Eigentumswohnung ohne Eigenkapital kaufen

Ein überraschendes Schreiben in der Post teilt mit, dass der Eigentümer beschlossen habe, das Haus in Eigentumswohnungen aufzuteilen und dass man die eigene Wohnung kaufen könne. Oder man sieht ein „Zu verkaufen“-Schild im Fenster eines Hauses, in dem zu wohnen immer schon ein Traum war. Wenn man plötzlich Wohnungseigentümer werden könnte oder sollte, aber kein Eigenkapital hat, was dann? Lässt sich eine Eigentumswohnung ohne Eigenkapital kaufen?

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist der Kauf von Sondereigentum an einer Wohnung und einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Die Finanzierung einer Eigentumswohnung ist eine Variante der Immobilien- oder Baufinanzierung.

Deren Regeln gelten auch hier: Die Faustformel lautet: 20 % Eigenkapital und 80 % Fremdkapital.

Was muss finanziert werden?

Bei jeder Immobilie in Deutschland erhöht sich der Verkaufspreis, den der Verkäufer erhält, um die Nebenkosten:

• Grunderwerbssteuer
• Notargebühren
• Gebühren für den Eintrag im Grundbuch
• gegebenenfalls Maklerkosten.

Die Grunderwerbssteuer ist Ländersache und beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Für Notar und Grundbuchamt werden 1,5 % des Kaufpreises fällig und die Maklerkosten sind frei vereinbar. Sie werden in Nordrhein-Westfalen üblicherweise geteilt, sodass mit ca. 3,5 % zu rechnen ist.

Diese Nebenkosten erhöhen den Wert der Wohnung nicht, sie sind mit Abschluss des Kaufvertrages unwiderruflich verloren. Daher legen die meisten Baufinanzierer Wert darauf, dass wenigstens die Nebenkosten vom Eigenkapital bezahlt werden können.

Weitere Kosten beim Erwerb einer Eigentumswohnung

Handelt es sich um eine Neubauwohnung, so hat der Käufer in vielen Fällen die Möglichkeit, den Einbau einer Küche im Kaufvertrag zu vereinbaren. In älteren Wohnungen besteht hier oft Handlungsbedarf, meist verbunden mit notwendigen Renovierungsarbeiten. Auch diese Kosten, die mit dem Einzug anfallen, sollten in die Gesamtkalkulation einfließen.

Die laufenden Kosten einer Eigentumswohnung

Neben den typischen Verbrauchskosten für Gas, Wasser und Strom ist monatlich Hausgeld zu zahlen. Der Begriff „Wohngeld“ ist mit gleicher Bedeutung ebenfalls gebräuchlich, aber er ist die offizielle Bezeichnung für einen Mietzuschuss des Bundes und sollte daher gemieden werden.

Hausgeld ist der monatliche Beitrag eines jeden Wohnungseigentümers für Bewirtschaftung, Pflege und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Die Eigentümergemeinschaft legt die Höhe auf Vorschlag des Verwalters für eine Abrechnungsperiode fest. Das Hausgeld ist eine verlässliche Größe. Instandhaltungsarbeiten, die einen besonderen Aufwand verlangen, müssen von der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Dabei wird auch die Art der Finanzierung, meist durch eine Umlage, festgelegt. Wer sich in eine bestehende Eigentumswohnanlage einkaufen will, kann beim Hausverwalter Einblick in die Unterlagen erhalten und prüfen, ob in der Vergangenheit die notwendigen Instandhaltungsarbeiten planmäßig abgewickelt wurden und ob solche in naher Zukunft bevorstehen.

Vorsicht bei unfertigen Bauten und Außenanlagen

Bei Neubauten besteht kaum die Notwendigkeit größerer Reparaturarbeiten in den ersten 15 – 20 Jahren. Hier lauert lediglich eine Gefahr: Eigentumswohnungen werden „wie besehen“ verkauft. Wenn die Außenanlagen noch nicht abschließend fertiggestellt sind, sollte vor Abschluss des Kaufvertrages eine Regelung über die Beendigung der Arbeiten und die damit zusammen hängenden finanziellen Fragen getroffen werden.

Wegfall der Miete durch den Kauf einer Eigentumswohnung

Wer in eine Eigentumswohnung zieht, zahlt keine Miete mehr. Das Hausgeld ist normalerweise deutlich geringer. Das erhöht den finanziellen Spielraum erheblich. Mit weiteren laufenden Belastungen ist im Unterschied zum Erwerb eines Eigenheims nicht zu rechnen.

Kreditwürdigkeit ist eine individuelle Stärke

Natürlich sollte man, will man eine Baufinanzierung abschließen, über eine sehr gute Bonität, die sich in einer sehr guten Schufa-Auskunft ausdrückt, verfügen.

Ein besonderes Problem der Gegenwart

Die unglückliche Niedrigzins-Politik der Europäischen Zentralbank hat in großem Umfang Kapital in die Immobilienmärkte gepumpt. Dies führte zu teilweise weit überzogenen Preisen mit allerdings starken lokalen Schwankungen. Wuppertal ist günstiger wie Köln. Banken wissen, dass auf jeden Aufschwung der Abschwung, auf jede Hausse die Baisse folgt. In Köln werden die Immobilienpreise stärker fallen wie in Wuppertal.

Finanzierungsbedarf für die Eigentumswohnung ermitteln

Wer eine Eigentumswohnung ohne Eigenkapital finanzieren will, sollte eine finden, bei der das Marktrisiko überschaubar ist. Der Beleihungswert einer Immobilie liegt im Normalfall etwa 20 % unter dem Marktwert. Damit deckt die Bank das Marktrisiko ab. Sind die Preise überhöht, liegt der Beleihungswert entsprechend niedriger. In Zahlen bedeutet das:

Kaufpreis 100.000 Euro
Nebenkosten 15.000 Euro
Finanzierungsbedarf 115.000 Euro

Beleihungswert 80 %
Ungesicherter Finanzierungsbedarf 35.000 Euro = 30,4 %
Beleihungswert 65 %
ungesicherter Finanzierungsbedarf 50.000 Euro = 43,5 %

Der ungesicherte Finanzierungsbedarf erhöht die Finanzierungskosten erheblich, verdoppelt sie teilweise sogar. Allerdings sind sie, langfristig gesehen, immer günstig.

Die Anforderungen an eine Finanzierung einer Eigentumswohnung ohne Eigenkapital

1. Die Bonität der Kreditnehmer muss tadellos sein.
2. Die Preisfindung des zu finanzierenden Objekts muss nachvollziehbar sein.
3. Den Kreditnehmern muss nach Abzug der laufenden Kosten, also
   Hausgeld, Wasser, Strom, Gas, Versicherungen, andere Belastungen (Kfz-Leasing etc),
   noch genügend Spielraum für eine angemessene Lebensführung bleiben.

Man muss kaum erwähnen, zwei Kreditnehmer (Ehepaar, Lebensgemeinschaft u. a. ) finden leichter einen Kredit als einer allein.

Immer sinnvoll ist es, seine Kreditverpflichtung durch eine günstige Risiko-Lebensversicherung abzusichern. Für kleines Geld schützt man sich wirkungsvoll vor den Widrigkeiten des Schicksals.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital bedarf der professionellen Unterstützung. Wir von der Löwe-Finanz beraten Sie kompetent und begleiten Sie bei der Abwicklung. Für eine Kontaktaufnahme steht Ihnen ein Formular zur Verfügung oder vereinbaren Sie ganz einfach telefonisch einen Termin.