Immobilienrente - Erfahrungen sowie Vor- und Nachteile der Immobilienverrentung

Die klassische Form der Immobilienrente ist der Verkauf mit einer Vereinbarung, dass der Verkaufspreis in Form einer Rentenzahlung zu leisten ist. Für gewöhnlich wird gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht für den Verkäufer vereinbart und im Grundbuch eingetragen. Alle Pflichten aus dem Eigentum an der Immobilie gehen an den neuen Eigentümer über. Das betrifft vor allem die Instandhaltung und die Bezahlung der Grundsteuer. Die Verteilung der Betriebskosten muss vertraglich geregelt werden.

Die Immobilienrente aus steuerlicher Sicht

Leibrenten sind sonstige Einkünfte nach § 22 Einkommensteuergesetz. Besteuert wird der Ertragsanteil. Der Ertragsanteil hängt vom Alter des Leibrentenempfängers bei Beginn der Zahlungen ab und nimmt mit zunehmenden Alter ab. Bei 65-Jährigen beträgt der Ertragsanteil 18 % und bei 85-Jährigen 5 %. Der Steuersatz richtet sich nach der individuellen Progressionsstufe.

Zu unterscheiden ist zwischen der Vereinbarung einer Zahlung einer Rente auf Lebenszeit und der Vereinbarung eines Kaufpreises, der in Raten bezahlt wird. In letzterem Fall enden die Zahlungen möglicherweise vor dem Ableben der Verkäufer. Die Vereinbarung zur Zahlung einer Rente auf Lebenszeit setzt eine andere Vorgehensweise voraus: Wie bei der Zahlung in Raten wird ein Kaufpreis für die Immobilie ermittelt. Dieser dient als Kapitalwert für die Rentenzahlungen. Kapitalwert bedeutet hier im versicherungstechnischen Sinne den Bezugspunkt für die Rentenzahlungen, deren Höhe nach der statistischen Lebenserwartung der Verkäufer zu ermitteln ist. Möglich ist auch die Vereinbarung einer Kombination von Einmalzahlung und Rente.

An wen wird bei einer Immobilienrente üblicherweise verkauft?

Als Käufer treten häufig Verwandte, seltener andere Privatleute, gewerbliche Käufer oder Stiftungen auf. Wenn ein geordnetes Verhältnis zwischen den Hauseigentümern und deren Kindern besteht, ist der Verkauf der Immobilie an diese sicherlich immer die erste zu prüfende Möglichkeit. Mit einem Steuerberater sorgfältig geplant, können so erhebliche Steuerzahlungen vermieden werden. Der Erbschaftssteuerfreibetrag für Kinder beträgt nur 400.000 Euro, für Enkel nur 200.000 Euro. Die Mehrzahl der frei stehenden Eigenheime wird heute deutlich höher bewertet. Bei einem Verkauf an die Kinder entfällt nicht nur die Erbschaftssteuer, sondern auch die Grunderwerbssteuer, die bei privaten Eigenheimen mit einem fünfstelligen Betrag zu kalkulieren ist.

Lohnt sich der Verkauf an einen gewerblichen Anbieter?

Einige Unternehmen dieser Branche sind in den Medien mit auffälliger Werbung zum Thema Immobilienrente stark vertreten. Dabei handelt es sich um verschiedene Geschäftsmodelle. Die Mehrzahl darf als hochprofessionell betrachtet werden. In jedem Fall sollten sich Interessenten sehr genau über die Bonität des Anbieters informieren und selbst juristische Beratung in Anspruch nehmen.

Immobilienrente von einer Stiftung erhalten

Wer beabsichtigt, seine Immobilie nach seinem Ableben einer wohltätigen Stiftung zu hinterlassen, kann dies auch zu Lebzeiten tun und mit dieser einen Leibrentenvertrag abschließen. Während gewerbliche Käufer im Allgemeinen die besten Konditionen anbieten, unterliegen Stiftungen meistens internen Beschränkungen, mit dem Ziel der Risikominimierung. Daher fällt die „Zustifterrente“ regelmäßig geringer aus, als die der gewerblichen Anbieter. Allerdings darf gleichzeitig mit einer korrekten Begleitung des Vertragsverhältnisses, insbesondere im Bereich Instandhaltung, gerechnet werden. Auch Regelungen, die bei einem früheren Ableben der Stifter eventuelle Erben berücksichtigen, sind möglich.

Keine Leibrente - die Umkehrhypothek

In auffällig vielen Veröffentlichungen zum Thema Leibrente werden diese, Zustifterrenten und die Umkehrhypothek in einen Topf geworfen. Leibrente und Zustifterrente auf der einen Seite und die Umkehrhypothek auf der anderen unterscheiden sich grundsätzlich: Bei der Leibrente wird eine Immobilie verkauft, bei der Umkehrhypothek nur beliehen. Bei der Umkehrhypothek wird eine Grundschuld in vereinbarter Höhe eingetragen und die Auszahlung des Kredits erfolgt in Raten: die Raten vermindern die Verbindlichkeit nicht, sondern erhöhen sie. Der Kreditnehmer bleibt Eigentümer der Immobilie und trägt auch weiterhin alle anfallenden Kosten. Da das Kreditinstitut einen steigenden Kredit über lange Jahre kalkulieren muss, sind die Zinsen meist deutlich höher, als für ein normales Grundschuld-besichertes Darlehen.
Die Umkehrhypothek kann selten empfohlen werden und wird auch nur von wenigen Kreditinstituten angeboten. Die Popularität der „Reverse Mortgage“ in einigen Ländern beruht vor allem auf anderen steuerrechtlichen Voraussetzungen.

Die Vorteile einer Immobilienrente:

1. Der Leibrentner kann in seinem Haus wohnen bleiben, solange er will.
2. Die Instandhaltungskosten und die Grundsteuer werden vom Käufer getragen: Dies wird allerdings bei gewerblichen Käufern einkalkuliert.
3. Bestehen noch Schulden, können diese durch eine Kombination von Barauszahlung und Rente abgelöst werden.
4. Ein Eigenheim ist ein beträchtliches Vermögen, bringt aber kein Bargeld in die Kasse, sondern kostet nur.

Die Nachteile einer Immobilienrente:

1. Verlust des Eigentums und damit Verlust des Wertzuwachses
2. Die Kalkulation der Instandhaltungskosten mindert den Wert der Immobilie und damit die Rente oft dramatisch.
3. Dem Leibrentner wird zwar ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt, aber kein Nießbrauch. Wenn ein Umzug aus dem Eigenheim in ein Pflegeheim notwendig wird, steht das Haus leer und kann nicht vermietet werden. Gerade in diesem Fall wären aber die Mieteinnahmen oft notwendig, um die Pflegekosten zu decken.

Zusammenfassung und Erfahrungen zum Thema Immobilienrente

Der Verkauf an die eigenen Kinder gegen Leibrente ist nahezu stets von Vorteil. Bei allen anderen Varianten sollten alle Angebote mit fachlicher Unterstützung geprüft werden. Stolpersteine in der Praxis sind vor allem die Absicherung des nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragenen Ehegatten und das fehlende Recht auf Nießbrauch, der Ausschluss der Vermietungsmöglichkeit.