Ferienwohnung finanzieren - mit oder ohne Eigenkapital möglich?

Ferienwohnung ist nicht gleich Ferienwohnung, sondern grundsätzlich sollten zwei Typen unterschieden werden. Je nach Nutzungsart muss das Thema Ferienwohnung finanzieren auch unterschiedlich betrachtet werden.

Die Ferienwohnung finanzieren und als zweites Heim nutzen

Da wäre zunächst das klassische zweite Heim, das ausschließlich der Familie zur Verfügung steht, regelmäßig am Wochenende und während des Urlaubs aufgesucht wird und vielleicht schon als Alterssitz ausgewählt ist. Meist liegt es nur wenige Autostunden von der Hauptwohnung entfernt und der Hausrat teilt sich bedarfsgerecht auf. Je nach Anspruch und finanziellen Möglichkeiten werden in dieser Kategorie die unterschiedlichsten Lebensformen gefunden, vom Schlossherren bis zum Dauercamper. Da das zweite Heim niemandem außer der eigenen Familie gefallen muss, sind eine ganze Reihe von Kriterien, die mit der Vermietung in Zusammenhang stehen, zu vernachlässigen. Das erweitert den Kreis der Immobilien, die dafür infrage kommen, erheblich. Die Finanzierung muss es aber nicht unbedingt vereinfachen. Voraussetzung für die Beleihbarkeit einer Immobilie ist die Wertermittlung. Die kann sich bei einem Häuschen im „Nirgendwo“ schwierig gestalten.

Eine Ferienwohnung als Kapitalanlage finanzieren und vermieten

Auch wenn die Verkäufer von Ferienhäusern anderes versprechen: Ein Einfamilienhaus darf nur sehr eingeschränkt als Kapitalanlage betrachtet werden. Im günstigsten Fall erweist sich die Wertentwicklung als erfreulich, wobei niemand die letzten zwanzig Jahre als Regelfall verstehen sollte. Die laufenden Kosten sind aber fast immer höher als bei vergleichbarem Wohnraum in einer Eigentumswohnanlage.

Auch eine Ferienwohnung ist zunächst Teil eines Mehrfamilienhauses und beschert laufende Kosten, unabhängig davon, ob es vermietet ist, oder nicht. Die Vermietbarkeit, die bei einer Wertermittlung berücksichtigt wird, hängt an einigen Faktoren.

Die Erreichbarkeit
Innerhalb Deutschlands darf mit einer Infrastruktur gerechnet werden, die nahezu jeden Ort binnen einer Stunde ab Autobahnabfahrt erreichen lässt. Wer mit öffentlichen Verkehrsmitteln anreisen will, kann böse Überraschungen erleben. Nicht nur die Deutsche Bahn ist ein Problem, sondern auch die Busverbindungen auf dem flachen Land sind auch in etablierten Feriengebieten oft wenig attraktiv.
Die verkehrsmäßige Einbindung oder die „Mikrolage“
Für eine Ferienwohnung, die vermietet werden soll, spielt die Erreichbarkeit der Attraktionen, für die eine Gegend steht, eine der Hauptrollen beim wirtschaftlichen Erfolg. Darunter fallen die Nähe zu Strand, zu Wander- und Radwegen, den Bade- oder Kuranlagen, Skiliften und vielem anderen mehr. Nicht vergessen werden darf: Ferienwohnungsmieter sind vielfach Selbstversorger. Der fußläufig zu erreichende Supermarkt und weitere Geschäfte des täglichen Bedarfs, einschließlich Apotheke und Fahrradverleih bestimmen die Qualität der Lage mit.
Die Ausstattung
Eine Ferienwohnung muss anders ausgestattet sein, als ein Eigenheim zur ausschließlichen privaten Nutzung. Vor allem muss die Einrichtung mehrere Grundreinigungen im Jahr aushalten. Wer eine leere oder neu gebaute Ferienwohnung ausstatten will, sollte dafür ausreichend Mittel einplanen.
In Deutschland ist eine funktionsfähige Heizung eine Grundvoraussetzung für die ganzjährige Vermietbarkeit. Aktuell wurde ein Gesetzesvorhaben im Deutschen Bundestag verabschiedet, dass Vorschriften für Hausbesitzer enthält. Zunächst verpflichtet es aber die Kommunen, sich zur öffentlichen Wärmeversorgung zu erklären. Die allermeisten Ferienhäuser befinden sich nicht in Reichweite eines Heizkraftwerkes oder in Städten, die den Bau eines solchen erwarten lassen. Da das Heizungsgesetz landesrechtlicher Ausführungsvorschriften bedarf, bei denen erheblicher Klärungs- und Abstimmungsbedarf mit dem Bund besteht, ist nicht absehbar, wann Rechtssicherheit zu Heizungsfragen bestehen wird.
Die Qualität der Heizung, insbesondere ihre Zukunftstauglichkeit, muss bei einer Immobilienfinanzierung in die Bewertung miteinbezogen werden. Gegenwärtig bleiben hier viele Fragen offen.

Eigentumswohnung finanzieren, aber wie?

Eine Ferienwohnung ist zunächst genauso eine Immobilie wie jedes andere auch. Im Rahmen seines Wertes kann es mit einem Darlehen, das durch ein Grundpfand besichert wird, finanziert werden. Für ein solches Darlehen ist eine Wertermittlung und daraus resultierend, die Feststellung eines Beleihungswertes notwendig. Die schließt auch eine Abwägung der Möglichkeiten eines Wiederverkaufs mit ein, die meist sehr zurückhaltend erfolgt. Der Beleihungswert einer Ferienwohnung ist regelmäßig deutlich niedriger als der einer gleich großen Wohnung, die als ständiger Wohnsitz erworben wird.

Bei bestehenden Häusern erweist sich oft als sehr hilfreich, wenn es in der Vergangenheit nachweislich regelmäßig in etwa vier Monaten im Jahr vermietet war. In den meisten Fällen genügt dies, um die Bewirtschaftungskosten zu decken und einen kleinen Gewinn zu erwirtschaften. Banken betrachten das Objekt dann als Kapitalanlage, und Bonität des Darlehensnehmers vorausgesetzt, finanzieren sie dieses gerne zu günstigen Konditionen mit sehr wenig Eigenkapital. Wird die Renditeschwelle nicht überschritten, sollte reichlich Eigenkapital mitgebracht werden. Mehrheitlich wird die Bank in diesem Fall den möglichen Wiederverkaufswert sorgfältig eruieren und die Darlehenshöhe deutlich darunter ansetzen. Dies gilt auch für alle ausschließlich selbstgenutzten Ferienwohnungen.

Die günstigste Lösung bietet sich natürlich dem Immobilienbesitzer mit der Belastung eines in seinem Besitz befindlichen Grundstücks. Wer über diese Möglichkeit verfügt, kann im Inland relativ problemlos in Gebotsverfahren – auch Zwangsversteigerungen – einsteigen und im Ausland als Barkäufer auftreten.

Eine Ferienwohnung im Ausland kaufen und finanzieren

Auch in dem Ausland, in dem keine Sprachbarrieren bestehen, sollte die Abwicklung nicht dem Verkäufer überlassen werden, sondern juristische Hilfe schon bei der Prüfung des Angebots in Anspruch genommen werden. Einige Banken und Sparkassen bieten mittlerweile die Finanzierung von Immobilien im Ausland, vor allem in Österreich und Spanien, an.

Sie haben Interesse daran eine Ferienwohnung zu kaufen und finanzieren zu lassen?

Ferienwohnungen sind Immobilien und werden meist auch als solche finanziert. Handelt es sich bei der benötigten Finanzierung um eine kleinere Summe, kann, entsprechende Bonität vorausgesetzt, auch ein gewöhnlicher Privatkredit die Lösung sein. Eine Besicherung durch Grundpfand ist mit einigen Kosten (Notar, Grundbuch) verbunden, die einkalkuliert werden müssen.

Wir von Löwe-Finanz freuen uns, wenn wir Ihnen bei der Finanzierung Ihres Feriendomizils, gleich ob mit geplanter Vermietung oder zur ausschließlichen Eigennutzung, verhelfen können