Worauf Sie beim Immobilienkaufvertrag achten müssen und was dieser beinhaltet

Im deutschen Rechtssystem ist der Übertrag am Eigentum einer Immobilie strengen Regeln unterworfen. Im Zentrum des Vorgangs steht als Mittler zwischen beiden Parteien der Notar. Der Immobilienkaufvertrag setzt den Vertrag auf und besorgt alle dafür notwendigen Informationen. Er leitet den gemeinsamen Willen von Verkäufer und Käufer zum Eigentumswechsel an das Grundbuchamt weiter, das die Änderung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch dokumentiert.

Der Ablauf eines Kaufvertrags über eine Immobilie

Dieser ist ungeachtet zahlloser Varianten grundsätzlich immer gleich. Am Anfang steht die formlose Einigung von Käufer und Verkäufer über den Preis und den Zeitpunkt des Übergangs des Eigentums.

Reservierungsvereinbarung und Vorvertrag

Mit einer Reservierungsvereinbarung erklärt der Makler, darauf zu verzichten, die Immobilie für einen gewissen Zeitraum keinen anderen Interessenten anzubieten. Ein Rechtsanspruch auf die Immobilie entsteht allerdings nur dann, wenn auch der Verkäufer der Reservierungsvereinbarung zustimmt. Es können Gebühren dafür vereinbart werden. Übersteigen diese 10 % des Kaufpreises, ist eine notarielle Beurkundung zwingen vorgeschrieben. Grundsätzlich erlaubt die Reservierungsvereinbarung dem Kaufinteressenten unter Verlust der Gebühren vom Kauf zurückzutreten.
Bei einem Vorvertrag werden alle wesentlichen Punkte des späteren Kaufvertrags festgehalten. Für den Fall des Rücktritts werden Schadensersatzzahlungen vereinbart. Der Vorvertrag kann, muss aber nicht, notariell beurkundet werden. Reservierungsvereinbarung und Vorvertrag dienen vor allem dazu, dem Käufer Gelegenheit zu geben, eine Finanzierung aufzustellen.

Notar und Kaufvertrag

Notare bekleiden ein öffentliches Amt, sind aber freiberuflich tätig. Je nach Bundesland ist ihre Stellung unterschiedlich geregelt. In Bayern oder Baden-Württemberg können sie ausschließlich als Notar fungieren, in Berlin ist hingegen der Anwaltsnotar erlaubt, der neben den Notargeschäften auch anwaltlich berät. In Nordrhein-Westfalen gibt es aus historischen Gründen beide Varianten: In den rheinischen Teilen berät der Nur-Notar. Die Aufgaben des Notars sind bundeseinheitlich gesetzlich geregelt. Dies gilt auch für seine Vergütung. Er kann von den vorgeschriebenen Gebühren nicht abweichen, auch eventuell günstigere Sondervereinbarungen sind ihm untersagt.

Die Beteiligung des Notars ist bei Grundstücksgeschäften gesetzliche Pflicht. Seine Beteiligung ist aber ausdrücklich begrenzt. Ein Notar darf nicht

• wirtschaftlich beraten
• steuerlich beraten
• die Übereinstimmung von Verkaufsprospekt und Verkaufsgegenstand prüfen
• Auskunft zur wirtschaftlichen Berechtigung des Kaufpreises geben und
• die Angemessenheit der Finanzierung prüfen.

Aufgabe des Notars ist ausschließlich die ordnungsgemäße Abwicklung des Rechtsgeschäftes zu bescheinigen.

Der Inhalt des Immobilienkaufvertrages

Der Notar setzt im Auftrag der Parteien einen Kaufvertrag auf, der folgende Positionen enthält:

1. Namen und Anschrift des Verkäufers
2. Namen und Anschrift des Käufers
3. der Verkaufsgegenstand – Gemarkungsnummer des Grundstücks und Beschreibung der darauf befindlichen Bauten und zu übergebenden nicht fest verbundenen Gegenstände – bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung
4. der Vertragsgegenstand – die Übergabe von Besitz, Nutzung und Lasten zu einem bestimmten Zeitpunkt
5. der Kaufpreis
6. die Finanzierung
7. Kosten und Steuern
8. Maklerprovision
9. Vorkaufsrechte
10. Durchführungserklärung und Vollmacht
11. Belehrung und Hinweise
12. Schlussformel und salvatorische Klausel.

Vorhandenes bewegliches Mobiliar kann in den Kaufvertrag mit aufgenommen werden. Der Kaufpreis sollte allerdings gesondert ausgewiesen werden. Der Kaufpreis des Grundstücks wird um diesen Betrag reduziert und in der Folge vermindert sich auch die Grunderwerbssteuer.

Der Notar muss den Kaufvertrag so gestalten, dass ihn beide Parteien einvernehmlich schließen können und keine eine ungesicherte Vorleistung erbringen muss. Er muss den Kaufvertrag beiden Parteien rechtzeitig vor dem vorgesehenen Termin zugänglich machen und alle auftretenden Fragen vor dem Abschluss klären. Bei Kaufverträgen von Immobilien gibt es kein Rücktrittsrecht!

Die Beurkundung des Immobilienkaufvertrages

Die notarielle Beurkundung läuft so ab, dass der Notar beiden Parteien den Vertrag vorliest und dann in Gegenwart des Notars die Urkunden von den Vertragsparteien unterschrieben und gesiegelt werden. Die vornehmste Aufgabe des Notars besteht darin, den freien Willen der am Vertrag Beteiligten festzustellen. Die nach dem Vertragsabschluss abschließenden Aufgaben des Notars sind:

1. Fehlt einer der Vertragsbeteiligten bei der Beurkundung des Kaufvertrages, so muss der Notar dessen Unterschrift nachträglich einholen.
2. Die Vormerkung für den Eigentumsübergang ist beim Grundbuchamt zu beantragen (Auflassungsvormerkung – der bisherige Eigentümer kann nun nicht mehr auf das Grundstück zugreifen).
3. Die Eintragung von Hypotheken und Grundschulden ist zu veranlassen.
4. Die Unterlagen, die den lastenfreien Erwerb der Immobilie ermöglichen, sind anzufordern (die Löschung eventuell bestehender Grundpfandrechte).
5. Die notwendigen behördlichen Erklärungen und Genehmigungen sind beizubringen (z. B. Genehmigungen nach dem Grundstücksverkehrsgesetz, sanierungsrechtliche Genehmigungen oder der Verzicht auf ein Vorkaufsrecht).
6. Die Unbedenklichkeitserklärung der Finanzbehörden ist anzufordern.
7. Dem Finanzamt, das für die Erhebung der Grunderwerbssteuer zuständig ist, ist der Kaufvertrag anzuzeigen. Der Steuerbescheid ergeht dann direkt an den Käufer.
8. War eine Eigentumswohnung Gegenstand des Kaufvertrages, ist der Verwalter zu informieren.
9. Liegen alle Unterlagen vor, so sind die Voraussetzungen für den Eigentumsübergang gegeben und den Parteien ist die Fälligkeit der Kaufsumme mitzuteilen.
10. Wenn dem Notar die Nachweise der Zahlungen des Kaufpreises und der Grunderwerbssteuer vorliegen, bestellt er beim Grundbuchamt die endgültige Eintragung der neuen Eigentumsverhältnisse.
11. Das Grundbuchamt übersendet dem Notar eine Vollzugsmitteilung zur Prüfung. Ist diese nicht zu beanstanden, leitet er diese an die Parteien weiter.

Ein Immobilienkaufvertrag ist in Deutschland eine komplexe Angelegenheit. Allerdings darf sich jeder auf die Kompetenz und Neutralität des Notars verlassen. Zusätzliche juristische Beratung ist nur in seltenen Fällen notwendig.