Gewerbegrundstück kaufen und passende Finanzierung finden

Wer ein Gewerbegrundstück kaufen möchte, wird feststellen, dass dies zu den schwierigeren Aufgaben im Geschäftsleben gehört– zumindest in Deutschland. Ein Gewerbegrundstück muss spezielle Anforderungen erfüllen, die ursächlich mit seiner Nutzung verbunden sind.

Die rechtliche Ausgangslage beim Kauf eines Gewerbegrundstücks

Eines der wichtigsten Rechte einer selbstständigen Gemeinde ist die Planungshoheit. Sie erlaubt ihr die Aufstellung eines Flächennutzungsplanes (auch vorbereitender Bauleitplan genannt). Er gilt für das gesamte Gemeindegebiet und wird für einzelne Gemeindeteile durch Bebauungspläne ergänzt, die rechtsverbindlich die künftige Bebauung bspw. mit Gewerbegrundstücken festlegen. Die gesetzlichen Grundlagen finden sich im Baugesetzbuch (BauG) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO). In Letzterer finden sich die wesentlichen Definitionen der möglichen Nutzung eines Grundstücks.

Im Flächennutzungsplan werden nur vier Grundarten der Bebauung als „Bauflächen“ ausgewiesen, nämlich

• Wohnbauflächen
• gemischte Bauflächen
• gewerbliche Bauflächen
• Sonderbauflächen.

Im Bebauungsplan werden dagegen die einzelnen Bebauungsgebiete festgelegt. Diese sind für den Eigentümer eines Grundstücks in Bezug auf seine mögliche Nutzung maßgebend.

§ 1 Abs. 2 Nr. 1 – 11 BauNVO benennt 11 mögliche Arten der Bebauung und regelt für jede die möglichen Ausnahmen. Im Einzelnen sind dies:

• Kleinsiedlungsgebiete
• reine Wohngebiete
• allgemeine Wohngebiete
• besondere Wohngebiete
• Dorfgebiete
• Mischgebiete
• urbane Gebiete
• Kerngebiete
• Gewerbegebiete
• Industriegebiete
• Sondergebiete.

Sondergebiete unterscheiden sich von den anderen Baugebieten durch den Ausweis der Zweckgebundenheit. Unter diesem Begriff finden sich z. B. Sportanlagen, Bildungsstätten oder auch Kraftwerke.

Die Nutzungsmischung des Baugebiets

Bei der Festlegung eines Bebauungsplanes wird im Allgemeinen der allgemeine politische Wille, eine gesunde Nutzungsmischung zu erreichen, berücksichtigt. Das erlaubt etwa dem Selbstständigen in seinem Haus in einem reinen Wohngebiet einen Raum für die Ausübung seiner selbstständigen Tätigkeit auszuweisen. Listen, welche Kombinationen eines Baugebiets mit einer gewerblichen Nutzung stets oder auf Antrag möglich sind, können im Netz gefunden werden: Sie dienen aber nur als Anhaltspunkt.
Die Baugebietsart, die am vielseitigsten zu nutzen ist, ist übrigens das Dorfgebiet: Außer Industriebetrieben, Lagerhäusern und- betrieben ist nur der Bau von reinen Geschäfts- und Bürogebäuden unmöglich, aber ansonsten jede Art von gewerblicher Nutzung.

Stille Gewerbe

In als Wohngebiet ausgewiesenen Gegenden kann die Gemeinde auf Antrag „Stille Gewerbe“ zulassen. Der Begriff ist gesetzlich nicht geregelt ebenso wenig wie das „nicht störende“ Gewerbe. Darunter fallen z. B. Arztpraxen, Rechtsanwaltskanzleien, Finanzberaterbüros oder auch kleinere Beherbergungsbetriebe. Die Praxis der Genehmigung und Tolerierung ist je nach Gemeinde sehr unterschiedlich. Das Restrisiko des Gewerbetreibenden besteht darin, dass ein übelwollender Nachbar sich gestört fühlt und auf Unterlassung der Gewerbeausübung klagt.

Welche Besonderheiten sind zu beachten, wenn man ein Gewerbegrundstück kaufen möchte?

Es hängt von der Nutzung ab, ob ein Grundstück außerhalb eines ausgewiesenen Gewerbegebiets sich für die eigenen Zwecke eignet. Der Gewerbebegriff umfasst so unterschiedliche wirtschaftliche Vorgänge, dass allgemeingültige Regeln aufzustellen unmöglich ist. Für Kerngebiete, meist die Innenstadt, ist die Nutzung durch Handel, Gastronomie, öffentliche Verwaltung, Büros der Wirtschaft und kulturelle Einrichtungen vorgesehen. Produzierendes Gewerbe oder Handwerk ist hier nicht vorgesehen: Den Maßschneider wird aber niemand fortjagen.

Gewerbegrundstück für das eigene Gewerbe kaufen

Wer für die eigene bestehende Geschäftstätigkeit einen neuen Standort oder eine Erweiterungsmöglichkeit sucht, kennt in aller Regel die Anforderungen, die die Ausübung seines Gewerbes mit sich bringt. Das Grundstück muss spezifizierte Anforderungen erfüllen. Einige davon betreffen das Grundstück selbst:

1. Die Lage: Ein Restaurant braucht Laufkundschaft, ein Großlager oder eine Spedition eher die Autobahnauffahrt. Die Bedeutung der Lage darf nicht unterschätzt werden. Gemeindestraßen können sehr wohl für den Güterverkehr gesperrt werden und die in Deutschland eh schlechte Verfügbarkeit von Glasfaserkabelanschlüssen schränkt die Auswahlmöglichkeiten für die, die darauf angewiesen sind, weiter ein.
2. Die geologische Beschaffenheit: Vielerorts gibt es Probleme mit dem Grundwasser oder wie in weiten Teilen des Ruhrgebiets mit der Tragfähigkeit des Geländes. Nur ein Bodengutachten schafft Klarheit.
3. Bebauungsplan und Grundbuch: Es muss sichergestellt werden, dass die geplanten Bauvorhaben juristisch und sachlich realisierbar sind. Das Recht eines Versorgers, eine Leitung über ein Grundstück zu führen, kann sehr wohl ein gesamtes Gewerbebauvorhaben unmöglich machen.
4. Die Erschließung des Grundstücks: Bei Gewerbebetrieben sind die Anforderungen an die Versorger teilweise sehr hoch. Nicht jedes Grundstück kann zu einem überschaubaren Preis z. B. mit großen Wassermengen ver- und entsorgt werden.
5. Die Größe: Ein Gewerbegrundstück sollte weder zu groß noch zu klein sein. Schon bei der Wahl des Grundstücks sollten Mitarbeiter- und Kundenparkplätze berücksichtigt werden.
6. Die Baufreiheit: Die Kosten für eine eventuelle Räumung des Grundstücks sollten geklärt sein. Auch sollte diese nicht so kompliziert ausfallen, dass erst ein weiteres Bodengutachten nach der Räumung die tatsächliche Nutzbarkeit des Geländes feststellen muss.

Die Finanzierung für den Kauf eines Gewerbegrundstücks

Die Kosten für ein Gewerbegrundstück setzen sich wie stets bei Immobilien aus dem Kaufpreis und den Nebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbssteuer und Gutachten) zusammen. Nach dem Erwerb sind Grundsteuer und eventuell Sicherungskosten fällig. Diese können erheblich sein. Die Höhe der Beleihbarkeit eines Gewerbegrundstücks ist im Gesamtfinanzierungskonzept eines Betriebes meist ein wichtiger Faktor und sollte so früh wie möglich geklärt werden.

Off Market Immobilien kaufen

Das neudeutsche Wort bezeichnet Gewerbeimmobilien, die als Kapitalanlage oder als Spekulationsobjekt gekauft werden.

Die Vielzahl von Kriterien, die eine Gewerbeimmobilie kennzeichnen, erlaubt natürlich auch jede Menge Fantasie. Allerdings ist der Markt für Gewerbegrundstücke und -immobilien fest in der Hand von Spezialisten. Wer nicht zu diesen gehört, sollte sich darauf beschränken, im Rahmen einer Private – Equity Kapitalanlage, wie wir sie auch vermitteln, oder indirekt durch eine Fondsbeteiligung an diesem Markt zu partizipieren. Wir von Löwe-Finanz freuen uns darauf, Sie in einem persönlichen Gespräch über Ihre Möglichkeiten zu informieren.