesprochen und die Bedingungen (Vorfälligkeitsentschädigung) professionell ausgehandelt werden
  • das Anschlussdarlehen zu den bestmöglichen Konditionen abgeschlossen wird
  • die Höhe des Anschlussdarlehens Ihre Wünsche hinsichtlich des Einschlusses der anfallenden Kosten und der Bereitstellung zusätzlicher liquider Mittel berücksichtigt
  • die Abwicklung ohne Ihr Zutun erfolgt (nur den Notartermin müssen Sie selbst wahrnehmen)
  • keine weiteren Kosten durch Löwe-Finanz entstehen.

Zu keiner Zeit in der bekannten Vergangenheit war Baugeld so günstig wie heute. Insbesondere alle Verträge, die vor 2015 abgeschlossen wurden, weisen häufig noch Zinsvereinbarungen auf, die eine Kündigung sinnvoll erscheinen lassen. Sie sparen nicht nur beträchtliche Beträge an Zinszahlungen ein, sondern durch eine erhöhte Tilgung kann in vielen Fällen die gesamte Finanzierung erheblich in ihrer Laufzeit verkürzt werden.

Wir von der Löwe-Finanz überprüfen kostenlos für Sie Ihre bestehende Baufinanzierung auf eine mögliche Optimierung. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

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