Das Bürgerliche Gesetzbuch BGB räumt einem Kreditgeber ein außerordentliches Kündigungsrecht ein, wenn in den Vermögensverhältnissen eines Kreditnehmers oder in der Werthaltigkeit der gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt. Der § 490 Satz 1 BGB zur Nachbesicherung wird in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Banken und Sparkassen noch vertieft und ist Teil jeder Finanzierung, insbesondere auch jeder Baufinanzierung.
Wer einen Verbraucherkredit in Anspruch nimmt, wird nach der Ausreichung des Kredits weiter beobachtet. Allerdings beschränken sich die Banken auf die Informationen, die ihnen die Schufa bereitstellt. Die Mehrzahl dieser Kredite wird auf der Grundlage der Gehaltsabtretung gewährt. Wird der Kreditnehmer arbeitslos, wird erst einmal abgewartet, ob er seinen Kredit weiter bedienen kann. Eine Kreditkündigung und das anschließende Mahnverfahren erfolgen in der Regel erst nach einem wiederholten Ausfall der Ratenzahlungen. Natürlich lösen auch besondere Schufa-Negativmerkmale wie die Einleitung des gerichtlichen Mahnverfahrens durch einen anderen Gläubiger eine Reaktion des Kreditgebers aus.
Bei beweglichen Sachen, die Grundlage eines Kreditgeschäfts sind, muss zwischen Eigentumsvorbehalt und Pfand unterschieden werden. Handelt es sich um einen Ratenvertrag mit Eigentumsvorbehalt, kann der Eigentümer und Kreditgeber nach der Kreditkündigung die Herausgabe des Gegenstands verlangen. War es ein Kreditvertrag mit einer Verpfändung, reiht sich der Kreditgeber in die Liste der Gläubiger ein. Die Reihenfolge wird nach dem Zeitpunkt des Entstehens der Forderung aufgestellt. Ein Wertverlust, der durch verändertes Marktgeschehen eintritt, spielt bei beweglichen Sachen so gut wie keine Rolle, da die Laufzeiten der Kredite zu kurz sind.
Die Kreditgeber haben es vorwiegend mit Unfällen und deliktischem Handeln zu tun. Unfälle im Straßenverkehr sind versichert und solche im Haushalt sollten es sein. Ein Problem bei der Konsumgüterfinanzierung stellt allerdings der nicht sachgemäße Umgang mit wertvollen, finanzierten, Konsumgütern dar. Oft handelt es sich um eine Reparatur durch nicht autorisiertes Personal. Das Problem wird jedoch meist erst dann offenbar, wenn entweder Zahlungsverzug eintritt und das Pfand oder der Gegenstand unter Eigentumsvorbehalt zurückgefordert werden, oder wenn der Kreditnehmer versucht, Garantieansprüche geltend zu machen. In solchen Fällen ist immer mit einer Kreditkündigung zu rechnen. Eine Nachbesicherung ist bei beweglichen Sachen im Verbraucherbereich seltene Ausnahme, im gewerblichen Bereich kann sie Teil der Kreditvereinbarung sein.
Das außerordentliche Kündigungsrecht der Kreditgeber wird von nahezu allen, die eine Baufinanzierung abgeschlossen haben, als Bedrohung unterschätzt. Sie haben es nämlich nicht nur mit der Bank zu tun, mit der sie einen Darlehensvertrag abgeschlossen haben und der sie ein Pfandrecht an ihrem Grundeigentum eingeräumt haben. Es wartet noch ein für sie unsichtbarer Gegner, die BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht).
Banken geben Kredite und benutzen dafür das Geld, das ihnen Anleger zur Verfügung stellen. Allerdings müssen sie für jeden ausgeliehenen Cent einen gewissen Prozentsatz an Eigenkapital vorhalten. Die Kredite werden nach Risikogruppen eingeteilt. Der Prozentsatz an Eigenkapital steigt mit dem Risiko. Kredite, die mit einem Grundpfand besichert werden, gelten als besonders wenig risikoträchtig und daher muss entsprechend wenig Eigenkapital dafür bereitgestellt werden.
Diese Kredite werden in eigene Risikogruppen eingeteilt. Dabei wird die Gesamtqualität der Finanzierung beurteilt. Mit der Zuordnung zu einer Risikogruppe ist die Zuteilung des verlangten Zinses verbunden. Muss die Zuordnung zu einer Risikogruppe verändert werden, weil das Pfand an Wert verloren hat oder die wirtschaftlichen Verhältnisse der Kreditnehmer sich verändert haben, muss entweder eine zusätzliche Bereitstellung von Sicherheiten, eine Nachbesicherung erfolgen oder eine neue Finanzierung aufgestellt werden.
Das Wichtigste zu wissen ist: Die Bank kann eine Nachbesicherung auch dann verlangen, wenn der Kreditnehmer sich absolut vertragstreu verhalten hat, also nicht in Zahlungsverzug geraten ist! Verändern sich die wirtschaftlichen Verhältnisse, so ist das bei Baufinanzierungen zunächst noch kein Grund zur Panik. Sind die Darlehensnehmer ein Ehepaar, wie meist, so wird die Bank zunächst nicht reagieren, wenn ein Ehepartner arbeitslos wird und ihr dies vertragsgemäß angezeigt wird. Dauert die Arbeitslosigkeit an und sind keine Zahlungsschwierigkeiten erkennbar, wird die Bank erst nach längerer Zeit versuchen, weitere Sicherheiten einzufordern.
Das aktuelle Problem liegt bei den Immobilienpreisen. Die Deutsche Bundesbank, die sich zu Marktgeschehen aller Art eher vorsichtig äußert, hält die gegenwärtigen Immobilienpreise in Deutschland im Rahmen von 25 bis 40 % für überbewertet. Aktuell stagniert der Immobilienmarkt und das gilt auch für dessen Preise. Erste kleine Korrekturen lassen sich feststellen und Makler melden eine deutlich verlängerte Bearbeitungszeit von Verkaufsaufträgen. Ein Rückgang allerdings ist nicht festzustellen.
Eine Baufinanzierung kann notleidend werden, wenn der Wert des Pfandes nicht mehr den Wert der aktuellen Forderung übersteigt. In diesem Fall wird sich die Kredit gewährende Bank an den Darlehensnehmer wenden und weitere Sicherheiten einfordern. Die Aufsichtsbehörden können das von ihr verlangen!
Die alte Regel könnte aber auch diesmal wieder greifen. Gegenwärtig ist es noch zu früh, es zu vermelden. Stagnieren Preise in einer Phase der Inflation, so spricht man auch von einer Stagflation. Das Geld wird weniger wert, aber Immobilien behalten ihren Wert. Deren echter Wert sinkt zwar mit dem Geldwert, aber es ist nicht zu sehen, da die ausgeschriebenen Preise gleich bleiben. Gleichzeitig sorgt die Inflation weiterhin für die Attraktivität der Immobilien und garantiert so zumindest bei diesen die scheinbare Wertstabilität. Sorgen muss sich gegenwärtig der machen, der eine Baufinanzierung mit sehr wenig oder ohne Eigenkapital abgeschlossen hat. Er könnte Ziel einer Nachbesicherungsforderung seiner Bank werden.
Kunden, die sich nicht sicher sind, wie ihre Finanzierung in der gegenwärtigen Situation einzuschätzen ist, sollten sich an Löwe-Finanz wenden, um eine eventuell notwendige Strategie abzusprechen.