Immobilienkredit vorzeitig kündigen und von den aktuell günstigen Konditionen profitieren

Das deutsche Recht unterscheidet zwischen Krediten, die mit einem festen Zinssatz über die gesamte Laufzeit vergeben werden, und solchen, bei denen regelmäßig eine Marktanpassung erfolgt. Der tragende Bestandteil einer Immobilienfinanzierung ist meistens ein lang laufendes Darlehen, das durch die Verpfändung der Immobilie besichert wird. Kostenlos kann ein Kreditnehmer seinen Immobilienkredit vorzeitig kündigen, wenn es sich dabei um eine Baufinanzierung mit Zinsbindung über die gesamte Laufzeit handelt und dieser seit mindestens 10 Jahren Bestand hat.

Immobilienkredit vor dem Ablauf der 10-Jahres-Frist vorzeitig kündigen

Die Kündigung eines Darlehensvertrages vor Ablauf der 10-Jahres-Frist ist nur mit Zustimmung des Kreditgebers möglich. Ausnahmen von dieser Regel bestehen beim Verkauf der verpfändeten Immobilie und für den Fall, dass die Bank sich weigert, einen zusätzlichen Kredit zu gewähren. Gleich ob die Kündigung mit Zustimmung der Bank oder aus außerordentlichen Gründen erfolgt, immer schuldet der Kreditnehmer dem Kreditgeber auf gesetzlicher Grundlage eine Entschädigung, die Vorfälligkeitszinsen. Wirtschaftliche Gründe, also ein günstigeres Kreditangebot bei einem anderen Anbieter, rechtfertigen eine Kündigung nicht.

Vorzeitige Kündigung durch Widerruf des Darlehensvertrages

Einige Verträge, die zwischen 11.06.2010 und dem 20.03.2016 abgeschlossen wurden, weisen fehlerhafte Widerrufsbelehrungen aus und können daher widerrufen werden: Löwe-Finanz prüft, ob Ihr Vertrag zu dieser Gruppe gehört.

Vorfälligkeitszinsen berechnen

Die Höhe der Vorfälligkeitszinsen ist ein häufiger Grund für Auseinandersetzungen. Dabei darf nie vergessen werden, dass der kündigende Kreditnehmer auf das Entgegenkommen der Bank angewiesen ist, seine Kündigung anzunehmen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sind zwei Verfahren für die Berechnung zulässig: die Aktiv-Aktiv-Methode und die Aktiv-Passiv-Methode. Bei Ersterer wird die Wiedervergabe des gekündigten Betrages als Immobilienkredit angenommen, bei der zweiten die Anlage in besicherten Anleihen (Pfandbriefe) auf dem Geldmarkt. Letztere Möglichkeit ist gegenwärtig für die Banken attraktiver.

Sorgfältige Kosten-Nutzen-Analyse notwendig

Wer eine Neuaufstellung seiner Immobilienfinanzierung nachdenkt, muss erhebliche Kosten berücksichtigen. Diese bestehen aus den Kosten der Kündigung des bestehenden Darlehens und aus den Kosten für die Änderung im Grundbuch. Man muss sehr genau durchrechnen, ob der Aufwand dafür durch die künftig geringeren Zahlungen gerechtfertigt ist. Löwe-Finanz überprüft Immobilienfinanzierungen auf ihre Optimierbarkeit. Wir sagen Ihnen, ob es Sinn macht, Ihre Baufinanzierung neu aufzustellen und die gegenwärtig günstigen Bauzinsen für einen langen Zeitraum festzuschreiben. Stellen wir fest, dass eine Kündigung des bestehenden Vertrages und eine Anschlussfinanzierung Sinn machen, erhalten Sie von uns entsprechende Vorschläge. Bei einer Beauftragung übernehmen wir die gesamte Korrespondenz mit den Banken und entlasten Sie fast vollständig von dem gesamten Vorgang. Den Besuch beim Notar können wir Ihnen nicht ersparen.

Wir freuen uns auf eine Terminvereinbarung.

Immobilienkredit nach 10 Jahren vorzeitig kündigen

Die tragende Säule fast jeder Baufinanzierung ist ein langlaufendes Darlehen. Charakteristika sind die dingliche Sicherung – die Verpfändung einer Immobilie durch Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek - und die Zinsfestschreibung über die gesamte Laufzeit des Darlehens. Ändert sich die Lage auf den Finanzmärkten und sinken die Zinsen auf ein Niveau, das unter dem bei Abschluss des Baudarlehens liegt, kann es sinnvoll sein, das Darlehen zu kündigen und ein Neues, günstigeres zu vereinbaren.

Wann ist eine vorzeitige Kündigung möglich?

Der Gesetzgeber räumt dem Darlehensnehmer nach 10 Jahren grundsätzlich ein Kündigungsrecht ein. Ein Kündigungsrecht aus besonderen Gründen besteht vor Ablauf der gesetzlichen Frist nur sehr eingeschränkt. Die Einräumung eines vertraglichen Kündigungsrechts ist möglich, muss aber teuer bezahlt werden und ist in der Praxis selten. Die 10-Jahresfrist bezieht sich ausschließlich auf Darlehen mit Zinsfestschreibung. Darlehen ohne Zinsfestschreibung können bereits nach 3 Monaten gekündigt werden. Weder das Kündigungsrecht nach 10 Jahren bei einer Zinsfestschreibung noch das nach 3 Monaten ohne Festzins können durch eine entsprechende vertragliche Vereinbarung ausgeschlossen werden!

Keine Vorfälligkeitszinsen nach Ablauf der 10-Jahres-Frist

Wird ein Kredit vorzeitig vom Kreditnehmer gekündigt, so ist dieser dem Kreditgeber zu Schadensersatz verpflichtet, den sogenannten Vorfälligkeitszinsen. Diese entfallen bei der Kündigung nach Ablauf der 10-Jahres-Frist.
Die 10-Jahres-Frist beginnt erst mit der Verfügbarkeit des Darlehens, nicht mit dem Datum des Vertragsschlusses. Erfolgen Änderungen des Vertrages, so beginnt die Frist entsprechend später. Die Kündigung erfolgt mit einer Frist von 6 Monaten. Wird ein Darlehen nach 10 Jahren gekündigt, so endet die Darlehenslaufzeit nach 10 Jahren und 6 Monaten und die Begleichung der Restschuld wird fällig. Wenn Zweifel an den zeitlichen Abläufen bestehen, ist Löwe-Finanz gerne bereit, bei der Ausfertigung einer rechtlich unanfechtbaren Kündigung zu helfen.

Finanzierung der Restschuld

Die Restschuld einschließlich der noch zu bezahlenden Zinsen muss dem Kreditgeber an dem Tag, zu dem die Kündigung erfolgte, zur Verfügung stehen. Dazu ist in der Regel eine sogenannte Anschlussfinanzierung nötig. Wenn ein Wechsel des Kreditgebers erfolgt, verlangt dieser für gewöhnlich eine Besicherung seines Darlehens durch ein Grundpfand (Grundschuld oder Hypothek). Eine Anschlussfinanzierung setzt einen erfolgreichen Kreditantrag voraus. Das bedeutet eine Prüfung aller relevanten Sachverhalte wie den Beleihungswert der Immobilie und die persönliche Kreditwürdigkeit des Antragstellers.

Ein Wechsel der kreditgebenden Bank ist ein aufwendiger Vorgang, der auch zusätzliche Kosten verursacht, da eine Änderung des Grundbucheintrages erforderlich wird. Er sollte also gut kalkuliert und vorbereitet sein. Löwe-Finanz begleitet sie durch die gesamte Abwicklung, von der Kündigung bis zur Ablösung des bestehenden Kredits. Wir beschaffen die günstigste Anschlussfinanzierung und erledigen den Schriftverkehr mit den Banken.

Ein Teil der Insider des Finanzmarkts, die die EZB professionell beobachten, glaubt, dass mit dem Ende der Pandemieproblematik eine Erhöhung des Zinsniveaus einhergeht. Noch ist Zeit, sich das günstige Zinsniveau für lange Zeit zu sichern. Löwe-Finanz freut sich auf Ihre Kontaktaufnahme.