Immobilie kaufen ohne Eigenkapital

Baufinanzierung abgelehnt
05/02/2019
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05/14/2019

Immobilie kaufen ohne Eigenkapital

Immobilie kaufen ohne Eigenkapital einzusetzen? Eigentlich ist das nicht möglich, aber manchmal doch. Da besteht plötzlich die Möglichkeit, eine schöne Immobilie von Bekannten oder Verwandten zu erwerben, die in eine Seniorenresidenz ziehen oder man sieht ganz einfach sein Traumhäuschen. Dazu kommt, dass die günstigen Zinsen derzeit einen Kauf im Vergleich zur Miete verlockend erscheinen lassen.

Grundlagen jeder Baufinanzierung

Eine übliche Baufinanzierung setzt sich aus etwa 20 % Eigenkapital und 80 % Fremdkapital zusammen. Das Fremdkapital wird durch über eine Grundschuld besicherte Darlehen erbracht. Banken beleihen Grundstücke nur bis zu 80 % des Marktwertes, um Preisschwankungen abzusichern. Nur wenige Institute sind bereit, unter gewissen Voraussetzungen eine weitergehende Finanzierung mitzutragen.

Immobilie kaufen ohne Eigenkapital mit 100 %, 110 % oder Vollfinanzierung?

Wird der volle Kaufpreis eines Hauses vom Kreditgeber finanziert, so spricht man von einer 100 % Finanzierung. Werden auch noch die Nebenkosten des Erwerbs, Notarkosten, Grundbuchkosten, Maklergebühren und Grunderwerbssteuer einbezogen, so spricht man von einer 110 % Finanzierung oder auch von einer Vollfinanzierung. Dabei können die Nebenkosten durchaus auch 15 % des Kaufpreises erreichen. Eine Vollfinanzierung ist für den Kreditgeber besonders risikobehaftet, da die Nebenkosten sich im Wert der Immobilie nicht niederschlagen, sondern mit ihrer Begleichung praktisch verloren sind.

Welche Immobilien kann man ohne Eigenkapital kaufen?

Entscheidend ist zunächst, dass der Kaufpreis dem Marktwert entspricht. Die Feststellung des Marktwertes einer Immobilie ist eine schwierige Aufgabe, für die es zum einen vereidigte Sachverständige gibt und zum anderen beobachten Banken den Markt sehr genau und die mit der Baufinanzierung betrauten Mitarbeiter verfügen über eigene Erfahrungen durch den Einblick in vergleichbare Objektfinanzierungen. Grundsätzlich kann man Eigenheime und Eigentumswohnungen ohne Eigenkapital kaufen.

Zustand und Lage der Immobilie sind entscheidend

Der Zustand muss stets so sein, dass keine Investitionen in den nächsten Jahren zu erwarten sind, und die Lage sollte so attraktiv sein, dass bei einem Abflauen der Immobilienkonjunktur kein drastischer Preisverfall zu befürchten ist. Immobiliensachverständige sind meistens Bauingenieure und bewerten den technischen Zustand eines Gebäudes, nicht aber die möglicherweise kostbare Inneneinrichtung, zum Haus gehörende Kunstgegenstände oder den Denkmalwert eines Gebäudes. Auch ein schön angelegter Garten erhöht den Wert nicht entscheidend, im Gegenteil, sollte er im Kaufpreis berücksichtigt worden sein, kann dies durchaus dazuführen, dass ein neutraler Gutachter die damit verbundene Preiserhöhung als nicht werterhöhend einstuft und den Kaufpreis als überhöht betrachtet. Dass die Kreditgeber keine am aktuellen Preisniveau gemessen überzahlte Immobilie finanzieren ist leicht einsehbar, aber das wichtigste Kriterium danach ist die voraussichtliche Wertbeständigkeit.

Der lokale Markt entscheidet über die Attraktivität einer Immobilie

Am wertbeständigsten sind aller Erfahrung nach die Immobilien, die man unauffällig nennen würde. Bei Eigenheimen bedeutet dies, ein Haus mit vernünftigem Grundriss steht auf einem angemessen großen Grundstück, liegt nicht an einer viel befahrenen Straße, ist aber verkehrstechnisch gut angebunden. Bei Eigentumswohnungen ist die Bewertung oft einfacher, nämlich wenn es in der Wohnanlage vermietete Wohnungen gibt. Werden die Finanzierungskosten und die laufenden Kosten durch die zu erzielende Miete gedeckt, ist eine entscheidende Hürde für eine Finanzierung genommen.

Immobilie kaufen ohne Eigenkapital ist zwangsläufig teurer

Kreditgeber lassen sich das erhöhte Risiko einer 100 % Finanzierung oder gar einer Vollfinanzierung natürlich durch einen Risikoaufschlag bei den Finanzierungskosten honorieren und müssen das auch tun. Ein Immobilienkauf ist immer ein wirtschaftlich bedeutender Vorgang mit langfristigen Verpflichtungen. Erfolgt er ohne Eigenkapital, ist nicht nur eine Baufinanzierung erforderlich, sondern eine grundsätzliche Beratung zur finanziellen Lebensplanung wie sie ein freier Finanzberater wie die Löwe-Finanz mit Sitz in Wuppertal anbieten kann.

Wer kann ohne Eigenkapital eine Immobilie kaufen?

Die Voraussetzungen sind eine tadellose Bonität und (sehr) gute Einkommensverhältnisse. Die Schufa erfasst die Bonität in einer Kennzahl, dem Score, und dieser sollte über jeden Zweifel erhaben sein. Negativmerkmale müssen sehr gut dokumentiert sein und erklärt werden. Das Einkommen sollte neben den Finanzierungskosten auch noch eine angemessene Lebensführung ermöglichen. Ein Ehepaar, beide in guter, gesicherter Position, ohne weitere Verpflichtungen, kann eine solche Baufinanzierung in Erwägung ziehen. Dies gilt besonders auch für Beamte.

Eigenkapitalersatz und Anwartschaften

Bei einer genauen Analyse der wirtschaftlichen Situation finden gute Finanzberater nicht selten Gegebenheiten, die die Ausgangslage für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital deutlich verbessern. Eine Kapitallebensversicherung oder ein Riestervertrag kann in Höhe des Rückkaufwertes als Eigenkapitalersatz dienen. Anteile an Erbengemeinschaften, zu erwartende Abfindungen oder der Besitz geldwerter Rechte sind auf ihre Beleihbarkeit zu prüfen und zu berücksichtigen. Um qualifizierte Mitarbeiter an ihr Unternehmen zu binden, gewähren manche Firmen Arbeitgeberdarlehen, die wie Verwandtendarlehen als Eigenkapitalersatz betrachtet werden. Besteht bereits Grundbesitz, der auch zur Besicherung herangezogen werden kann, nennt man dies auch Eigenkapitalersatz, aber es handelt sich nicht mehr um eine Risikofinanzierung.

Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Jede Baufinanzierung muss auf die individuelle Situation des Kreditnehmers abgestimmt sein. Dies gilt in besonderem Maße, wenn kein oder nur geringes Eigenkapital vorhanden ist. Wichtig ist in jedem Fall, dass sie so aufgestellt wird, dass die Risiken angemessen berücksichtigt werden, die Altersvorsorge nicht vernachlässigt wird und, vor allem beim Kauf von Bestandsimmobilien, noch Spielraum für eventuelle Instandhaltungsmaßnahmen bleibt.

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