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11/26/2021

Erbbaurecht – Vorteile und Nachteile

In der öffentlichen Meinungsbildung um Fragen des Immobilienmarktes war das Thema Erbbaurecht in den letzten Jahrzehnten zwar nicht in Vergessenheit, aber doch aus dem Blickfeld geraten. Die Entwicklung der Immobilienpreise in den wichtigsten deutschen Ballungszentren sorgte jedoch in den letzten Jahren für ein wiederauflebendes Interesse.

Welche Rolle spielt das Erbbaurecht auf dem deutschen Immobilienmarkt?

Leider gibt es dazu keine verlässlichen Zahlen. Institutionelle Anleger und Investoren meiden das Erbbaurecht. Genutzt wird es nahezu ausschließlich von privaten Bauherren. Vergeben werden Erbbaurechte vor allem von den Kirchen, von Stiftungen und abgesehen von einigen Adelshäusern, kaum von Privatleuten oder Kapitalgesellschaften. Gegenwärtig scheinen auch Kommunen verstärkt Erbbaurechte für Grundstücke in ihrem Eigentum anzubieten. Es wird angenommen, dass etwa 5 % der privaten Wohnbauten auf Erbbaugrund stehen. Die Mehrzahl der Bürger dieses Landes hat keine konkrete Vorstellung vom Begriff „Erbbaurecht“. Wer die große Zahl an Immobilienportalen im Internet durchforstet, wird durchaus fündig, aber die Informationen sind meist sehr vage. Vereinzelt taucht in der Literatur der Begriff „Erbpacht“ auf oder wird umgangssprachlich verwendet: Er bezeichnet das zeitlich unbegrenzte und unkündbare Recht an der Nutzung landwirtschaftlicher Flächen, ist heute rein historisch und sollte nicht verwendet werden.

Das deutsche Erbbaurecht

In seiner heutigen Form besteht das Rechtsinstitut seit 1919 unverändert. Das Erbbaurecht ist das Recht, auf einem Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu unterhalten. Dafür kann eine einmalige oder regelmäßige Zahlung vereinbart werden. Aus der Sicht des Grundstückseigentümers ist es eine Last auf seinem Grundstück.
Während im Regelfall der Grundstückseigentümer auch Eigentümer des darauf befindlichen Bauwerks ist, ist während der Dauer des Erbbaurechts der Erbbauberechtigte dessen Eigentümer. Ein Erbbaurecht kann vererbt werden. Veräußerungen, Belastungen und bauliche Erweiterungen können nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers vorgenommen werden, wenn dies im Vertrag so bestimmt ist.

Erbbaurecht und Grundbuch

Das Erbbaurecht wird im Grundbuch in der 2. Abteilung eingetragen. Bei einem Eigentümerwechsel bleibt das Erbbaurecht bestehen. Daneben besteht ein weiteres Register, das Erbbaugrundbuch. In diesem sind in der 1. Abteilung der Eigentümer eingetragen, in der 2. der Erbbauzins und die dritte ist den Grundpfandrechten vorbehalten.

Erlöschen des Erbbaurechts

Nach der vertraglich vereinbarten Zeit erlischt das Erbbaurecht. Die vertraglich zu vereinbarende Dauer ist rechtlich nicht begrenzt. Für gewöhnlich werden 99 Jahre vereinbart. Das Erbbaurechtsverhältnis kann während seiner Laufzeit nicht gekündigt werden.

Der Heimfall

„Heimfall“ bedeutet die Rückübertragung des Erbbaurechts vor Ablauf der normalen, vertraglich vereinbarten Laufzeit. Gründe dafür können sein:

  • Insolvenz des Erbbauberechtigten mit der Folge der Nichtzahlung des vertraglich geschuldeten Erbbauzinses;
  • vertragswidriges Verhalten des Erbbauberechtigten (wenn z. B. das vorgesehene Bauvorhaben nicht zustande kommt, weil die Finanzierung scheitert o. Ä.);
  • sittenwidriges Verhalten des Erbbauberechtigten (gesetzwidrige Aktivitäten auf dem Erbbaugrundstück);
  • Verwahrlosung des Anwesens;
  • Eigenbedarf (wenn er nicht vertraglich ausgeschlossen ist).

Die vertragsgemäße Beendigung des Erbbaurechts wird veraltet auch als „Heimfall mit Zeitablauf“ bezeichnet.

Folgen des Erlöschens eines Erbbaurechts

Mit dem Ende des Erbbaurechts entsteht für den Grundstückseigentümer die Verpflichtung, dem Erbbaurechtsnehmer eine angemessene Entschädigung für das Bauwerk zu leisten. Dies gilt gleichermaßen für ein reguläres Auslaufen wie für den Heimfall. Als angemessene Höhe der Entschädigung gelten allgemein zwei Drittel des Verkehrswertes. Kann oder will der Erbbaurechtsgeber diese Entschädigung nicht zahlen, so muss er dem Erbbaurechtsnehmer anbieten, den Erbbaurechtsvertrag zu verlängern. Die Verkehrswertermittlung erfolgt nach den gesetzlichen Richtlinien (Wertermittlungsrichtlinien – WertR06).

Der Erbbauzins

Im Unterschied zu Miete oder Pacht ist der Erbbauzins eine Schuld mit „dinglicher Wirkung“, da der als Reallast im Erbbaugrundbuch eingetragen wird. Der Erbbaurechtsnehmer haftet für die Zahlung persönlich und mit dem Gebäude, das auf dem Grundstück steht, für das der Erbbauzins eingetragen wurde. Im Allgemeinen wird eine jährliche Zahlung von einem Prozent (kann auch deutlich höher sein) des Verkehrswertes des Grundstücks zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vereinbart. Bis 1994 musste der Erbbauzins bindend für die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts festgelegt werden. Seitdem ist eine Anpassungsklausel zulässig. Ältere Verträge dürfen nach höchstrichterlicher Rechtsprechung entsprechend ausgelegt werden.

Erbbaurecht und Baufinanzierung

Erbbaurechte sind grundstücksgleiche Rechte und können wie diese beliehen werden. Der Wert des Erbbaurechtes kann in einem sehr komplizierten Verfahren bestimmt werden und einer Beleihung steht für gewöhnlich nichts im Wege. Zwei Bestimmungen weichen allerdings von einer normalen Baufinanzierung ab:

  • Die Tilgung des Darlehens muss spätestens 10 Jahre vor Ablauf des Erbbauverhältnisses beendet sein und
  • die planmäßige Tilgung des Darlehens darf nicht die buchmäßige Abschreibung des Bauwerks nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten überschreiten.

Vorteile und Nachteile des Erbbaurechts

Es gibt genau einen großen Vorteil: Der Kaufpreis für das Grundstück entfällt.
Und es gibt genau einen großen Nachteil: Wer ein Erbbaurecht erwirbt, wird nicht Grundstückseigentümer. Und das zieht eine ganze Reihe von Problemen nach sich. So kann sich der Grundeigentümer ein Mitspracherecht für die Belastungen im Grundbuch, bauliche Erweiterungen und die Veräußerung im Vertrag sichern. Erbbauzinserhöhungen können alle drei Jahre vorgenommen werden. Der Verkauf eines Gebäudes auf einem Erbbaurechtsgrundstück kann sich gegen Ende der Laufzeit als sehr schwierig herausstellen. Wer sich mit dem Gedanken trägt, ein Erbbaurecht zu erwerben, sollte sich von Anfang an von einem spezialisierten Juristen begleiten lassen. Dann kann es durchaus ein gelungener Weg zum eigenen Heim werden.

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