Haus überschreiben - welche Kosten entstehen, wie hoch sind die Notarkosten und kann man diese steuerlich absetzen?

Die Überschreibung eines Immobilienbesitzes erfolgt in den allermeisten Fällen innerhalb der Familie als vorgezogener Teil einer Erbschaft. Der gesamte Vorgang beim Haus überschreiben sollte im Vorfeld sorgfältig mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt geplant werden, um unliebsame Folgen zu vermeiden.

Welche Kosten fallen im direkten Zusammenhang mit dem Haus überschreiben an?

1. Die Notarkosten: Diese können in der Gebührenordnung für Notare ermittelt werden. Notare dürfen von dieser Gebührenordnung nicht abweichen! Auch die Kosten für die Änderung des Grundbuchs können so vorab festgestellt werden.
2. Die Kosten für die Wertermittlung: Die Notarkosten berechnen sich nach dem Wert der Immobilie. Üblicherweise fallen mittlere dreistellige Beträge an.
3. Pflichtteilsansprüche: Innerhalb von zehn Jahren nach der Überschreibung können dabei nicht bedachte mögliche Erben die Auszahlung der Pflichtteile in Höhe der Hälfte des gesetzlichen Erbanspruchs verlangen. Für die Regelung sollte stets ein Notar hinzugezogen werden.
4. Die Vorfälligkeitsentschädigung: Besteht noch ein mit einem Grundpfand besichertes Darlehen und soll es nicht übertragen werden, so fällt möglicherweise für die vorzeitige Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Soll das Darlehen mit der Überschreibung vom neuen Eigentümer übernommen werden, so ist die Zustimmung des Darlehensgebers erforderlich.

Die Grunderwerbssteuer und Schenkungssteuer

In folgenden Fällen fällt keine Grunderwerbssteuer an. Die Überschreibung erfolgt an

1. Ehepartner
2. Partner einer eingetragenen Lebensgemeinschaft
3. Kinder
4. Stiefkinder
5. Enkel
6. Urenkel.

Findet die Schenkung nicht in gerader Linie statt, so ist Grunderwerbssteuer zu zahlen. Diese wird von den Bundesländern festgelegt und beträgt zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Nordrhein-Westfalen u. a.).

Schenkungssteuer fällt dann an, wenn die Freibeträge überschritten werden. Diese betragen

1. für Ehepartner 500.000 Euro
2. für Kinder pro Elternteil 400.000 Euro
3. für Stief- oder Adoptivkinder und Enkel, deren Elternteil bereits verstorben ist, ebenfalls 400.000 Euro
4. für Enkel 200.000 Euro
5. für Eltern und Großeltern 100.000 Euro
6. für alle anderen, also auch für Geschwister (!), Nichten und Neffen, Stiefeltern und Schwiegerkinder wie für nicht verwandte Personen 20.000 Euro.

Haus überschreiben lassen - die Schenkung unter Auflagen

Häufig werden Schenkungen von Immobilien mit einem Wohnrecht für den Schenkenden verbunden. Der Vorgang wird meistens juristisch als Nießbrauch definiert und dessen Gewährung ist zu versteuern! Fällig wird Grunderwerbssteuer in Höhe des Werts des Wohnrechts oder Nießbrauchs. Der Wert eines Nießbrauchs berechnet sich aus der anzunehmenden Monatsmiete, berechnet auf die Restlebensdauer. Auch dafür gibt es eine Tabelle, zu finden als Anlage 9 zu § 14 BewG. Ergänzende können Pflegeleistungen berücksichtigt werden! Zu beachten ist ferner, dass der Wert des Nießbrauchs den Wert der Schenkung reduziert. Dies kann nicht nur im Falle einer zu zahlenden Schenkungssteuer von erheblicher Bedeutung sein, sondern auch für die Berechnung des Pflichtteilanspruchs!

Kosten beim Überschreiben eines Hauses steuerlich absetzbar?

Man kann die Kosten für den Notar von der Steuer absetzen, wenn der Immobilie gewerbliche Einkünfte erzielt werden sollen, diese also Mieteinnahmen generiert.

Eine Abschätzung der Kosten der Übertragung einer Immobilie ist insgesamt jedoch nur schwer möglich, da die individuellen Umstände diese weitgehend beeinflussen. Es sollte stets die Hilfe eines spezialisierten Rechtsanwalts in Anspruch genommen werden.