Beleihungsauslauf berechnen: so wird es gemacht

Beim Beleihungsauslauf berechnen erhält man Ende eine theoretische Kennzahl, die das Risiko des Kreditgebers widerspiegelt und die entscheidenden Einfluss auf die Höhe des Zinssatzes eines Immobiliendarlehens hat.

Beleihungsauslauf berechnen im Vergleich zum Beleihungswert

Er darf nicht mit dem Beleihungswert verwechselt werden. Der Kreditgeber, meistens die Bank, legt für eine Immobilie einen Beleihungswert fest. Dabei wird der Kaufpreis um einen Sicherheitsabschlag vermindert. Üblich sind der Höhe nach 10 - 20 % des Kaufpreises. Die Bank ist nicht verpflichtet, die Kriterien für die Festlegung dieses Abschlags mitzuteilen, auch ist er nicht verhandelbar. Meistens spiegelt er aber die mögliche Wertschwankung der Immobilie in einer überschaubaren Zukunft wider.

Die Formel für die Berechnung des Beleihungsauslaufs lautet grundsätzlich

Beleihungsauslauf = Fremdkapital / Beleihungswert

Wie sich das auswirkt, zeigen folgende Rechenbeispiele:

Kaufpreis der Immobilie: 500.000
Sicherheitsabschlag 10 % 50.000

Beleihungswert 450.000

Eigenkapital 100.000

Finanzierungsbedarf 440.000
(Kaufpreis abzüglich Eigenkapital 400.000 + Kaufnebenkosten 10 % 40.000)

Beleihungsauslauf 98 %

Kaufpreis der Immobilie: 500.000
Sicherheitsabschlag 20 % 100.000

Beleihungswert 400.000

Eigenkapital 100.000

Finanzierungsbedarf 440.000
(Kaufpreis abzüglich Eigenkapital 400.000 + Kaufnebenkosten 10 % 40.000)

Beleihungsauslauf 110 %

Die Auswirkungen des Beleihungsauslaufs auf die Höhe des Zinssatzes sind auch noch von der Dauer der Zinsbindung abhängig.

Bei 10 Jahren Zinsbindung beträgt der Zinssatz bei einem Beleihungsauslauf von

• 56 % zwischen 0,4 und 0,5 %
• 98 % zwischen 0,9 und 1,0 %
• 110 % zwischen 1,2 und 1,3 %

Die angegebenen Zinssätze dienen nur der Darstellung der Abhängigkeit der Zinshöhe vom Beleihungsauslauf. Diese wird noch durch weitere Faktoren bestimmt. Einige Banken rechnen Arbeitgeberdarlehen zum Eigenkapital, was sich günstig auf den Beleihungsauslauf auswirkt. Die Tilgungshöhe wird stets berücksichtigt. Natürlich spielt auch die grundsätzliche Bonität der Kreditnehmer und die Verlässlichkeit der gesamten Baufinanzierung eine erhebliche Rolle.

Fazit dieser Beispiele beim Berechnen des Beleihungsauflaufes

Das Beispiel zeigt aber deutlich, dass eine Baufinanzierung mit 20 % Eigenkapital immer eine enge Angelegenheit ist und keinen Spielraum lässt. Wir von der Löwe-Finanz kennen die Rechengewohnheiten der Banken und beraten Sie gerne zur Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie.