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Baukredite ohne Eigenkapital als günstige Lösung?

Erst in der jüngeren Vergangenheit wurden Baukredite ohne Eigenkapital möglich. Sie sind nach wie vor eine Ausnahme und beschränkt auf besondere Gegebenheiten. Diese sind ganz einfach zu definieren, aber schwer in der Wirklichkeit darzustellen: Der Bauherr und Kreditnehmer muss eine allererste Bonität vorweisen können und die Immobilie muss alle Kriterien hinsichtlich ihrer Beleihbarkeit tadellos erfüllen. Ausgeschlossen sind grundsätzlich alle Neubauvorhaben, da nur existente Bausubstanz abschließend bewertet werden kann.

Sind Baukredite ohne Eigenkapital überhaupt möglich?

Die Kosten für den Erwerb einer Immobilie setzen sich aus dem Kaufpreis und den Nebenkosten zusammen. Diese umfassen die Grunderwerbssteuer, die Maklercourtage, die Gebühren für das Grundbuchamt und den Notar und gegebenenfalls das Sachverständigengutachten. Sie summieren sich auf 10 – 20 % der Kaufsumme. Das Problem der Nebenkosten ist: Sie steigern den Wert der Immobilie nicht, sie sind verlorenes Geld. Auch der Beleihungswert der Immobilie erhöht sich nicht, daher sprechen Kreditgeber von einer 110 % - Finanzierung, wenn auch die Nebenkosten mit einem Kredit abgedeckt werden sollen. Üblicherweise geschieht dies dadurch, dass neben dem Darlehen, für das eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird, ein Privatkredit in der Höhe der Nebenkosten bereitgestellt wird. Dessen kürzere Laufzeit fordert einen hohen Tilgungsanteil der Rückzahlungsraten. Dies führt zu einer höheren monatlichen Belastung und erschwert die Aufstellung eines Baukredites erheblich. Wenn irgendwie möglich, sollten die Nebenkosten außerhalb des eigentlichen Baukredites beglichen werden können.

Die Einkommensverhältnisse bei der Vergabe von Baukrediten

Ein gutes Einkommen allein reicht heute vielen Kreditgebern nicht aus, ein Doppelverdiener-Ehepaar hat deutlich bessere Chancen. Jüngere kinderlose Paare müssen sich Fragen hinsichtlich der Familienplanung gefallen lassen. Die aktuelle Pandemie hat die Erfahrung der Banken dahingehend erweitert, dass auch Topberufe in Wachstumsbranchen wie der Luftfahrt gefährdet sein können. Daher sind die beruflichen Zukunftsaussichten für die Kreditnehmer von Baukrediten ohne Eigenkapital ein besonderes Thema geworden.

Die Bonität der Kreditnehmer

Um die Bonität eines Kreditnehmers festzustellen, beurteilen Kreditgeber sein Verhalten in der Vergangenheit, seine wirtschaftliche Situation in der Gegenwart und seine Zukunftsaussichten.

Für Auskünfte über die Vergangenheit eines jeden deutschen Verbrauchers steht in Deutschland eine Auskunftei zur Verfügung, deren Namen Schlagwortcharakter hat: die Schufa. Nahezu jeder deutsche Verbraucher ist der Schufa namentlich bekannt, da irgendeine seiner Aktivitäten im Wirtschaftsleben und sei es nur eine Anfrage zu einem Telefonie-Vertrag, dort notiert wurde. Die Schufa erstellt aus den ihr vorliegenden Informationen Kennzahlen, die die Wahrscheinlichkeit, dass jemand seinen Verpflichtungen nachkommt, abbilden sollen: die Schufa-Scores. Sie werden für verschiedene Branchen nach unterschiedlichen Methoden errechnet, deren Prinzipien nicht veröffentlicht werden. Der Höchstwert ist 100 und drückt die 100-prozentige Wahrscheinlichkeit aus, dass eine Verpflichtung beglichen wird. Dieser Wert ist nicht erreichbar, da jedem die möglichen Wechselfälle eines Lebens zugerechnet werden.

Die bestmöglichen Werte beginnen mit 97,5. Für einen Baukredit ohne Eigenkapital wäre dies der ideale Wert, aber alles, was über 95 ist, wird eine ansonsten machbare Darlehensvergabe nicht verhindern.

Jeder Inländer hat das Recht, einmal im Jahr kostenlos seine Schufa-Auskunft zu erhalten. Sie ist einfach unter meineschufa.de abzurufen. Sie heißt dort „Datenkopie (nach Art. 15 DS-GVO). Der Schufa sind der Personalausweis oder ein Reisepass mit Meldebestätigung sowie zur Erleichterung der Identifikation eine Kopie der Bankkarte des Girokontos als Kopie per Post oder in elektronischer Form zu überlassen.

Die Qualität der Immobilie

Die Vergabe von Krediten, die mit Grundpfandrechten gesichert sind, ist in Deutschland äußerst detailliert geregelt. Sie finden sich in zahlreichen Bundesgesetzen und werden parallel von drei Instanzen überwacht, nämlich der Deutschen Bundesbank, der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BaFin) und den Wirtschaftsprüfern.

Baukredite werden klassifiziert

Alle Kredite, die eine Bank ausreicht, werden nach ihrem Ausfallrisiko klassifiziert und die Banken nehmen eine entsprechende Risikovorsorge vor, die natürlich zunächst Geld kostet. Ein erhöhtes Risiko wird in Form eines erhöhten Zinssatzes an den Kreditnehmer zurückgereicht. Die Bewertung einer Immobilie als Pfand spielt daher eine entscheidende Rolle bei einem Baukredit ohne Eigenkapital. Für die Feststellung des Beleihungswertes einer Immobilie gibt es genaue gesetzliche Regelungen. Im Allgemeinen liegt der Beleihungswerte etwa 20 % unter dem Marktwert. Allerdings hat der Immobilienboom zu Überbewertungen im Markt geführt, sodass mittlerweile Abschläge bis zu 30 % hingenommen werden müssen.

Die Verwertbarkeit des Pfandes

Käufer eines Wohnhauses oder einer Eigentumswohnung zur Eigennutzung denken verständlicherweise selten an die Wiederverkäuflichkeit ihrer Immobilie. Sie ist aber für die Kreditgeber ein entscheidender Faktor. Umso individueller ein Haus ist, desto schwieriger ist es, einen Käufer zu finden. Ein Typenfertighaus in ordentlicher Lage findet innerhalb weniger Monate seinen Käufer. Für eine Gründerzeitvilla einen Liebhaber zu finden, bedarf meist einiger Geduld.

Eine sorgfältige Beratung ist immer Grundvoraussetzung

Baukredite ohne Eigenkapital gelingen nur, wenn sie kompetent vorbereitet wird. Löwe-Finanz als zugelassener und registrierter Immobiliardarlehensvermittler kennt alle Hürden und verfügt über die Verbindungen, die das schwierige Vorhaben möglich machen. Überlegungen dazu kommen meist dann auf, wenn eine Immobilie ins Blickfeld gerät, die als Schnäppchen angesehen wird. Ob sie das tatsächlich ist, kann nur ein Bausachverständiger schlüssig beantworten. Dessen Honorar sind die ersten anfallenden Nebenkosten und beim Kauf einer Bestandsimmobilie unumgänglich.

Fällt das Urteil positiv aus, berät Löwe-Finanz ohne Honorar zum weiteren Vorgehen und erarbeitet mit Ihnen eine auf Ihre persönlichen Bedürfnisse hin ausgerichtete Finanzierung.

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