Haus in Dänemark kaufen und in Deutschland finanzieren?

Ausländer können unter gewissen Umständen ein Haus in Dänemark kaufen, dann aber nur mit ausdrücklicher Genehmigung des dänischen Justizministeriums. Dänemark ist zwar Mitglied der Europäischen Union, aber nicht alle Bürger der Europäischen Union sind Dänen und auch nicht alle dort willkommen. Diese Tatsache ließ sich Dänemark in den Maastrichter Verträgen ausdrücklich bestätigen und setzte für sich gewisse Einschränkungen der Freizügigkeit durch. Diese betreffen unter anderem den Kauf von Ferienimmobilien, aber auch grundsätzliches. Personen, die in Dänemark weder einen festen Wohnsitz haben noch über einen Zeitraum von mindestens fünf Jahren ständig in Dänemark wohnhaft waren.

Die Niederlassungsfreiheit der EU-Bürger blieb in Dänemark unangetastet, jedoch unterliegt der Immobilienkauf in vielen Fällen Restriktionen. Aber auch die rechtlichen Abläufe sind vollkommen anders und eine eigene Betrachtung wert.

Der Kauf eines Hauses in Dänemark als Erstwohnsitz

Jedem EU-Bürger steht die Wahl seines Wohnsitzes innerhalb der Europäischen Gemeinschaft frei, dies gilt auch für Dänemark. Wer sich länger als drei Monate in Dänemark aufhalten will, muss bei der Behörde „SIRI“ eine Aufenthaltserlaubnis beantragen, die beim Nachweis eines Arbeits- oder Ausbildungsverhältnisses eine Formsache ist. Wer in Dänemark behördlich angekommen ist, darf auch eine Immobilie erwerben, vorausgesetzt,

1. dass es sich nicht um einen Zweitwohnsitz/Ferien-, Sommerhaus handelt,
2. dass die Immobilie der notwendige feste Wohnsitz des Käufers ist oder
3. dass der Erwerb der Immobilie die Grundlage für die Ausübung einer selbstständigen Tätigkeit oder für das Anbieten einer Dienstleistung ist.

Ähnlich wie in der Schweiz können Wohlhabende auch individuelle Regelungen durch den „Nachweis der finanziellen Unabhängigkeit“ erzielen.

Eine Ferienwohnung in Dänemark kaufen

Dieser ist Ausländern, auch EU-Ausländern, grundsätzlich verwehrt, allerdings gibt es Ausnahmen.

1. Einschränkungslos darf geerbt werden.
2. Das Justizministerium kann eine Ausnahme genehmigen, wenn „besondere Beziehungen“ zu Dänemark vorliegen. Die Praxis der Behörde wird allgemein als extrem restriktiv angesehen.

Als „besondere Beziehungen“ können familiäre Bindungen angesehen werden und insbesondere auch der längere, nicht befristete, gewöhnliche Aufenthalt (etwa ein Arbeitsverhältnis). Es ist dringend anzuraten, sich der Unterstützung eines lokalen Rechtsbeistands zu versichern. Auch örtliche Maklerunternehmen können oft kompetent beraten. Die Bearbeitungszeit für einen Antrag beträgt um die zehn Wochen.

Die dänische Rechtspraxis beim Grundverkehr

Dänemark verfügt seit längerem über ein zentrales, elektronisches Grundbuch. Es ist öffentlich und ähnlich dem deutschen werden darin der Eigentümer, finanzielle Belastungen (Hypotheken, Grundschulden) und rechtliche Belastungen (Wegerechte, Wohnrechte etc.) ausgewiesen. Das dänische Grundverkehrsrecht verzichtet auf den Notar. Der Kaufvertrag über ein Grundstück kann im Grundsatz mündlich abgeschlossen, wird aber in der Praxis stets schriftlich erfolgen.

Das Rücktrittsrecht beim Immobilienkauf in Dänemark

Dem Käufer steht ein gesetzliches Rücktrittsrecht während der ersten sechs Tage nach Vertragsabschluss zu. Macht er davon Gebrauch, muss er dem Verkäufer eine Entschädigung in Höhe von einem Prozent der Vertragssumme zahlen.

Der Haftungsausschluss

In Deutschland gilt beim Kaufvertrag von Immobilien meist ein weitgehender, vertraglicher Haftungsausschluss: Es wird „gekauft wie besehen“. Nur der arglistig verschwiegene Mangel führt zu rechtlichen Konsequenzen. Nach dänischem Recht ist die Sachlage komplizierter. Der Haftungsausschluss muss im Kaufvertrag stark konkretisiert werden. In der Praxis des Grundverkehrs hat sich daher der Verkauf mit einer Mängelversicherung, wie in einem entsprechenden Verbraucherschutzgesetz vorgeschlagen, bewährt.

Beteiligten Personen beim Kauf einer Immobilie in Dänemark

1. Die Immobilienmakler werden in Dänemark grundsätzlich vom Verkäufer bestellt und bezahlt. Sie wahren stets dessen Interessen.
2. Der Käufer beauftragt meist einen eigenen Sachverständigen, entweder einen anderen Immobilienmakler, wenn es nur um die Kaufpreishöhe geht, oder einen Bausachverständigen, wenn auch der technische Zustand des Gebäudes festgestellt werden soll.
3. Die Vertragsgestaltung wird vorwiegend einem Rechtsanwalt übertragen.

Die Kosten des Grundverkehrs

Die Gebühren für das Grundbuchamt betragen
DKK 1.775 als Grundgebühr (ca. 240 Euro), zuzüglich 0,6 % des Kaufpreises für die Eintragung des Kaufvertrages und 1,5 % des Kaufpreises für die Eintragung der Grundschulden.

Immobilienmakler erhalten in Dänemark um die 3 % des Kaufpreises. Das Honorar wird üblicherweise vom Verkäufer mit dem Makler bei Erteilung des Verkaufsauftrages vereinbart. Die Kosten für den Rechtsanwalt tragen die Parteien selbst. Diese können je nach Aufwand stark variieren und betragen überwiegend zwischen 1 und 2 Prozent der Kaufvertragssumme.

Haus in Dänemark kaufen: sollte man die Baufinanzierung in Dänemark oder Deutschland vornehmen?

Ein bedeutender Unterschied zu Deutschland besteht darin, dass bei Bestandsimmobilien diese größtenteils mit im Grundbuch eingetragenen finanziellen Belastungen verkauft werden. In Deutschland bedarf dies einer Einigung der Vertragsparteien und der finanzierenden Bank (oder auch mehrerer Banken). Diese führt zur Angabe von zwei Verkaufspreisen: einmal ohne Finanzierung und einmal mit. Das Zinsniveau ist dem des Euro ähnlich, da die Dänische Nationalbank sich gezwungen sieht, der Politik der Europäischen Zentralbank zu folgen.

Das ist allerdings nur auf den ersten Blick verlockend: Dänische Banken und andere Immobilienfinanzierer schreiben die Zinssätze grundsätzlich nur über eine sehr kurze Frist fest. Die lokale Finanzindustrie teilt überwiegend die Meinung, dass Immobilien langfristig stets an Wert gewinnen und betrachtet Immobilienkredite daher als Geldanlage, bei der nicht notwendigerweise auch eine Tilgung vereinbart werden muss.

Wer dem Risiko steigender Zinsen ausweichen will, sollte daher seine dänische Baufinanzierung eher mit deutschen Geldgebern aufstellen. Löwe-Finanz berät Sie zu allen Fragen im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung in Dänemark: Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!