Was bedeutet Immobilienleasing?

Auch für Immobilien wurden in den vergangenen Jahrzehnten Finanzierungsformen entwickelt, die unter den Oberbegriff Immobilienleasing fallen. Der Leasing-Geber schließt mit dem Leasing-Nehmer einen Vertrag über die Nutzung eines bebauten oder unbebauten Grundstücks über einen befristeten Zeitraum. Der Leasing-Nehmer zahlt dafür die Leasing-Rate in vertraglich vereinbarter Höhe zu festgelegten Terminen. Für das Vertragsende zu vereinbaren sind entweder der Übergang des Eigentums in den Besitz des Leasing-Nehmers oder dessen Verbleib beim Leasing-Geber.

Der Unterschied zwischen Miete und Immobilienleasing

Der Leasing-Nehmer übernimmt an der Stelle des Eigentümers dessen Pflichten. Er trägt die Kosten für Betrieb und Instandhaltung, schließt die notwendigen Versicherungen ab und beauftragt auf seine Rechnung Reparaturen. Vertraglich festzulegen ist der Umfang, in dem der Leasing-Nehmer Änderungen am Gebäude vornehmen kann. Das Prinzip beschränkt die Nutzung des Immobilienleasings weitgehend auf den gewerblichen Bereich. Zwischen Leasing-Geber und Leasing-Nehmer wird eine Grundmietzeit vereinbart. Innerhalb dieser vertraglich festgelegten Frist, bei Gewerbeimmobilien selten unter fünfzehn Jahren, ist eine Kündigung des Vertragsverhältnisses nicht möglich.

Bei Gewerbemietverträgen gibt es vereinbarte oder vorstellbare Gründe für eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses.

Drei typische Vorgehensweisen beim Immobilienleasing

1. Neubauleasing
   Eine Firma beauftragt einen Leasing-Geber mit dem Kauf eines von ihr ausgesuchten Grundstücks und der anschließenden Errichtung von Gebäuden nach ihren Vorstellungen.
2. Buy-and-lease
   Eine Firma beauftragt einen Leasing-Geber mit dem Kauf einer von ihr ausgesuchten Immobilie und mietet sie dann, meist verbunden mit einem Kaufrecht.
3. Sale-and-lease-Back
   Eine Firma verkauft eine im eigenen Eigentum stehende Immobilie und mietet sie dann zurück. Die Firma erhält so einen erheblichen Mittelzufluss und kann entweder bestehende Liquiditätsengpässe überbrücken oder neue Investitionen tätigen.

Die Vorteile des Immobilienleasing

Es gibt nur ein einziges Argument, das wirklich für Immobilienleasing spricht: das Steuerrecht. Wer eine Immobilie kauft, kann diesen Vorgang nicht (Grundstück) oder nur wenig (Gebäude durch Abschreibungen) steuerlich geltend machen. Ein Unternehmen oder ein Unternehmer kann hingegen die Leasingraten in vollem Umfang als Aufwand verbuchen.

Zwei Modelle sind im Steuerrecht anerkannt:

1. Die Vollamortisation und
2. Die Teilamortisation.

In einem Vollamortisationsvertrag muss die Grundmietzeit mindestens mehr als 40 % und weniger als 90 % der gewöhnlichen Nutzungsdauer betragen. Wird vertraglich eine Option zum Erwerb des Gebäudes vereinbart, so muss das Entgelt hierfür „wirtschaftlich angemessen“ sein. Eine weitere Forderung besteht darin, dass das Gebäude anderweitig verkäuflich sein muss, also nicht zu sehr auf den Leasing-Geber zugeschnitten.

Amortisieren sich die gesamten Kosten des Leasinggebers nicht während der Grundmietzeit, so handelt es sich um eine Teilamortisation.

Immobilienleasing – für wen ist das geeignet?

Diese sehr spezielle Finanzierungsform bleibt weitgehend Unternehmen vorbehalten. Aufgrund der langen Laufzeiten und dem grundsätzlichen Charakter der einher gehenden Entscheidungen bleibt sie eher die Ausnahme als die Regel. Gegenwärtig versuchen einige findige Immobilienfirmen, Finanzierungsmodelle für Wohneigentum, die auf Leasingprinzipien basieren, im Markt zu etablieren. Die Meinungsbildung dazu ist noch nicht abgeschlossen. Aber äußerste Vorsicht ist geboten. Im gewerblichen Sektor gelten rund 8 % der Immobilien als durch Leasing finanziert. Deutschland gilt in Europa als Spitzenreiter. Während der letzten zehn Jahre galt dieser Nischenmarkt mit einem geschätzten jährlichen Potenzial von 1,5 Mrd. Euro als sterbend oder zumindest als „sich konsolidierend“. Gegenwärtig gibt es Anzeichen einer leichten Belebung: Allerdings werden Verträge selten publik, es sei denn, sie sind Teil eines Insolvenzverfahrens.