Checkliste Hauskauf - so vermeiden Sie teure Fehler!

Wer eine „Bestandsimmobilie“ kauft, muss wissen: Er kauft „wie gesehen“. Er kauft auch die versteckten Mängel und will er sie nachträglich reklamieren, muss er beweisen, arglistig getäuscht worden zu sein. Unsere » Checkliste Hauskauf « soll Ihnen dabei helfen, Mängel oder versteckte Probleme schon im Vorhinein zu vermeiden.
Bevor Sie sich für eine „gebrauchte“ Immobilie interessieren, sollten Sie neben einer Beratung zum Thema Baufinanzierung ("Wieviel Immobilie kann ich mir leisten?") zunächst auch einmal grundsätzlich reinen Tisch mit sich selbst machen: Was und wie viel verstehen Sie von „Haus“? Niemand, auch nicht ein Architekt oder Bauingenieur, ist Experte für das Haus als Ganzes. Auch begnadete Heimwerker wissen vom Meisten, das es an einem Haus zu wissen gibt, überhaupt nichts. Das beginnt mit einem Begriff, den alle als Wort kennen, aber kaum einer wirklich näher beschreiben kann: der Statik. Das Ergebnis einer „gesunden Statik“ ist eine zweifelsfreie Standfestigkeit des Baus. Die ist bei einem älteren Haus, das möglicherweise mehrfach umgebaut worden ist, keine Selbstverständlichkeit. Und noch grundlegender sind die geologischen Gegebenheiten. Baugrundgutachten sind oft selbst für Naturwissenschaftler schwer verständlich.

Vollständige Unterlagen verlangen!

Die erste Schlussfolgerung aus dem Vorangegangenen lautet: Der Zugang zu allen Unterlagen, die irgendwie verfügbar sind, also Bodengutachten, Baugenehmigung, Genehmigung aller Umbauten, Zertifikate, Rechnungen für Arbeiten am Haus, alle sonstigen Gutachten insbesondere von Versicherungen und alle existierenden Pläne sollten vorliegen und sachkundig geprüft werden, bevor sich der Interessent an die eigentliche Hausbesichtigung macht. Ein guter Makler ist daran zu erkennen, dass er die Unterlagen komplett zusammenstellt, die heiklen Punkte erkennt und diese auch beim Namen nennt. Über bekannte Probleme kann geredet werden. Das Gefühl, dass etwas verschwiegen wird, veranlasst potenzielle Käufer, die sich unter Kontrolle haben, dazu, die Verhandlungen abzubrechen.

Ein Sachverständiger oder der Handwerksmeister?

Wer keine Beziehungen ins Baugewerbe hat, sollte in jedem Fall einen Bausachverständigen mit einem ausführlichen Gutachten betrauen. Auch wenn die Kosten erheblich sind, ist der Nutzen unbestritten:

Notwendige bauliche Maßnahmen lassen sich kalkulieren;
Es setzt einen Rahmen für die Kaufpreisverhandlungen;
Banken können es als Anhaltspunkt für die Festsetzung des Beleihungswerts heranziehen.

Wer über einen Handwerksmeister des Bauhaupt- oder Nebengewerbes des Vertrauens verfügt, kann seine Strategie dahingehend ändern, dass er diesem den ersten Blick lässt. Erfahrene Altbausanierer haben oft Röntgenaugen und wissen, auf welchen Putz sie unbedingt klopfen müssen. Wer sich als Unternehmer auf eine Festpreissanierung einlässt, kann die Risiken zuverlässig beurteilen.
Jeder Hauskäufer muss sich aber trotzdem ein persönliches Bild machen. Auf jede der folgenden Fragestellungen sollte eine wenigstens oberflächliche persönliche Meinung möglich sein, um zu entscheiden, ob eine Fachmeinung eingeholt werden muss. Der Schritt besteht stets aus dem Abgleich der Verkaufsunterlagen mit der Realität: Grundstücksgröße, Gebäudemaße, Zahl der Räume, beheizte Fläche, Terrasse, Garage und weitere Angaben zum Gebäude (Baujahr, Jahr der letzten Renovierung etc.).

Checkliste Hauskauf - diese Details sollten Sie unter die Lupe nehmen:

1. Die Heizung

Eine Heizungsanlage besteht meist aus Kessel, Rohren und Heizkörper.

Wie alt sind die einzelnen Teile und wurden die Wartungsintervalle eingehalten?
Ist die Warmwasseraufbereitung für einen modernen Haushalt angemessen?
Sind noch Bleirohre verbaut? Sie müssen in jedem Fall ausgetauscht werden.
Nachtspeicherheizungen müssen nach 30 Jahren im Betrieb ausgebaut werden und durch zeitgemäße Lösungen ersetzt werden.
Besitzt eine Elektroheizung Wasserkreisläufe, sind jährliche Wartungsarbeiten notwendig: Unbedingt prüfen!

2. Dach und Dämmung

Wann wurde das Dach zuletzt saniert/neu gedeckt?
Wann und wie wurde das Dach zuletzt gedämmt?

3. Energieausweis und energetische Sanierung

Ein- und Zweifamilienhäuser, die vor dem 1.02.2002 gebaut worden sind, unterliegen der Pflicht zur energetischen Gebäudesanierung.

Was sagt der Energieausweis aus?
Welchen Eindruck macht die Fassade?
Gibt es Sanierungsbedarf bei den Fenstern?

4. Die Elektrik und der IT-Anschluss

Auch wenn ein moderner Kühlschrank sehr viel weniger Strom verbraucht als ältere Modelle, so ist die Zahl der „stromfressenden“ Geräte doch stark angestiegen: PC, Drucker, mehrere Fernseher, elektrisch betriebene Rollläden und Garagentore, mehrere Kühlschränke und Gefriertruhen, Waschmaschine, Trockner, Sicherheitssystem und zahlreiche weitere Geräte sind heute die Regel und überfordern ältere Leitungssysteme.

Wann sind die Elektroleitungen das letzte Mal angepasst worden?
Gibt es genügend Steckdosen?
Welcher Kabelanschluss ist möglich?

5. Individuelle Voraussetzungen

Passt der Grundriss zu Ihnen?
Lässt sich das Haus barrierefrei umgestalten/ein Treppenlift einbauen?
Kann das Bad altersgerecht bzw. behindertengerecht umgebaut werden?
Gibt es genug Bäder und WCs/können zusätzliche eingebaut werden?

6. Das Gebäude selbst

Welche Veränderungen lassen die Bauordnung und der Bebauungsplan zu?
Sind Keller und Dachgeschoss ausbaufähig?
Müssen Auflagen des Denkmalschutzes oder – je nach Bundesland – auch „Milieuschutz“ o.ä. beachtet werden?
Gab es jemals Schimmel – oder Schwammbefall am Gebäude?
Sind gesundheitsgefährdende Baustoffe verbaut worden und wann war die Sanierung?
Ist an der Fassade Algenbewuchs feststellbar?
Sind an den Wänden Ausblühungen oder Feuchtigkeitsflecken zu erkennen?

7. Der Garten

Entsprechen die Möglichkeiten der Gartengestaltung Ihren Wünschen?
Gibt es Wege, ihn uneinsehbar zu machen?
Wie nah sind die Nachbarn?

8. Das Umfeld

Wie ist die Nachbarschaft?
Handelt es sich um eine ruhige Wohngegend oder um gemischte Bebauung?
Liegt das Haus an einer ruhigen oder an einer belebten Straße?
Wie ist die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr?
Muss – eventuell zeitweise – mit Fluglärm gerechnet werden?

Checkliste Hauskauf - Zusammenfassung

Die ist nur eine erste Anregung für die Beurteilung. Die Bewertung von Mängeln sollte immer Fachleuten überlassen werden: Manches sieht schlimm aus und ist einfach zu beheben und umkehrt.
Der Kauf eines älteren Hauses ist immer ein Abenteuer: Gut beraten, wird er nicht böse enden.