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Haus auf Mietkauf kaufen: Ablauf und Risiken

Wer regelmäßig Immobilienangebote studiert, wird immer wieder auf Mietkaufangebote stoßen. Insbesondere in der Rubrik „zum Eigenheim ohne Eigenkapital“ finden sich regelmäßig Anzeigen zum Thema Haus auf Mietkauf kaufen.

Was bedeutet der Mietkauf eines Hauses?

Darunter ist eine Verbindung von Mietvertrag und Kaufvertrag zu verstehen. Einem Mieter wird vertraglich das Recht eingeräumt, das bewohnte Haus zu einem späteren Zeitpunkt zu erwerben. Ein Teil der Mietzahlung wird auf den Kaufpreis angerechnet. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses werden vom Käufer nicht die Qualitäten verlangt, die ihm eine Baufinanzierung ermöglichen würden. Das klingt attraktiv, wirft aber in der Praxis einige Fragen auf.

Der Mietkauf eines Hauses im Ablauf

Käufer und Verkäufer einigen sich über die Miethöhe und schließen einen notariellen Vertrag, der den Eigentumsübergang zu einem späteren Zeitpunkt vorsieht. Üblich sind Zeiträume zwischen zehn und zwanzig Jahren. Ebenfalls vereinbart wird der Kaufpreis zum Laufzeitende des Mietvertrages. In welcher Höhe die Mietzahlungen anzurechnen sind, muss ebenfalls Bestandteil des Vertrages sein. Manchmal werden auch als Alternative zur Vereinbarung eines festen Kaufpreises eine Verlängerung des Mietverhältnisses mit erhöhten Zahlungen bis zu einem bestimmten Zeitpunkt vereinbart, an dem die Immobilie dann endgültig in das Eigentum des bisherigen Mieters übergeht.

Der Verkäufer muss also den Wert seiner Immobilie hochrechnen und zugleich davon die anzurechnende Miete abziehen, um den Kaufpreis zu ermitteln. Dies ist beides mathematisch machbar: Jedoch darf damit gerechnet werden, dass die Risikozuschläge im Kalkül erheblich sind. Sie blähen den Kaufpreis regelmäßig derart auf, dass jeder Vergleich mit einer normalen Baufinanzierung sinnlos wird.

Die wesentlichen Risiken des Käufers

  1. Die Miete ist gesetzlich in § 543 BGB geregelt und die entsprechenden Regelungen finden auch beim Mietkauf Anwendung. Wer mit zwei Monatsmieten im Verzug ist, kann gekündigt werden: In diesem Fall verliert der Mieter alle bisher geleisteten Zahlungen. Er geht auch seines Kaufrechts verlustig und kann sogar auf Schadensersatz für den Mietausfall verklagt werden. Andere Regelungen vertraglich durchzusetzen, wird im kaum gelingen.
  2. Muss der Verkäufer Insolvenz anmelden, so sind Ihre bisher gezahlten Mieten und der auf den Kauf anzurechnende Anteil davon, regelmäßig verloren.

Es ist grundsätzlich möglich, sich durch eine Auflassungsvormerkung das Kaufrecht zu sichern und so eine anderweitige Vermarktung der Immobilie durch die Gläubiger zu verhindern. Ebenso ist die Absicherung der auf den Kaufpreis mit der Miete geleisteten Anzahlungen möglich. Beides setzt jedoch das Einverständnis des Verkäufers voraus und verursacht zusätzliche Kosten.

Weitere Nachteile des Käufers beim Häuser - Mietkauf

Öffentliche Mittel zur Förderung des Immobilienerwerbs wie Baukindergeld sind bei einem Mietkauf nicht erhältlich! Die Immobilie geht mit Abschluss des Kauf- und Mietvertrages in das „wirtschaftliche Eigentum“ des Mieters über: Das bedeutet nichts weniger, als dass er alle die Kosten für Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, die normalerweise der Eigentümer zu tragen hat, nunmehr zusätzlich zu den Mietzahlungen aufbringen muss. Das Verfügungsrecht über die Immobilie erhält der Mietkäufer jedoch erst mit dem Eigentumsübergang: Solange kann er über notwendige Umbauten oder Modernisierungen nicht entscheiden.

Die Auswahl an Objekten, die zum Mietkauf angeboten werden, ist sehr klein. Nicht selten wird versucht, so schwer verkäufliche Immobilien auf dem Markt unterzubringen. Auch für den Verkäufer sind „normale“ Verkäufe in aller Regel sinnvoller: Es stellt sich immer die Frage nach der Seriosität des Angebots.

Gibt es auch Vorteile beim Mietkauf für einen Käufer?

Der Erwerb eines Hauses ist auch für einen Personenkreis möglich, der normalerweise von einer Baufinanzierung ausgeschlossen ist. Verlangt der Verkäufer keine Anzahlung, muss zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses tatsächlich nur eine Unterschrift geleistet werden. Die Miete bleibt vorhersehbar: Entweder über den Vertragszeitraum stabil oder es werden Erhöhungen fest vereinbart. Grundsätzlich kann eine Übertragung an Dritte vereinbart werden. Diesem werden dann die geleisteten Zahlungen angerechnet.

Das Thema » Haus auf Mietkauf kaufen « für Sie zusammengefasst:

Der Mietkauf ist wirtschaftlich keine vernünftige Alternative zu einem normalen Kauf. Unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten gestaltet, ist ein Mietkauf von Immobilien für Käufer notwendigerweise deutlich zu teuer und von Unwägbarkeiten begleitet. Für Verkäufer sind die Risiken zwar überschaubar, aber es lassen sich nur schwer wirtschaftliche Gründe dafür finden. Es gibt jedoch Konstellationen, die ihn sinnvoll erscheinen lassen.

Nicht verkäufliche Immobilien können so für Personen nutzbar gemacht werden, die normalerweise als Käufer nicht in Betracht kommen. Anders als bei der reinen Miete wird beim Mietkauf der Mieter in besonderer Weise für den Erhalt der Immobilie durch den Übergang des wirtschaftlichen Eigentums in die Pflicht genommen. Es ist eine Möglichkeit, Immobilien an Personen zu übertragen, die bei der Erbschaftssteuer nicht die Vorteile des Familienangehörigen genießen. Die Kombination mit der Übertragung an Dritte ermöglicht beispielsweise einem Rentner, eine bestimmte Immobilie für den Sohn/die Tochter zu sichern, wenn diese noch nicht zu einem Kauf in der Lage sind.

Der Mietkauf von Immobilien spielt im deutschen Wirtschaftsleben kaum eine Rolle. In den letzten Jahren dürfte sich die Zahl erneut verringert haben, da im Zusammenhang mit sogenannter „Clan-Kriminalität“ Fälle von Geldwäsche durch Mietkauf aufgedeckt wurden.

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