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Immobilienfinanzierung Mallorca / Spanien

Die zauberhafte Mittelmeerinsel ist für eine große Zahl von Deutschen ein gar nicht heimliches Sehnsuchtsziel. Die „Finca auf Mallorca“ genießt sprichwörtlichen Charakter und eine ganze Reihe von sogenannten Prominenten residiert vorzugsweise in einer solchen. Allerdings hat sich die Zahl der deutschen „residentes“ in den letzten Jahren nahezu halbiert und erstmals stellen sie nicht mehr das stärkste Kontingent unter den ansässigen Ausländern. Die Spitzenposition halten mittlerweile die Italiener und so gibt es noch weniger Grund, das Eiland mit seiner vieltausendjährigen Hochkulturtradition als weiteres Bundesland zu bezeichnen. Das Interesse am Immobilienbesitz und somit dem Thema Immobilienfinanzierung Mallorca und Spanien ist bei Deutschen allerdings ungebrochen.

Das spanische Immobilienrecht bei einer Immobilienfinanzierung für Mallorca und Spanien

Der Erwerb einer Immobilie in Spanien erfolgt nach spanischen Recht. Das gilt auch, wenn beide Vertragsparteien eine andere Nationalität besitzen: Die Lage der Immobilie bestimmt grundsätzlich die sie betreffenden Rechtssätze. Die Unterschiede zum deutschen Recht sind erheblich und beziehen sich sowohl auf den Ablauf wie auch auf die handelnden Personen und Institutionen.

Immobilienrecht und Immobilienfinanzierung für Mallorca und das spanische Festland

Die Ausgestaltung von Darlehensverträgen mit dem Ziel der Finanzierung des Immobilienerwerbs erfolgt nach den Bestimmungen des Immobilienrechts. Wer in Spanien „casero“ oder „casera“ (Hausbesitzer/in) werden will, sollte sich also im Vorfeld ein wenig mit den örtlichen rechtlichen Gegebenheiten vertraut machen. Der bedeutendste Unterschied zwischen der deutschen und der spanischen Rechtsordnung im Bereich des Immobilienrechts besteht darin, dass in Spanien auch hier die Wahlfreiheit bei der Vertragsgestaltung herrscht. Während in Deutschland die notarielle Beurkundung Pflicht ist, kann der Eigentumsübertrag in Spanien – zumindest theoretisch – mündlich durch gültigen Vertrag erfolgen.

Immobilienfinanzierung Mallorca und Spanien: die rechtliche Beratung

Wenn in Deutschland sich Käufer und Verkäufer auf einen Vertragsabschluss geeinigt haben und die Finanzierung sichergestellt ist, genügt es einem Notar alle wesentlichen Informationen zukommen zu lassen. Dieser besorgt alle Genehmigungen und stellt den Vertragsentwurf den Parteien rechtzeitig zur Verfügung. Die Befugnisse des Notars in Spanien sind vergleichsweise beschränkt. Er überprüft die Identität der vertragsschließenden Parteien und stellt die Geschäftsfähigkeit fest. Auf der Grundlage des privatschriftlichen (!) Kaufvertrages (den man mitbringen muss), setzt er die Kaufurkunde (Escritura Pública) auf. Diese darf er allerdings nicht im Grundbuch eintragen lassen: Die Einschaltung eines Rechtsanwaltes (Fachanwalt für Immobilienrecht/Abogado de derecho inmobiliario) ist in der Praxis stets notwendig. Dazu sind zahllose Genehmigungen einzuholen, die nur der alle kennt, der in die lokalen Gegebenheiten eingebunden ist.

Es gibt in Deutschland zahlreiche Anwaltskanzleien, die sich auf die Abwicklung von Immobiliengeschäften in Spanien spezialisiert haben und die entweder selbst in Spanien zugelassene Anwälte beschäftigen oder entsprechend vernetzt sind.

Finanzierung mit spanischen Banken

Der Bezugspunkt jeder Immobilienfinanzierung, gleich ob in Spanien, Deutschland oder an anderem Ort, ist immer die Bewertung, aus der sich das Beleihungsvolumen ergibt. Der Wert der Immobilie wird in Mallorca von einem neutralen Sachverständigen festgestellt, den der Kreditnehmer auswählen darf. Die Kosten dafür sind ebenfalls von diesem zu tragen und betragen zwischen 400 und 700 Euro. Hat die Bank einen Vertrag für ein Hypothekendarlehen aufgesetzt, muss sie diesen mindestens 10 Tage vor dem vereinbarten Kauftermin durch den Notar an den Kreditnehmer übergeben lassen. Die eigentliche Unterzeichnung des Kreditvertrages erfolgt nach Ablauf der Frist an einem weiteren Notartermin.

Immobilienfinanzierung Mallorca und Spanien mit Festzins oder variablem Zins

Spanische Banken finanzieren Immobilien auf zwei Wegen: als Volltilgerdarlehen oder mit variablem Zinssatz. Volltilgerdarlehen laufen meist über 20 Jahre. Die Konditionen des Kredits sind über die gesamte Laufzeit festgeschrieben. Bei einem Darlehenszins von 3 % wird ein Kredit von 100.000 Euro mit einer Monatsrate von 554,60 Euro vollständig getilgt. Eine Anschlussfinanzierung ist nicht notwendig. Deutlich häufiger werden Immobilienfinanzierungen auf der Basis von Verträgen mit variablem Zins aufgestellt. Die Zinsberechnung erfolgt auf der Basis des Euribor-Satzes der EZB. Diese berechnet aus den von mehr als dreißig ausgewählten Banken gemeldeten Daten werktäglich einen Zinssatz, der als maßgeblicher Richtzinssatz für eine große Zahl verschiedenster Kredite genutzt wird. Er bewegt sich gegenwärtig im negativen Bereich und kann sich täglich ändern: Mittelfristig ist mit steigenden Zinsen zu rechnen.
Auswüchse bei der Vertragsgestaltung wie die Koppelung von Immobilienkaufverträgen mit Versorgerverträgen sollen nach einer Novelle des Hypothekenrechts 2019 erfolgreich reduziert worden sein.

Immobilienfinanzierung Mallorca und Spanien mit deutschen Banken

Die Mehrzahl der deutschen Banken finanziert Immobilien im Ausland nur im gewerblichen Bereich und ab einer entsprechenden Investitionssumme, die die Rentabilität des Kredits sicherstellt. Trotzdem gibt es mittlerweile einige Institute, die sich lokal vernetzt haben und deutsche Käufer mit Darlehen versorgen, für die die spanische Immobilie als Sicherheit dient. Hier sollte im Vorfeld geklärt werden, welche Unterlagen die kreditgebende deutsche Bank benötigt, und welche Spesen beim Kreditnehmer anfallen, wenn er diese beschafft.

Der Königsweg für die Baufinanzierung einer privaten Immobilie im Ausland ist weiterhin die Verpfändung inländischen Grundeigentums für einen Kredit ohne Zweckbindung. Dabei müssen bestehende Kreditverpflichtungen keineswegs vollständig zurückgezahlt sein, um neuen Kreditspielraum entstehen zu lassen. Für dessen Nutzung bietet sich eine Umschuldung, die neben der Ablösung der Restschuld liquide Mittel für die Verwendung in Mallorca freisetzt, an. Bei Summen bis etwa 50.000 Euro verzichten manche Kreditgeber bei Immobilieneigentümern auf eine dingliche Besicherung.

Wir von der Löwe-Finanz beraten Sie gerne zum Thema » Immobilienfinanzierung Mallorca und Spanien « mit einer deutschen Bank. Als registrierter Immobiliardarlehensvermittler unterliegen wir jedoch strengen Dokumentationspflichten. Diese schließen durch die damit verbundenen Kosten (beglaubigte Übersetzungen etc.) die Nutzung spanischer Kreditangebote aus. Nutzen Sie die etablierten Kontakte der Löwe-Finanz zu zahlreichen Kreditgebern und lassen Sie sich zu Ihrem Immobilienerwerb auf Mallorca beraten. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

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