Eine zweite Immobilie finanzieren und für das Alter vorsorgen

Knapp jeder zweite deutsche Haushalt wohnt in den eigenen vier Wänden. Jeder fünfte Eigentümer einer Immobilie wiederum besitzt eine oder mehrere weitere. Dass Immobilien eine hervorragende Kapitalanlage sind, ist eine Binsenweisheit. Trotzdem wird die Möglichkeit eine zweite Immobilie finanzieren zu lassen hierzulande viel zu selten genutzt.

Ob der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank der letzten Jahre volkswirtschaftliche Vernunft innewohnt, darf mit Fug und Recht bezweifelt werden. Für Schuldner waren die Auswirkungen allerdings angenehm. Mittlerweile dürften fast alle, die ein mit Grundpfand besichertes Darlehen zurückzahlen, im Bereich unter 2 % Jahreszins angekommen sein. Und viele nützen dies zur erhöhten Tilgung. Dabei entgeht den meisten ganz offensichtlich, dass das Zusammenspiel von hoher Tilgung und der Wertsteigerung der eigenen Immobilie neuen Kreditspielraum schafft.

Im Alter schuldenfrei sein und eine zweite Immobilie finanzieren

Sicherlich ist die Devise, dass eine Immobilie, vor allem das selbstgenutzte Eigenheim, im Alter schuldenfrei sollte, um den Lebensabend nicht zu gefährden, richtig. Allerdings muss hier unterschieden werden zwischen den Verbindlichkeiten, die mit dem selbst bewohnten Haus zusammenhängen, und denen, die für ein Anlageobjekt eingegangen worden sind. Das Eigenheim ist nur sehr bedingt eine Kapitalanlage. Vor allem ist es eine Lebensform, die von vielen erträumt wird. Und ein erheblicher Teil der Bevölkerung lebt diesen Traum und viele erfahren in der Realität, dass das Leben im eigenen Haus zwar sehr befriedigend, aber leider auch teuer ist. Zur Altersversorgung taugt es daher nur sehr bedingt. Das abbezahlte Haus sichert zwar das Dach über dem Kopf, aber bedauerlicherweise muss das Dach regelmäßig gewartet werden. Die laufenden Kosten eines Hauses können im Alter die Freude daran stark eintrüben. Auch stellen viele fest, dass das für die Familie geplante Heim im Alter viel zu groß und viel zu leer ist. Das ändert aber nichts daran, dass es einen bedeutenden Wert darstellt, das freilich nur, wenn es verkauft oder beliehen wird.

Die zweite Immobilie muss sich als Anlageobjekt rechnen

Um eine Immobilie als Anlageobjekt bezeichnen zu können, muss es vor allem zwei Kriterien erfüllen, einmal muss es die Investition dem Werte nach sichern und zum anderen Rendite abwerfen. Es genügt durchaus, wenn letztere erst auf den zweiten Blick sichtbar wird. Ein Haus, das sich durch die Mieterträge selbst entschuldet, rentiert sich über den damit verbundenen Wertzuwachs. Eine Anlageimmobilie wird steuerlich anders behandelt als das selbstgenutzte Eigenheim. Die Finanzierungskosten sind in vollem Umfang steuerlich absetzbar. Für alle, deren Einkommen einem höheren Steuersatz unterliegt, kann der unmittelbare wirtschaftliche Sinn in den ersten Jahren durchaus in der Steuerersparnis zu finden sein.

Selbsttragende Finanzierung der zweiten Immobilie

Wichtig bei einer Anlageimmobilie sollte immer sein, dass sich die Finanzierung selbst trägt, also die Mieterträge für die Finanzierung ausreichen. Bei einem Einfamilienhaus wird das nur sehr selten der Fall sein: Ein-, Zwei- und meist auch Vierfamilienhäuser sind als Renditeobjekte mit äußerster Skepsis zu betrachten. Eigentumswohnungen sind gegenwärtig nur in Einzelfällen als Kapitalanlage geeignet. Die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses funktioniert grundsätzlich nicht anders als bei einem Eigenheim: 20 % Eigenkapital und 80 % Eigenkapital sind der anerkannte Standard. Wer allerdings statt der des Eigenkapitals ein Grundpfand an einer bereits in seinem Eigentum befindlichen Immobilie anbieten kann, verbessert seine Verhandlungsposition enorm: Der Fachbegriff lautet „Eigenkapitalersatz“.

Der Begriff „Eigenkapitalersatz“ ist rechtlich nicht definiert, aber einig sind sich Forschung und Praxis über dessen Haupteigenschaft als Unterschied zum Eigenkapital: Er muss zurückgezahlt werden. Das Einbringen einer vorhandenen Immobilie in die Finanzierung Immobilie als Kapitalanlage reduziert größtenteils die Kosten erheblich, da sich die Sicherheiten der Bank erheblich verbessern.

Bei der Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage legt die Bank andere Maßstäbe an als bei der zur privaten Nutzung. Der Wert bemisst sich nach dem Ertragswertverfahren, das nur funktioniert, wen tatsächlich eine messbare Rendite erwirtschaftet wird, also das Objekt zu einem wirtschaftlich nachvollziehbaren Preis gekauft wird. Wird Kapitalersatz zur Finanzierung herangezogen, muss dieser zwar finanziert werden, aber das gegenwärtige Zinsniveau erlaubt dies ohne weiteres.

Eine gute Konzeption zur Finanzierung einer zweiten Immobilie ist wichtig

Vor dem Wunsch eine zweite Immobilie finanzieren zu lassen, um diese zu erwerben, sollten grundsätzliche Fragen geklärt werden.

1. Muss das Anlageobjekt unmittelbar zum Lebensunterhalt im Alter beitragen? Wenn ja, sollte die Finanzierung so gewählt werden, dass mit dem Renteneintritt die liquide Belastung reduziert wird.
2. Denkbar ist auch eine Planung, bei der die erste Immobilie zum Zeitpunkt des Renteneintritts schuldenfrei ist und dann deren Verkauf die Möglichkeit eröffnet, eine kleinere Wohnung zu erwerben und das Renditeobjekt so zu entschulden, dass regelmäßig Mittel entnommen werden können.
3. Wenn die Bezüge nach dem Ausscheiden aus dem aktiven Erwerbsleben vor allem der Abgeltungssteuer unterliegen, sollte die Finanzierung zu diesem Zeitpunkt weitgehend abgeschlossen sein.
4. Eine Immobilie als Kapitalanlage ist eine hervorragende Methode, Vermögen schonend an folgende Generationen weiterzugeben.

Sie überlegen eine zweite Immobilie finanzieren zu lassen?

Viele sind sich der Möglichkeiten, die ihnen durch ihren Immobilienbesitz eröffnet werden, nicht bewusst. Jede ganz oder weitgehend abbezahlte Immobilie eröffnet die Möglichkeit, eine weitere Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben. Welches Potential in Ihrer Immobilie steckt und welche Baufinanzierung am besten für Sie geeignet ist, weiß Löwe-Finanz. Wir beraten Sie zum Erwerb einer weiteren unter Würdigung Ihrer ganz persönlichen wirtschaftlichen Situation. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.