Die Eigentümergrundschuld im BGB: Definition, Vorteile und löschen lassen

Einen Sonderfall innerhalb der Grundpfandrechte stellt die Eigentümergrundschuld dar, die § 1196 BGB ermöglicht. „Eine Grundschuld kann auch für den Eigentümer bestellt werden.“ Verständlich wird der Vorgang erst mit einer Darstellung der Systematik des Grundbuchs. Eine Grundbuchakte ist in drei Abteilungen gegliedert. Die erste enthält die persönlichen Daten des Grundeigentümers, die zweite die Lasten und Beschränkungen des Grundstücks und die dritte die Grundpfandrechte, nämlich die Grundschulden, Hypotheken, Sicherungshypotheken und Rentenschulden. Bei den Grundpfandrechten bestimmt die Rangfolge der Eintragungen die Rangfolge der Forderungen. Bei einer Pfandverwertung wird erst dann, wenn die vorangehende Forderung beglichen ist, die nächstfolgende bedient.

Grundschuld und Hypothek

Das deutsche Zivilrecht kennt zwei Wege, ein Grundstück zu verpfänden. Die Eintragung einer Grundschuld bedarf keines Rechtsgrundes. Die Hypothek hingegen ist stets mit einem Darlehensvertrag verbunden und die Verpfändung besteht nur in der Höhe, in der auch die Forderung besteht. Im Geschäftsleben verlor die Hypothek in den letzten Jahrzehnten stark an Bedeutung. Immobilienkredite werden heute weitgehend mit einer Grundschuld in Verbindung mit einer Zweckbestimmungserklärung – auch Sicherungsabrede genannt – besichert. Die Grundschuld wird so auf die Absicherung des Darlehens beschränkt. Das Verfahren ist vor allem für Kreditgeber handlicher.

Wie entsteht die Eigentümergrundschuld?

Das Gesetz erlaubt die Bestellung durch den Eigentümer und bei der Abwicklung eines Hypothekendarlehens stellt sie den Rechtszustand nach Vertragserfüllung dar.

Die Bestellung der Eigentümergrundschuld

Wer plant, einen Kredit aufzunehmen, kann vorab auf seine Immobilien eine Eigentümergrundschuld eintragen lassen und der Bank die Abtretung als Sicherheit anbieten. Die Abtretung wie auch deren Widerruf sind einfacher zu bewerkstelligen als die Eintragung eines Kreditgebers als Begünstigten einer Grundschuld. Die vom Immobilieneigentümer bestellte Grundschuld, wird, da im Grundbuch so dargestellt, auch offene Eigentümergrundschuld genannt. Auch wer erwartet, dass es gelingen könnte, eine Sicherungshypothek auf seine Immobilie eintragen zu lassen, kann mit der schnellen Eintragung einer Eigentümergrundschuld sein Eigentum schützen.

Die Abwicklung einer Hypothek

Wenn ein Hypothekendarlehen gänzlich getilgt ist, wird aus der Hypothek eine Eigentümergrundschuld. Da dies aus dem Grundbuch nicht ersichtlich ist, wird auch von einer verschleierten Eigentümergrundschuld gesprochen. Ist die Eintragung einer Hypothek im Grundbuch erfolgt, aber kommt der Vertrag darüber dennoch nicht zustande, fällt diese an den Eigentümer als Eigentümergrundschuld zurück und wird dann, da nicht für Außenstehende ersichtlich, verdeckte Eigentümergrundschuld genannt.