Bauträgervertrag - diese Details sollten Sie genauer unter die Lupe nehmen!

Für die meisten Privatpersonen wird ein Bauträgervertrag das komplexeste juristische Vertragswerk sein, mit dem sie es in ihrem Leben zu tun bekommen. In juristischen Bibliotheken bemessen sich Urteile und Kommentare dazu nach Metern und jeder Nichtjurist sollte sich erstklassig fachlich beraten lassen, bevor er einen unterschreibt.

Wer ist ein Bauträger?

Ein gewerbliches Unternehmen, das auf eigene Rechnung, in eigenem Namen und auf eigenes Risiko Grundstücke kauft, erschließt, Bauten darauf plant und bebaut, wird als Bauträger bezeichnet. Die bebauten Grundstücke werden vor, während oder nach der Bebauung verkauft.
Der Bauträger ist Bauherr. Als solcher trägt er die Bauherrenpflichten:

Bauten müssen von der Kommune genehmigt werden. Ein Bauantrag ist zu stellen.
Meldepflichten ist nachzukommen. Für gewöhnlich ist der Baubeginn der Kommune bekanntzugeben und der Bauleiter und gegebenenfalls weitere Verantwortliche sind zu benennen.
Er muss hinsichtlich der Baustelle der Verkehrssicherungspflicht genügen. Wird diese nicht ausreichend erfüllt und kommt es zu Unfällen, steht er in der Haftung.
Der Bauherr verantwortet die Auswahl ausschließlich qualifizierter Mitarbeiter.
Der Bauherr verantwortet die Einhaltung der Unfallverhütungsvorschriften.
Der Bauherr verantwortet die Bauabnahme, also die Erklärung, dass der Bau der Genehmigung entsprechend ohne Mängel fertiggestellt worden ist.
Der Bauherr muss eine belastbare Finanzierung für sein Bauvorhaben aufstellen.
Der Bauherr muss die notwendigen Versicherungen für das Bauvorhaben abschließen und deren Kosten tragen (Bauherrenhaftpflicht, Feuerrohbau, Bauleistung und gegebenenfalls weitere wie etwa Bauhelfer-Unfall oder Haftpflicht für unbebaute Grundstücke).

Der Bauträger unterscheidet sich vom Generalunternehmer und Generalübernehmer durch die Bauherreneigenschaft. Der Generalunternehmer schließt mit dem Eigentümer eines Grundstücks einen Vertrag über die Errichtung eines schlüsselfertigen Gebäudes ab. Er übernimmt einen Teil der Bauleistungen und überlässt Subunternehmern, die von ihm bestimmt werden, den anderen Teil. Er haftet aber für die Erbringung der Gesamtleistung. Der Generalübernehmer erbringt selbst keine Bauleistungen, sondern beschränkt sich auf die Koordination. Sowohl beim Abschluss eines Vertrages mit einem Generalunternehmer wie mit einem Generalübernehmer bleibt der Auftraggeber Bauherr mit allen vorgenannten Pflichten!

Der Marktanteil der Bauträger beträgt im Segment „privater Wohnungs- und Hausbau“ etwa 37 %.

Der Bauträgervertrag aus Käufersicht

Der Käufer erwirbt das Eigentum an einem Grundstück und beauftragt gleichzeitig den Verkäufer mit dem Bau eines Gebäudes.
Üblich ist ein Festpreis für den Grund und die Bauleistungen.
Nach der Fertigstellung des Gebäudes erfolgt der Eigentumsübergang.
Der Bauträgervertrag enthält Elemente eines Kaufvertrages und eines Werkvertrages.
Wesentlicher Teil eines Bauträgervertrages ist der Übergang des Eigentums an einem Grundstück. Daher bedarf er der notariellen Beurkundung.

Was steht im Bauträgervertrag?

Diese Art Vertrag ist immer eine individuelle Vereinbarung. Es genügt daher nicht, eine von einem Bauträger angebotene Vereinbarung dieser Art mit „Musterverträgen“ im Internet oder sonstigen Vorlagen abzugleichen. Eine Stellungnahme eines Fachmanns für Baurecht ist unerlässlich!

Gegenstand des Bauträgervertrages ist immer

die genaue Bezeichnung des Grundstücks;
eine genaue Beschreibung des zu bauenden Gebäudes und die Baupläne und Bauzeichnungen;
ein Zeitplan und ein Termin für die Fertigstellung;
der Kaufvertrag für das Grundstück;
die Leistungsverpflichtung bezüglich des zu errichtenden Gebäudes;
bei einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung;
individuelle Sondervereinbarungen zur Ausstattung oder Ausgestaltung;
bei Eigenheimen können Eigenleistungen des Auftraggebers vereinbart werden.

Besonders zu beachten ist, dass die Bauschreibung auch dann beurkundet werden muss, wenn der Neubau zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits fertig ist!

Die Auflassungsvormerkung

Diese ist ein besonderer Teil des Bauträgervertrags. Sie wird in das Grundbuch eingetragen und enthält die Erklärung, dass das Eigentum an dem Grundstück an den Käufer übertragen werden soll. Wenn das Bauvorhaben abgeschlossen ist und alle Kaufpreisraten bezahlt sind, wird die Auflassungsvormerkung gelöscht und durch die Auflassung (juristischer Begriff für den Eigentumsübergang) ersetzt.

Der Festpreis in einem Bauträgervertrag

Der Festpreis gilt sehr oft nur für die vertraglich vereinbarte Frist, selten länger als ein Jahr. Die Baufinanzierung muss auf die Zahlungsmodalitäten ausgerichtet sein: Ist der Bau bezugsfertig, wird der Kaufpreis in einer Summe fällig, ansonsten sind Teilbeträge nach Baufortschritt zu begleichen. Nach der Makler- und Bauträgerverordnung sind höchstens sieben Raten vorgesehen. Zahlungsempfänger ist nahezu stets die den Bauträger finanzierende Bank, nicht der Bauträger selbst und so im Bauträgervertrag festgehalten.

Ein Bauträgervertrag regelt auch die Bauabnahme

Sie sollte unbedingt im Bauträgervertrag vereinbart werden. Idealerweise beauftragt der Käufer einen Bausachverständigen mit seiner Begleitung. Die Beseitigung von Mängeln, die bei der Begehung des Baus gemeinsam mit dem Bauträger erkannt werden, kann dabei sofort verlangt werden. Bei Bauträgerverträgen gilt die gesetzliche Gewährleistungspflicht von fünf Jahren. Allerdings liegt die Beweislast für Mängel, die nicht bei der Bauabnahme erkannt wurden, beim Käufer!
Bei einer Eigentumswohnung muss nicht nur das Sondereigentum – die eigentliche Eigentumswohnung – sondern auch das Gemeinschaftseigentum – also Treppenhaus, Dach etc. - abgenommen werden. Seriöse Bauträger werden dafür zwei Termine, einen für das Sondereigentum und einen gemeinsam mit anderen Käufern für das Gemeinschaftseigentum anbieten.

Vereinbarung zum Insolvenzschutz

Fester Bestandteil des Bauträgervertrages sollten Regelungen für den Fall der Insolvenz des Bauträgers sein. In den letzten Jahren haben sich Bankbürgschaften durchgesetzt.

Einen Bauträgervertrag immer kompetent prüfen lassen!

Ein Bauträgervertrag muss spätestens zwei Wochen vor der Beurkundung dem Käufer vorliegen. Auch wenn der Notar meist vom Bauträger bestellt wird, ist neutraler Mittelsmann und auch dem Käufer zur Auskunft verpflichtet. Die Inanspruchnahme eines auf Baurecht spezialisierten Anwalts ist aber dringend empfohlen, da dieser eventuell notwendige Änderungen effizient durchsetzen kann.