Die Immobilienblase - wie lange steigen die Preise noch?

Wie so oft stammt auch der Begriff der Immobilienblase ursprünglich aus dem Englischen: Im Finanz englisch wird mit „Bubble“ jede Spekulationsblase beschrieben. Diese bezeichnet überhöhte Preise oder Kurse, die durch ein kleines Ereignis, den „Nadelstich“ zum Absturz, zum „Platzen“ gebracht werden können. Dass in Deutschland regional und lokal bei Immobilien zumindest merkwürdige Preise bezahlt werden, wird niemand bestreiten. Im Monatsbericht für Februar 2022 kommt die Deutsche Bundesbank zu dem Schluss, dass die Immobilienpreise in Deutschland zwischen 15 und 40 % überhöht seien. Des übrigen haben die Preissteigerungen auch das „flache Land“ erreicht. Es ist sinnlos, nachvollziehen zu wollen, von welchem Niveau aus die Bundesbank die Feststellung „um 15 – 40 % überhöht“ getroffen haben. Die Wirklichkeit ist in einigen Städten weit erschreckender.

Unverändert große Unterschiede bei den Immobilienpreisen

Es gibt sehr viele Statistiken über Immobilienpreise und bei sehr vielen ist die Frage erlaubt, wie sie zustande gekommen sind. Der folgende aktuelle Durchschnittspreis wird daher nur mit Vorbehalten weitergegeben:

• Ein qm Eigentumswohnung in Deutschland kostet durchschnittlich Anfang des Jahres 2022 3.443 Euro.
• Für eine qualitativ ansprechende Eigentumswohnung in Köln oder Düsseldorf werden deutlich über 5.000 Euro/qm fällig, in Landkreis Recklinghausen dagegen sind nur etwa 2000 Euro/qm zu bezahlen.
• Die für München kursierenden Durchschnittswerte um 7.500 Euro/qm sind zwar die höchsten in einer deutschen Großstadt, aber erklärungsbedürftig. Einige wenig attraktive Quartiere am Stadtrand senken den Durchschnitt, für eine qualitativ gute Wohnung in einem angenehmen Wohnviertel muss mit über 10.000 Euro/qm gerechnet werden.

In Ostdeutschland werden in kleineren Städten und Mittelzentren um die 1.500 Euro/qm bezahlt, in einer sehr attraktiven Großstadt wie Leipzig circa 2.500 Euro und in Dresden etwa 10 % mehr. In Berlin nähert sich der Durchschnitt den 5.000 Euro an.

Immobilienblase Wuppertal?

Der Durchschnittspreis für eine Eigentumswohnung liegt hier tatsächlich nur wenig über 2.000 Euro/qm, also im unteren Mittelfeld. Sind die Immobilienpreise in Wuppertal oder Recklinghausen attraktiv oder „Kann man noch kaufen“? Muss das Platzen der Immobilienblase auch hier gefürchtet werden? Eine einfache Antwort darauf gibt es nicht. Aber die heftigen lokalen Preisunterschiede lassen darauf schließen, dass es keine nationale Immobilienblase gibt, sondern lokale Auswüchse.

Gründe für örtliche Superpreise

Das extrem dicht bebaute München hat keine Grundstücksreserven und „leidet“ zusätzlich unter seiner international gerühmten Attraktivität. Zahlreiche große Unternehmen, darunter Weltfirmen wie Siemens, Linde oder BMW, haben ihre Hauptverwaltungen in der Stadt. Diese wiederum sind bei der Anstellung von Führungspersonal „bei der Wohnungssuche behilflich“, was im Klartext besagt, dass Wohnungen nach dem Wunsch der neuen leitenden Mitarbeiter ausgesucht werden und nicht nach dem Preis. Dazu kommt, dass der Kauf einer Immobilie zur Vermietung sich in den Geschäftszahlen besser darstellt als ein höheres Gehalt.

Ähnliches gilt für Köln, Düsseldorf und Hamburg. Im Großraum Rhein-Ruhr werden im Vergleich mit Köln oder Düsseldorf nur etwa 40 % der dortigen Preise bezahlt, nur Essen ist etwas teurer (um 3.000 Euro/qm) und Gelsenkirchen etwas billiger (um 1.700 Euro/qm).

Grundstücke und Eigenheime sind nur schwer zu vergleichen

Wenn hier nur von Eigentumswohnungen die Rede, liegt es daran, dass diese noch am einfachsten zu überblicken sind: Es ist immer ein Vergleich von Körben mit Äpfeln und Birnen, aber die Relationen sind stimmig und mit dem qm-Preis der Eigentumswohnungen am besten gegenüberzustellen. Generell darf festgestellt werden, dass überall dort, wo das Immobilienpreisniveau um die Hälfte niedriger als in Köln oder Düsseldorf liegt, wenn überhaupt, nur eine geringe Gefahr für einen Rückgang der Preise besteht. Auch bei einer Normalisierung der Kosten für Baugeld (ca. 5 % p.A.) bleiben Eigentumswohnungen zu 2.000 Euro/qm finanzierbar und damit bleibt der Markt bestehen. Selbst ein Rückgang der Preise um 15 % wäre noch verkraftbar. Bei den höherpreisigen Eigentumswohnungen muss tatsächlich ein Wertverlust befürchtet werden: Es ist durchaus möglich, dass Wohnraum zu 5.000 Euro/qm in 5 Jahren nur noch 4.000 Euro/qm wert ist. Hier muss damit gerechnet werden, dass die Wohnung nicht mehr ohne erheblichen Verlust verkauft werden kann.

Der Beleihungswert als Bremse im System steigender Immobilienpreise?

Bis vor einigen Jahren konnte sich jeder, der Immobilieneigentum kaufte, darauf verlassen, dass die finanzierende Bank einen vernünftigen Wiederverkaufswert als Beleihungswert festsetzte. Damit wurde dem Käufer oder Bauherren auch bestätigt, dass sein Immobilienerwerb wirtschaftlich grundsätzlich sinnvoll war. Gegenwärtig bestehen berechtigte Zweifel, dass alle Banken sich an die Spielregeln halten. Die Bundesbank hat daher den Banken verschärfte Eigenkapitalanforderungen für Immobilienkredite auferlegt.

Die damit einhergehende geringfügige Verteuerung der Baukredite wird jedoch keinen Einfluss auf die Marktlage haben. Aus finanztechnischer Sicht sollte die Normalisierung mit einem Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus einhergehen. Die gegenwärtigen Inflationsraten lassen dies als Reaktion, zumindest mittelfristig, erwarten.

Sind Immobilien noch kaufwürdig oder droht die Immobilienblase zu platzen?

Ausgesuchte in jedem Fall. Wer eine Eigentumswohnung für 2.000 Euro/qm kauft, darf damit rechnen, dass er, über 10 Jahre betrachtet, einen Wertzuwachs erlebt. Gegenwärtig ist das günstige Zinsniveau noch für 15 Jahre festschreibbar. In diesem Zeitraum kann auch das Darlehen weitgehend oder ganz abbezahlt werden und letztlich wird das Wohngeld immer deutlich günstiger sein wie eine entsprechende Miete. Eigenheime sind nicht so gut kalkulierbar wie Eigentumswohnungen. Aber Selbstnutzer, die einigermaßen günstig kaufen, werden aufgrund der noch günstigen Zinssituation mit einiger Sicherheit wirtschaftlich zufrieden sein.

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