Der Sammelbegriff Modernisierungskredit hat sich in den letzten Jahrzehnten für Darlehen durchgesetzt, die im Zusammenhang mit Bestandsimmobilien vergeben werden. Zunächst stehen für solche Maßnahmen drei Möglichkeiten der Kreditgewährung zur Verfügung:
Der gewöhnliche Ratenkredit wird als Modernisierungskredit in einem Bereich zwischen 1.000 und 50.000 Euro vergeben. Die Laufzeiten überschreiten selten acht Jahre. Zins und Tilgung ergeben eine gleichbleibende Monatsrate, die bei vertraglicher Vereinbarung auch einmal ausgesetzt werden kann. Die Vergabekriterien des gewöhnlichen Ratenkredits sind eine geordnete Bonität und ein Einkommen, das die künftige Belastung erlaubt. Der Modernisierungskredit als Ratenkredit wird durch die Abtretung des Einkommens besichert und die Höhe der Verzinsung richtet sich nach der Bonität des Schuldners. Ratenkredite werden für gewöhnlich „zur freien Verfügung“ vergeben. Für Hauseigentümer sind sie eine teure Alternative, aber oft ein schneller Weg zu Liquidität.
Der klassische Modernisierungskredit für den Hauseigentümer ist meist deutlich günstiger als der gewöhnliche Ratenkredit. Verlangt wird vor allem der Nachweis des Eigentums an einer Immobilie. Private Immobilieneigentümer genießen einen Vertrauensvorschuss bei Kreditgebern. Die Kreditvergabe an diese Gruppe hat sich in der Vergangenheit als deutlich weniger risikoträchtig als an normale Verbraucher erwiesen, was durch geringere Kosten honoriert wird. Die Zweckbindung ist zwar Teil des Kreditvertrages, aber der Zweck als solcher kann relativ frei bestimmt werden: Der Bau einer Terrassenüberdachung ist ebenso möglich wie die Anschaffung einer neuen Küche, der Bau eines Carports ebenso wie die Verlegung von Parkett.
Der zweckgebundene Ratenkredit wird ohne dingliche Sicherheit, d. h. ohne die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch, gewährt. Eine bestehende Baufinanzierung ist also kein Hindernis für einen Modernisierungskredit. Natürlich spielen aber bei der Beurteilung der individuellen Kreditwürdigkeit bestehende Verpflichtungen eine erhebliche Rolle. Dies gilt auch für Hauseigentümer. Die Beurteilung der wirtschaftlichen Gesamtsituation ist Teil jeder Prüfung eines Kreditantrags an Private.
Allerdings verzichten Banken bei einem Modernisierungskredit als zweckgebundenen Ratenkredit an Hauseigentümer regelmäßig auf eine eingehende Überprüfung der bestehenden Baufinanzierung und begnügen sich damit, die bestehende Restschuld zur Kenntnis zu nehmen. Im Allgemeinen wird davon ausgegangen, dass die Immobilie seit Begründung der Baufinanzierung eine Wertsteigerung erfahren hat. Diese und die Tilgungsleistungen lassen eine Überschuldung ausschließen.
Die Gewährung eines Baudarlehens setzt voraus, dass dem Kreditinstitut im Grundbuch eine erste Rangstelle für den Eintrag einer Grundschuld bereitgestellt werden kann. Die zweite wichtige Bedingung für ein Baudarlehen besteht in der zu erwartenden Wertsteigerung der Immobilie durch die zu finanzierende Maßnahme. In der Praxis bedeutet dies eine Zweckbindung, die zwar in einem gewissen Rahmen verhandelbar ist, aber ernst genommen werden sollte. Das neue Dach oder die energetische Sanierung erhöhen zweifellos den Wert eines Hauses. Parkett anstelle von Teppichboden oder eine neue Küche hingegen eher nicht. Ein weiteres Problem jeder Baufinanzierung besteht in den Kosten der Abwicklung für alle Beteiligten. Für den Kreditnehmer fallen die Kosten der Eintragung im Grundbuch (Notar, Grundbuchamt) an und die Bank unterliegt bei grundpfandbesicherten Darlehen sehr aufwendigen Dokumentationspflichten. Der größte Teil der Banken vergibt klassische Baudarlehen daher erst ab einem Mindestbetrag von gegenwärtig 50.000 Euro aufwärts.
Ob die deutlich niedrigeren Zinsen den Aufwand lohnen, ergibt die Prüfung im Einzelfall.
Wer an seiner Immobilie eine Modernisierung plant, sollte stets die aktuellen Angebote von Bund und Ländern prüfen. Löwe-Finanz kennt die aktuellen Angebote der KfW und der NRW.BANK und bezieht diese in die Beratung mit ein. Der Bund fördert, abgewickelt durch die KfW, vor allem Projekte im Zusammenhang mit Energieeffizienz und dem altersgerechten Umbau. Die Sanierung von Bestandsbauten hin zum „Effizienzhaus“ wird großzügig durch nahezu kostenlose Kredite und Tilgungszuschüsse in erheblicher Höhe gefördert. Bis zu 50.000 Euro günstigen Kredit kann erhalten, wer Wohnraum barrierefrei und Einbruch-geschützt umbauen will. Allerdings ist die Gewährung von Krediten aus den Programmen der KfW an die Verfügbarkeit von zugewiesenen Mitteln abhängig und es fehlen gegenwärtig klare politische Aussagen zur Zukunft der aktuellen Förderungen.
Auch das Land Nordrhein-Westfalen vergibt durch die NRW.BANK Förderkredite zur Beseitigung von Unwetterschäden und hat den Bewilligungszeitraum immerhin zunächst bis zum 30.6.2023 ausgedehnt.
Wer einen Modernisierungskredit zur Sanierung seines Eigenheimes plant, sollte immer die aktuellen Möglichkeiten einer Förderung mit einbeziehen. Die sehr günstigen Kredite ermöglichen in vielen Fällen zusammen mit einem „normalen“ Modernisierungskredit großzügige Lösungen. Gleichzeitig dient die Zusage der KfW als Nachweis der Wertsteigerung und erleichtert so die Kreditentscheidung der Geldgeber.
Löwe-Finanz entwickelt gemeinsam mit Ihnen eine Lösung für Ihren Wunsch nach einem Modernisierungskredit und steht Ihnen als Ratgeber für alle Finanzfragen zu Ihrer Immobilie zur Verfügung. Dabei berücksichtigen wir alle aktuellen Möglichkeiten der Förderbanken, finden die für Sie günstigsten Kreditangebote und übernehmen die komplette Abwicklung.
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