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Immobilien und Inflation: Eigentum als Schutz vor der Geldentwertung?

Die Meinung, dass Immobilien und Inflation nichts miteinander zu tun haben, ist weit verbreitet: Kann sie aber auch in Zeiten einer vermuteten Immobilienblase noch gelten? Teilgenommen am 38. Ökonomenpanel des ifo – Instituts und der FAZ haben 145 renommierte Volkswirtschaftsfachleute. Das Ergebnis war klar und aussagekräftig: Neben der Vorhersage von durchschnittlich 4,4 % Inflationsrate für 2022 und 3,4 % für 2023 wird mit einer länger andauernden Geldentwertung für Deutschland gerechnet. Niemand kann wirklich überrascht sein: Die jahrelange Flutung der Finanzmärkte durch die US-Notenbank und die Europäische Zentralbank blähte die Geldmenge inflationär auf und erstaunlich ist nur, wie lange sich vor allem der Euro einigermaßen stabil gehalten hat. Dabei muss allerdings immer berücksichtigt werden, dass die Feststellung der Inflationsrate auf der Definition eines Warenkorbs mit durchschnittlichem Konsum beruht. Die Bezieher kleinerer Einkommen fühlen gegenwärtig eine eher zweistellige Inflationsrate.
Die aktuelle Geldentwertung erleben viele Deutsche als neue Erfahrung. Vor allem Sparer müssen sich natürlich fragen, wie sie Ihre Vermögen – klein oder groß – in Sicherheit bringen können.

Der deutsche Immobilienmarkt

Grundvoraussetzung für einen gesunden Inlandsimmobilienmarkt war immer die Erwartung einer günstigen Wertentwicklung sowohl für eigengenutzte wie auch für Anlageobjekte. Wer ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung kaufte, durfte lange Jahre damit rechnen, dass sich sein Vermögen unbesteuert mehrte, einmal durch die Rückzahlung der Darlehen und zum zweiten durch einen ansehnlichen Wertgewinn. Wer eine Immobilie als Anlage erwarb, kalkulierte die Wertsteigerung mit ein, da die laufenden Erträge von Anlageimmobilien in Deutschland eine Investition nur selten attraktiv erscheinen ließen. Ein Wertzuwachs ist aber nur möglich, wenn der Einstiegspreis über mittlere Sicht einen solchen erlaubt: Hier stellen sich Fragen.

Große regionale Unterschiede bei Immobilien

Deutschland hat sich in den letzten Jahren wirtschaftlich sehr unterschiedlich entwickelt. Mit Ausnahme Berlins hinken die ostdeutschen Länder beim Bruttoinlandsprodukt nach wie vor weit hinterher: Pro Kopf beträgt es weniger als die Hälfte vom Spitzenreiter Hamburg. So haben sich auch die Immobilienpreise weit auseinander entwickelt: Unangefochten an der Spitze finden sich München, Köln, Hamburg und Berlin, am Ende der Liste Thüringen. Die Preise bei Eigentumswohnungen übersteigen die für Deutschland durchschnittlichen 3.300 Euro/qm oft deutlich. Im Rahmen dieses Durchschnittspreises können aber auch um die teuersten Städte herum noch attraktive Wohnungen gefunden werden.

Eine Immobilienblase in Zeiten der Inflation?

Nach Ansicht der Deutschen Bundesbank ist der Immobilienmarkt in Teilen der Republik um etwa 40 % überbewertet. Vorab will bedacht sein, dass sich die Notenbank immer betont vorsichtig äußern muss. Der Ansicht darf also grundsätzlich gefolgt werden. Wichtig sind jedoch die lokalen Aspekte bei der Beurteilung der gegenwärtigen Immobilienmarktsituation. Jeder Markt kennt ein Auf und Ab der Preise, dies gilt auch für Immobilien.

Immobilien und Inflation - ist ein Rückgang der Preise gar um 40 % denkbar?

Die Furcht, der Immobilienmarkt könne einbrechen, ist nicht ganz unbegründet, aber vor allem in den Ballungsgebieten besteht nach wie vor Nachholbedarf am Wohnungsmarkt. Die daraus resultierende Nachfrage wird einen Absturz der Preise verhindern. In ländlichen Gegenden sind Schnäppchen auch selten, aber das Preisgefüge ist noch weitgehend intakt. Wahrscheinlicher als ein Rückgang der Immobilienpreise ist ein Verharren der Preise auf hohem Niveau über längere Zeit.

Sind Immobilien ein Weg, die Inflation zu überlisten?

Die Geschichte lehrt uns eindeutig: ja! Zwar werden viele Immobilieneigentümer vor allem in den überbewerteten Märkten länger ohne Wertsteigerungen auskommen müssen, aber ihr Vermögen wächst steuerfrei durch die Rückzahlung der Kredite. Bei der Kalkulation einer Baufinanzierung für ein teures/leicht überbewertetes Objekt sollte allerdings ein Aspekt besonders beachtet werden:
Die Restschuld nach 10 Jahren sollte einem vorsichtig geschätzten Beleihungswert in 10 Jahren entsprechen, die Tilgung also entsprechend hoch angesetzt werden. Eine Anschlussfinanzierung ist dann ohne Probleme möglich.
Unverändert liegt das Zinsniveau für Immobilienkredite unter zwei Prozent/Jahr. Dies sollte für eine Tilgung von wenigstens 3 Prozent/Jahr genutzt werden. Die Restschuld nach 10 Jahren beträgt bei dieser Tilgungsrate weniger als 70 % vom Darlehensbetrag. Nach 15 Jahren beträgt sie nur noch 25 %! In Verbindung mit ausreichendem Eigenkapital sollte so durch die gesetzliche Zinsbindung eine stabile Baufinanzierung und damit mindestens der Werterhalt der eingesetzten Mittel möglich sein.

Inflation und Immobilen

Eine durchschnittliche Inflation von rund 3 Prozent im Jahr verringert die Kaufkraft von Kapital innerhalb von 10 Jahren um rund ein Drittel. Bei einem Blick auf die Kapitalrendite bei Inflation darf auch nie die Quellensteuer vergessen werden. Diese fragt nicht nach der Inflationsrate, sondern reduziert die Erträge von Kapitalanlagen zusätzlich meist endgültig in den Verlustbereich. Die Rückzahlung eines Darlehens zum Immobilienkauf schafft steuerfrei zusätzliches Vermögen.

Natürlich entscheidet die Wahl der richtigen Immobilie über den wirtschaftlichen Erfolg der Investition. Die Inflation selbst sollte nur bei der Kalkulation der künftigen Nebenkosten Beachtung finden. Für das Zustandekommen einer Baufinanzierung ist die Prüfung des Beleihungswerts vorrangig. Die langjährige Erfahrung von Löwe-Finanz als Vermittler von Baufinanzierungen hilft bei der Beurteilung der Realisierbarkeit von Bau- und Kaufvorhaben.
Wir helfen Ihnen dabei, ständig abnehmendes Kapital in zuverlässigen Grundbesitz zu verwandeln. Noch sind die Zinsen günstig!

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