Dachboden ausbauen: Genehmigungen, Förderungen & Finanzierungen

Das Internet ist voll von Ratschlägen zum Thema Dachboden ausbauen. Da finden sich Tabellen zu den Kosten und technische Ratschläge aller Art aber: Jedes Haus ist anders und jeder Dachbodenausbau muss individuell geplant und durchgerechnet sein.

Was soll mit dem Ausbau des Dachbodens entstehen?

Nicht nur die Größe des Dachbodens entscheidet darüber, welchen Umfang der Ausbau annehmen soll. Eine erste grundsätzliche Entscheidung muss getroffen werden zwischen der Schaffung zusätzlichen Wohnraums, der mit dem bestehenden verbunden ist und dem Ausbau zu einer abgeschlossenen Wohnung mit den dazu gehörigen Sanitäreinrichtungen.

Anfrage bei der Baubehörde

Zunächst sollte eine Anfrage bei der Baubehörde klären, ob ein Ausbau des Dachbodens grundsätzlich möglich ist und in welchem Umfang dies geschehen kann. Liegt eine positive Auskunft vor, kann die Planung beginnen.

Die Voraussetzungen für einen Ausbau des Dachbodens

Es gibt verschiedene Dachformen wie Satteldächer, Walmdächer und Dachstuhlkonstruktionen wie Pfettendach oder Sparrendach: Wichtig ist, dass die Dachneigung eine ausreichende Grundfläche für einen Raum von 2,30 m Höhe erlaubt. Bei älteren Häusern sollte unbedingt die gesamte Dachkonstruktion überprüft werden, ob Instandhaltungsmaßnahmen notwendig sind. Die Dacheindeckung muss absolut wasserdicht und in gutem Zustand sein.

Die Aufstockung eines Flachdaches ist kein Ausbau, sondern ein genehmigungspflichtiger Neubau.
In NRW sind Änderungen an bestehenden Gebäuden der Klasse 1 A, Ein- und Zweifamilienhäuser mit einer Grundfläche von nicht mehr als 400 qm und einer Höhe von höchstens 7 m genehmigungsfrei. Die Schaffung neuer Wohnfläche gilt jedoch als Nutzungsänderung und ist genehmigungspflichtig.

Wann ist eine Baugenehmigung erforderlich?

Die Regelungen sind in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich. In Nordrhein-Westfalen muss die Genehmigung eingeholt werden, wenn

• Die Dachform verändert wird (z. B. wenn aus einem Walmdach ein Satteldach wird, um senkrechte Giebelfläche zu gewinnen).
• Die Dachgrundfläche verändert wird.
• Der Dachneigungswinkel verändert wird.
• Das Dach erhöht oder abgesenkt wird.
• Eine Gaube eingesetzt wird oder eine Dachterrasse geschaffen wird.
• Das Dämmmaterial ausgewechselt wird.

Die Energieeinsparungsverordnung (EnEV)

Die EnEV verlangt die energetische Nachrüstung von Gebäuden. Eigenheimbesitzer, die ihr Haus bereits vor dem Jahr 2002 (Inkrafttreten der 1. EnEV), bewohnt haben, sind von dieser Pflicht befreit, es sein denn, es erfolgen Änderungen am Dach oder dem Dachgeschoss.

Dachboden ausbauen mit einer Förderung durch KfW-Kredite

Den Ausbau des Dachgeschosses kann man hervorragend mit einer energetischen Sanierung verbinden. Die KfW, die Wirtschaftsförderungsbank des Bundes, bietet sehr günstige Kredite für diesen Zweck und verwaltet die erhältlichen Zuschüsse.

Voraussetzung für die Unterstützung Ihres Bauvorhabens durch die KfW ist die Planung und Baubegleitung durch einen von der KfW zertifizierten Fachmann. Die Liste findet man unter https://www.dena.de/themen-projekte/projekte/gebaeude/energieeffizienz-expertenliste-fuer-foerderprogramme-des-bundes/. Die KfW übernimmt die Hälfte der Kosten für den Experten bis zu einer Höhe von 4.000 Euro.

Nordrhein-Westfalen gehört zu den Bundesländern, die Handwerksmeistern die „kleine Vorlageberechtigung“ verwehren. In vielen Bundesländern haben Handwerksmeister des Bauhauptgewerbes in begrenztem Umfang das Recht, Bauanträge zu stellen. Dort haben sich meistergeführte Betriebe auf den Dachbodenausbau spezialisiert und bieten diese Arbeiten „aus einer Hand“ kostengünstig an. In NRW benötigen Sie für die Einreichung des Bauantrages einen vorlageberechtigten Architekten oder Ingenieur, wie es die KfW-Experten sind.

Wir von der Löwe-Finanz sind als zugelassene Immobiliardarlehensvermittler Experten für KfW-Kredite. Lassen Sie sich von uns zum KfW-Programm „Energieeffizient sanieren“ beraten und informieren Sie sich zu den Förderkrediten, Tilgungs- und Investitionszuschüssen.

Gemeinsam mit Ihnen stellen wir eine Finanzierung des gesamten Projekts auf, erarbeiten genehmigungsfähige Kreditanträge und begleiten Sie bei der Abwicklung.

Ist eine Eigenleistung beim Dachboden ausbauen möglich?

Die Erbringung von Eigenleistung ist möglich und kann ein Teil der Baufinanzierung sein. Natürlich hängt sie stark von den individuellen handwerklichen Fähigkeiten und den physischen Möglichkeiten ab. Allerdings sollte man gewisse Dinge, wie z. B. den Einbau von Fenstern und Gauben und Elektroinstallationen qualifizierten Handwerkern überlassen. Bei der Planung der Baumaßnahme muss die Eigenleistung genau beschrieben werden. Diese Beschreibung ist sowohl Teil des Bauantrages und seiner Genehmigung wie des Darlehensantrages und dessen Genehmigung.

Ist der Ausbau eines Dachbodens ohne Genehmigung in Eigenleistung möglich?

In Nordrhein-Westfalen kaum. In anderen Bundesländern ist dies vorstellbar, wenn keine Veränderungen am Dach vorgenommen werden und ein Fluchtweg vorhanden ist. Generell sollte man aber immer bei der Baubehörde nachfragen und auch die Gebäudeversicherung miteinbeziehen.

Die Schaffung abgeschlossener Wohnungen

Hier handelt es sich immer um größere Bauvorhaben. Es müssen zusätzlich

• möglicherweise ein Gutachten über die Standsicherheit des Gebäudes durch einen Prüfstatiker erstellt werden
• Maßnahmen zur Trittschall- und Luftschalldämpfung geplant werden
• Die Heizungsanlage angepasst werden
• Die Elektroinstallationen erweitert werden
• Die sanitären Einrichtungen neu dimensioniert werden
• Der Brandschutz neu definiert werden.

Während der einfache Dachbodenausbau, der eine Erweiterung der Wohnfläche in einem Ein- oder Zweifamilienhaus zum Ziel hat, in aller Regel mit einem Privatkredit und KfW-Mitteln finanzierbar ist, muss man in diesem Fall mit einer größeren Investition rechnen.

Die Schaffung neuen Wohnraums auf dem Dachboden kann unter gewissen Voraussetzungen als Einliegerwohnung gelten. Dies hat zur Folge, dass sie zwar die Mieteinnahmen versteuern müssen, aber im Gegenzug alle Aufwendungen für die Einliegerwohnung absetzen können, auch die Darlehenszinsen, die für die Investition anfallen.

Wir von der Löwe-Finanz beraten Sie gerne zu allen wirtschaftlichen Fragen rund um Ihr Haus, rufen Sie uns einfach an oder nutzen Sie das Kontaktformular.