Das Erbbaurecht - Gebäude auf fremden Grund und Boden

Die Verknappung des Baulands, die mittlerweile deutschlandweit festzustellen ist, rückt das Erbbaurecht wieder mehr ins Blickfeld. Erbbaurechte werden überwiegend von Kommunen, den großen Kirchen und Stiftungen ausgereicht: Kommunen bestimmen darüber, was Bauland ist und die Grundstücksreserven der Kirchen und Stiftungen sind oft noch nicht ausgereizt.

Die Rechtsgrundlagen beim Erbbaurecht

Das deutsche Rechtsinstitut „Erbbaurecht“ wurde vor rund 100 Jahren als Mittel der Wohnungsbaupolitik geschaffen. Ziel war es, die Baukosten für Wohnraum erheblich zu senken, um breiten Kreisen Zugang zu Eigenheimen zu schaffen.

Die Merkmale des Erbbaurechts sind:

• es handelt sich um ein Pachtverhältnis;
• es wird mit einer zeitlichen Begrenzung eingegangen;
• der Pächter wird nie Eigentümer des Grundstücks, aber des Gebäudes, das er darauf errichtet;
• nach Ablauf des Pachtzeitraums schuldet der Grundstückseigentümer dem Pächter einen Ablösebetrag für das Haus;
• ein Erbbaurecht kann als Kreditsicherheit beliehen werden;
• der Pächter muss eine gewisse Einflussnahme des Eigentümers auf die Grundstücksnutzung dulden.

Erbbaurechte sind nicht nur, wie der Name vermuten lässt, vererbbar, sondern auch veräußerlich.

Die Inhalte werden beim Erbbaurecht in einem privatrechtlichen Vertrag festgelegt

Den genauen Umfang eines Erbbaurechts bestimmen die Parteien in einem privatrechtlichen Vertrag. Das bedeutet in der Praxis, dass die Erbbaurechtsgeber von spezialisierten Juristen Verträge aufsetzen lassen, die ihre Interessen wahren. Das Angebot, einen Erbbaurechtsvertrag abzuschließen, gilt meist ausdrücklich für den angebotenen Vertrag und lässt für die Interessenten wenig Spielraum für Verhandlungen.

Ein Erbbaurecht wird auf beschränkte Zeit gewährt. Die übliche Vertragsdauer beträgt 60 – 99 Jahre. Ebenso wird die Höhe der Pachtzahlung, des Erbbauzinses, festgelegt. In vielen Fällen dient der Grundstückswert zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses als Ausgangswert und jährliche Zahlungen von 2 bis 6 % gelten als verkehrsüblich. Eine Anpassung des Erbbauzinses darf bei Wohnimmobilien gemäß dem Erbbaurechtsgesetz frühestens nach drei Jahren vorgenommen werden

Der Vertrag kann dem Grundstückseigentümer weitere Rechte einräumen und die des Erbbaurechtsnehmers beschränken. Die häufigste Form der Beschränkung ist die, dass das entstehende Gebäude ausschließlich Wohnzwecken dienen muss. Nicht selten sind auch Auflagen bezüglich der Gestaltung des Gebäudes.

Wer vergibt Erbbaurechte?

Präzise Angaben dazu können nicht gemacht werden. Traditionelle Erbbaurechtsgeber sind die Kirchen und diverse Stiftungen. Einige davon verwalten bekanntermaßen eine fünfstellige Zahl an vergebenen Erbbaurechten. In den letzten Jahren haben Kommunen das Erbbaurecht als Mittel der Wohnungsbaupolitik wiederentdeckt. Abgesehen von einigen Adelshäusern spielen Private hingegen kaum noch eine Rolle: Der Erbbauzins als Rente, bis in die 70er Jahre des zwanzigsten Jahrhunderts noch häufig anzutreffen, ist völlig aus der Mode gekommen. Die Erbbaurechtsgeber sind in einem Verband zusammengeschlossen, dem Deutschen Erbbaurechtsverband.

Die Erbbaurechtsnehmer

Bis vor kurzem galt der private Bauherr nahezu ausschließlich als potenzieller Erbbaurechtsnehmer. In der allerletzten Zeit haben einige Kommunen Siedlungsprojekte im Erbbaurecht abgewickelt. Dabei kamen auch gewerbliche Investoren, so für die Schaffung von Handelsflächen, zum Zug. Bei der Vergabe von Erbbaurechten im Regelfall werden bestimmte Personengruppen bevorzugt. Zielgruppe sind meist Familien. Die Pflege eines behinderten Familienmitglieds oder die größere Kinderschar werden besonders berücksichtigt. Bei Kirchen und Weltanschauungsgemeinschaften ist oft die Mitgliedschaft entscheidend.

Die Rechtssicherheit beim Erwerb einer Immobilien mit Erbbaurecht

Das Grundbuchamt führt neben dem „gewöhnlichen“ Grundbuch ein weiteres Register, das Erbbaugrundbuch. In diesem wird das Erbbaurecht als grundstücksgleiches Recht zusammen mit dem zugrunde liegenden Vertrag eingetragen.

Was versteht man unter einem Heimfall?

Der etwas merkwürdige Rechtsbegriff beschreibt die Rückübertragung des Erbbaurechts vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Frist. Dafür gibt es mehrere Gründe, so

• das neu errichtete Bauwerk entspricht nicht den Vertragsbestimmungen;
• die Nutzung entspricht nicht dem vertraglich vereinbarten Zwecken;
• das Bauwerk wird nicht angemessen versichert;
• das Bauwerk wird nicht angemessen instand gehalten;
• der Erbbaurechtsnehmer zahlt zwei Jahre lang nicht den vereinbarten Erbbauzins;
• der Erbbaurechtsnehmer meldet Insolvenz an;
• der Erbbaurechtsnehmer meldet Eigenbedarf an;
• der Erbbaurechtsnehmer stirbt ohne Erben.

Der Erbbaurechtsvertrag eröffnet große Gestaltungsspielräume. Die Heimfallregelungen können abweichend getroffen werden. Z. B. kann die Geltendmachung von Eigenbedarf vertraglich ausgeschlossen werden.

Das normale Ende des Vertragsverhältnisses beim Erbbaurecht

Das Gebäude, das im Erbbaurecht errichtet wird, geht mit dem Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit in das Eigentum des Erbbaurechtsgebers über. Er schuldet dafür dem Erbbaurechtsnehmer eine Entschädigung. Mehrheitlich haben Erbbaurechtsgeber und Erbbaurechtsnehmer ein Interesse daran, das Erbbaurechtsverhältnis zu verlängern und sehen entsprechende Vereinbarungen im Vertrag vor.

Erbbaurecht und seine Bedeutung für eine Baufinanzierung

Bei einer Baufinanzierung mit einem Erbbaurecht entfällt das Grundstück als zu finanzierende Größe. Dadurch wird leichter eine günstige Eigenkapitalquote mit entsprechenden Finanzierungskonditionen erreicht. Zugleich entfällt das Grundstück aber auch als Sicherheit für die kreditgebende Bank. Eine Baufinanzierung besteht im Prinzip aus der Baufinanzierung des Baufortschritts. Als Sicherheit für die erste Rate dient der Grundstückswert. Dieser muss bei einem Erbbaurecht durch das grundstücksgleiche Recht ersetzt werden.

Der Gesetzgeber stellt an die Banken bei der Feststellung des Beleihungswerts von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten sehr strenge Anforderungen. Es gibt ein eigenes Gesetz für die Ermittlung von Beleihungswerten und dies verlangt bei Erbbaurechten ein Gutachten, das die Verwertbarkeit des Erbbaurechts unter Berücksichtigung der Restlaufzeit und der getroffenen Vereinbarungen über die Entschädigungsregelung bei Vertragsende feststellt. Der Beleihungswert, den eine Bank für eine Immobilie feststellt, muss der Kreditsuchende hinnehmen. Er ist Teil des Kreditangebots, das die Bank ihm macht. Bei Erbbaurechten kann er überraschend klein ausfallen.

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