Bestellerprinzip Makler bei Kauf, Verkauf und Vermietung

Wer einen Auftrag erteilt und aus diesem Auftrag eine Dienstleistung erhält, muss dafür die Kosten übernehmen. Zu unterscheiden sind das Bestellerprinzip Makler bei Kauf und Verkauf vom Bestellerprinzip Vermietung.

Das Bestellerprinzip bei einer Vermietung

Bereits seit 2015 regelt das Wohnungsvermittlungsgesetz die Kostenübernahme für Maklerkosten bei Vermietungen. Beauftragt der Vermieter einen Makler mit der Vermarktung einer Wohnung, muss er die Kosten dafür tragen. Beauftragt der Wohnungssuchende einen Makler mit der Suche einer geeigneten Wohnung, so ist er diesem gegenüber zur Kostenübernahme verpflichtet. Dabei gilt eine nicht unwichtige Einschränkung: Kommt ein Mietvertrag über eine Wohnung zustande, die dem Makler bereits vor Auftragserteilung durch den Wohnungssuchenden durch den Vermieter zur Vermittlung überantwortet war, bleibt der Vermieter gegenüber dem Makler in der Pflicht.
Der Maklervertrag über eine Vermietung kann nicht mündlich geschlossen werden. Die Schriftform ist allerdings nicht streng geregelt: Eine Originalunterschrift ist nicht notwendig. Die elektronische Form der Auftragsübermittlung genügt.

Das Bestellerprinzip Makler beim Kauf oder Verkauf

Im Jahre 2020 trat das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäusern“ in Kraft. Gleichzeitig wurden die entsprechenden Paragrafen im Bürgerlichen Gesetzbuch (656 a-d BGB) neu gefasst. Ungeachtet des umgangssprachlichen Gebrauchs des Begriffs „Bestellerprinzip“ sieht das Gesetz die zwingende Abkehr vom Bestellerprinzip vor. Die Gültigkeit des Gesetzes beschränkt sich auf Geschäfte mit Eigenheimen und Eigentumswohnungen, die allerdings auch vermietet sein dürfen. Für Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke und Gewerbeimmobilien besteht weiterhin Vertragsfreiheit. Weiterhin gilt das Gesetz ausdrücklich nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Für Gewerbetreibende/Unternehmer gilt das Gesetz nicht.

Das Bestellerprinzip wird im §656 c des BGB unmissverständlich ausgeführt:

(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen.
Das heißt nichts weniger, als dass eine Teilung der Maklerprovision vorgeschrieben ist. Schließt ein Makler mit einer der auftraggebenden Parteien einen Maklervertrag ab, die die einseitige Kostenübernahme vorsieht, wird dieser Maklervertrag nicht gültig und er hat keinen Rechtsanspruch auf eine Provision. Dies gilt auch, wenn mehr als zwei Parteien am Vertrag beteiligt sind. Grundlage der zwingenden Teilung der Maklerprovision ist stets die Auftragserteilung durch Käufer und Verkäufer! Der Maklervertrag muss in einer schriftlichen Form vorliegen: Der mündliche Auftrag reicht nicht aus. Es genügen allerdings E-Mail oder Fax, die Originalunterschrift muss nicht besorgt werden.

Die Praxis und die gesetzlichen Vorschriften beim sog. Bestellerprinzip Makler

Im Alltag der Immobilienmakler hat sich vor allem ein zusätzlicher Beratungsbedarf der Kundschaft herausgestellt. Grundsätzlich bieten sich drei Möglichkeiten für die Provisionsregelung.

Der Gesetzesfall: die Doppelprovision
Käufer und Verkäufer erteilen getrennt dem Makler einen Auftrag und übernehmen die Provision je zur Hälfte.
Der Makler vertritt die Interessen beider Parteien. Er muss davon ausgehen, dass er in einen Interessenskonflikt gerät und eine der Parteien sich möglicherweise benachteiligt fühlt.
Der Alleinauftrag
Weiterhin ist ein Alleinauftrag des Verkäufers möglich. Dieser verpflichtet sich gegenüber dem Makler zur Zahlung der vollen Provision. Er rechnet damit, dass er einen Käufer findet, der im Kaufvertrag ein Provisionsversprechen abgibt, das ihn zur Zahlung der halben Provision verpflichtet. Der Verkäufer kann sich jedoch zur Übernahme eines höheren Anteils an der Provision bereit erklären. Dabei ist zu beachten, dass der Zahlungsanspruch des Maklers erst dann entsteht, wenn der Verkäufer seinen Anteil an der vereinbarten Provision geleistet hat. Die Verlagerung des Provisionsvertrages in den Kaufvertrag kann zu einer Erhöhung der Nebenkosten des Erwerbs von Grundeigentum (Notar und Grundbuch) kommen.
Reine Innenprovision – reine Außenprovision
Auch weiterhin ist es möglich, dass Verkäufer die Provision komplett übernehmen. Dies ist bei gewerblichen Verkäufern nicht selten. Meist wird bei der Vermarktung von größeren Neubauanlagen frühzeitig eine entsprechende Vereinbarung zwischen gewerblichem Bauherrn und einem Makler bezüglich der Vermarktung getroffen. Für den Bauherren sind diese Vermarktungskosten ein Kalkulationsfaktor. Ebenso kann ein Privatmann einen Makler mit der Suche nach einem Haus nach seinen Wünschen beauftragen. Er verpflichtet sich im Maklervertrag zur Übernahme der vollen Provision. Ein Provisionsanspruch des Maklers kommt allerdings auch hier nur dann zustande, wenn dem Makler zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung kein Vermittlungsauftrag für das Objekt vorlag (analog zur Situation beim Maklervertrag Vermietung).

Was bedeutet das Bestellerprinzip für den Hauskauf oder die Vermietung?

Diese völlig überflüssige Neuregelung verschiebt in vielen Fällen die Käuferprovision in den Kaufvertrag und erhöht dessen finanzielles Volumen. Dadurch steigen die danach berechneten Gebühren. Käufer werden nicht entlastet oder geschützt – was der Anspruch des Gesetzes ist – sondern die Einnahmen der Grundbuchämter und Notare erhöht.