Immobilien Umschuldung und von günstigeren Zinsen profitieren

Im Laufe der vergangenen Jahre haben sich die Konditionen für Baufinanzierungen stark verändert. Wer im Vergleich zu heute von günstigeren Zinsen profitieren möchte, sollte über eine Immobilien Umschuldung nachdenken. Wenn man die Kosten für ein zweckbestimmtes Immobiliendarlehen mit denen für andere Kredite zum gleichen Zeitpunkt vergleicht, wird stets feststellen, dass diese für Immobiliendarlehen deutlich günstiger ausfallen. Dafür gibt es zwei Gründe, einmal die Besicherung durch ein Grundpfand und zum anderen die Langfristigkeit der Vereinbarungen.

Es gibt zwei Möglichkeiten, eine Kreditvereinbarung zu treffen: zu einem festen Zinssatz oder zu einem veränderlichen. Die grundlegende Rechtsnorm dazu findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch mit § 489. Dieser sieht für Kredite ohne Zinsvereinbarung eine Kündigungsfrist von drei Monaten vor. Bei einer Festzinsvereinbarung kann mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten nach zehn Jahren Laufzeit in jedem Fall gekündigt werden.

Ein Darlehen, das der Laufzeit nach bereits gekündigt werden kann, sollte unbedingt sofort überprüft werden, ob nicht angesichts der steigenden Zinsen eine schnelle Absicherung des aktuell noch günstigen Niveaus erfolgen sollte. Wir von Löwe-Finanz sind gerne behilflich. Einer Kündigung vor Ablauf der Zehn-Jahres-Frist muss der Kreditgeber nur in außergewöhnlichen Fällen zustimmen. Für die Zustimmung kann er aber eine Gebühr verlangen, die den Schaden abdeckt: die Vorfälligkeitsentschädigung.

Die Zehn-Jahres-Frist bei einer möglichen Immobilien Umschuldung

Immobilienkredite werden überwiegend mit Laufzeiten von zehn Jahren und mehr vereinbart. Für die Banken ist dieser Zeitraum die Grundlage ihrer Kalkulation. Außerhalb der Kreditinstitute wird gerne darüber debattiert, wie leicht doch Banken Geld verdienen: Das Geschäft mit Immobilienkrediten ist keineswegs einfach und keineswegs so einträglich, wie viele vermuten.

Innerhalb des Bankgeschäfts stellt die Gewährung von Darlehen auf der Grundlage von Grundpfandrechten eine eigene Gattung dar. Für derartige Kredite gelten günstige Vorschriften hinsichtlich der Refinanzierung, aber zugleich bestehen sehr strikte Vorgaben, was die Prüfung der Kreditwürdigkeit und deren Dokumentation betrifft. Die Vergabe eines Immobilienkredits kostet in der Abwicklung sehr viel Arbeitszeit und manchmal entstehen auch zusätzliche Kosten etwa für Gutachten. Es ist ein gut gehütetes Geheimnis der Banken, wie lange es durchschnittlich dauert, bis ein Immobilienkredit anfängt, Geld zu verdienen: Es handelt sich um mehrere Jahre. Wenn dann, wie im April 2022 geschehen, die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) den Banken zusätzliche Auflagen macht (zwei Prozent der Wohnimmobilienfinanzierung als weitere Rücklage), gerät die beste Kalkulation ins Wanken. Wer um diese Probleme weiß, wird verstehen, dass sich Banken grundsätzlich gegen jede vorzeitige Kündigung eines Immobilienkredits zur Wehr setzen. In den letzten drei Monaten ist der Immobilienmarkt nahezu vollständig zum Erliegen kommen. Erwartet wird allgemein ein wenigstens leichter Rückgang der Preise dort, wo Zeichen einer Überhitzung erkennbar sind. Der lässt aber auf sich warten.

Für die Banken bedeutet das, dass der Verlust eines Immobilienkredits gegenwärtig nicht durch eine Neuvergabe ausgeglichen werden kann, während die Refinanzierung weiterläuft. Daher ist die Wahrscheinlichkeit, gegenwärtig die Zustimmung einer Bank für die Kündigung eines Immobilienkredits zu erhalten, nicht sehr groß.

Wir von der Löwe-Finanz überprüfen gerne Ihr bestehendes Darlehen und beraten Sie. ob eine Immobilien Umschuldung für Sie in Frage kommt.

Außerordentliche Kündigungsgründe bei Finanzierungen

Das Bürgerliche Gesetzbuch räumt dem Darlehensnehmer in § 490 ein außerordentliches Kündigungsrecht ein, das in der Praxis der Rechtsprechung sehr zurückhaltend ausgelegt wird. Das Gesetz benennt ausdrücklich als solchen Grund das Interesse des Darlehensnehmers an einer „anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache“.

Voraussetzungen für eine Kündigung aus wichtigem Grund sind

• die Auszahlung des Darlehens vor mehr als sechs Monaten
• das Bestehen einer Festzinsvereinbarung
• die Absicherung des Darlehens im Grundbuch.

Die Interessen des Darlehensnehmers an der Beendigung des Darlehensvertrages dürfen nicht primär wirtschaftlich sein: Das mögliche Erzielen eines außerordentlichen Verkaufserlöses rechtfertigt nicht eine außerordentliche Kündigung. Eine Ehescheidung mit der Folge der Aufteilung des Vermögens oder eine Verschlechterung der wirtschaftlichen Lage durch Krankheit können ein außerordentliches Kündigungsrecht begründen. Stets bleibt aber die Verpflichtung, dem Kreditinstitut Schadensersatz, die Vorfälligkeitsentschädigung, zu leisten.

Die Vorfälligkeitsentschädigung

Für die Berechnung gibt es mehrere Methoden. Wir von der Löwe-Finanz können Ihnen in Ihrem speziellen Fall eine Größenordnung der anfallenden Kosten benennen. Dabei sollte aber nie vergessen werden, dass die Bank am längeren Hebel sitzt: Sie steht nicht unter Handlungs- oder Zeitdruck und kann immer auf eine mögliche Gerichtsentscheidung warten.

Das Forwarddarlehen als Alternative zur vorzeitigen Umschuldung einer Immobilie

Für Darlehen, die die Zehn-Jahres-Frist in weniger als fünf Jahren erreichen, lohnt es sich bereits jetzt, sich um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern. Insbesondere all die, die glauben, dass die bereits laufende Inflationsspirale zu deutlich höheren Zinsen in absehbarer Zeit führen werden, sollten unverzüglich tätig werden.

Darlehen können mit einem Laufzeitbeginn in der Zukunft, beginnend bis etwa in fünf Jahren, abgeschlossen werden. Dabei handelt es sich um ein ganz normales Immobiliendarlehen, bei dem die Auszahlung die Restschuld des bestehenden Darlehens zum ersten möglichen Kündigungszeitpunkt abdeckt. Verzinsung und Tilgung, also die Ratenhöhe werden bereits heute festgelegt und sorgen so für Kalkulationssicherheit bei Ihnen, gleich wie sich die Zinsen künftig entwickeln. Natürlich lassen sich die Kreditgeber die Übernahme des Zinsrisikos durch einen Aufschlag im Vergleich zu den aktuell gültigen Konditionen bezahlen. Trotzdem darf davon ausgegangen werden, dass es bereits mittelfristig die günstigste Lösung ist. Gegenwärtig verdecken die Ereignisse auf dem Energiemarkt noch die hausgemachten Ursachen der Inflation. Aber Rohstoff-Krisen enden, die nicht entschlossen bekämpfte Inflation bleibt.