Rangrücktritt im Schuldrecht und dem Sachenrecht

Der Begriff Rangrücktritt tritt in zwei Rechtsgebieten auf, dem Schuldrecht und dem Sachenrecht.

Der Rangrücktritt im Schuldrecht

Gerät ein Unternehmen in finanzielle Schwierigkeiten, stellt sich die Frage nach der Reihenfolge, in der die Gläubiger zu bedienen sind. Erklärt ein Gläubiger, dass er seine Forderungen stundet, so tritt er im Rang hinter die anderen zurück. Meist steht dahinter die Absicht, den Tatbestand der Überschuldung nach dem Insolvenzrecht zu vermeiden. Zu unterscheiden sind der einfache und der qualifizierte Rangrücktritt. Beim einfachen Rangrücktritt kann der Gläubiger seine Forderung dann geltend machen, wenn die anderen Gläubiger befriedigt sind.

Der einfache Rangrücktritt erfolgt im Wirtschaftsleben nicht ganz selten. Wenn ein Unternehmen in eine deutliche Liquiditätsenge gerät, aber abzusehen ist, dass sich dieser durch entsprechende Eingänge wieder auflöst, werden die Hausbank, die Leasinggeber usw. einer Stundung von Kreditraten zustimmen. Um den Geschäftsbetrieb, und damit ihr Kreditengagement, nicht zu gefährden, sollen vor allem die Lieferanten ohne Verzug bedient werden.

Beim qualifizierten Rangrücktritt wird die Forderung faktisch in eine Einlage, also in Eigenkapital umgewandelt. Sie kann nur aus dem frei verfügbaren Vermögen ausgeglichen werden, vergleichbar mit den Eigenkapitalrückgewähransprüchen der Gesellschafter. Dabei handelt es sich um eine Maßnahme, die die Insolvenz einer Gesellschaft vermeiden soll. Oft wird sie von einem Insolvenzverwalter zwischen den Beteiligten ausgehandelt.

Der Rangrücktritt im Sachenrecht

Es gilt der Grundsatz, dass das früher bestellte Recht dem späteren im Rang vor (Prioritätsprinzip). Das gilt nicht nur bei Grundpfandrechten, sondern auch bei Pfandrechten an beweglichen Sachen.

Der Rangrücktritt im Grundbuch

Wird ein Pfandrecht im Grundbuchbuch eingetragen, so entscheidet der Rang über dessen Befriedigung im Fall der Pfandverwertung. Erst wenn die im ersten Rang eingetragene Forderung zur Gänze befriedigt ist, kann die im zweiten Rang notierte bedient werden. Erst wenn die Forderung im zweiten Rang gänzlich erfüllt ist, kann die im dritten Rang etwas erhalten, usw.

Baufinanzierung und Rangrücktritt

Hauptbestandteil einer Baufinanzierung ist stets das langlaufende Annuitätendarlehen. Seine Kosten richten sich nach der Qualität der Baufinanzierung hinsichtlich der Eigenkapitalausstattung. Um ein langlaufendes Baudarlehen ausreichen zu können, wird die Bank für jede Immobilie einen Beleihungswert ermitteln. Dabei handelt es sich um den Marktwert abzüglich der für möglich gehaltenen Preisschwankungen im Markt. Die Deutsche Bundesbank sieht aktuell eine Schwankungsbreite nach unten zwischen 25 und 40 %. Der Beleihungswert liegt also um diesen Prozentsatz unter dem Marktwert.

Der finanztechnische Begriff für den Grad der Abdeckung des ausgereichten Baudarlehens durch ein Grundpfandrecht heißt „Beleihungsauslauf“.

• Werden 200.000 Euro Darlehen benötigt und beträgt der Beleihungswert ebenfalls 200.000 Euro, so beträgt der Beleihungsauslauf 100 %.
• Werden 200.000 Euro Darlehen benötigt und beträgt der Beleihungswert 300.000 Euro, so beträgt der Beleihungsauslauf 66,66 %.

Umso niedriger der Prozentsatz des Beleihungsauslaufs ist, umso besser ist die Qualität der Finanzierung, desto niedriger ist der angebotene Zinssatz.

Die Gesamtfinanzierung einer Immobilie besteht aus dem Kaufpreis und den Nebenkosten. Die Nebenkosten (Notar, Grundbuch, Makler, Sachverständiger u. a.) erhöhen den Marktwert eines Grundstücks nicht. Sie sind mit der Abwicklung des Kaufs unwiederbringlich verloren. Sie haben also auch keinen Einfluss auf die Feststellung des Beleihungswertes. Die Nebenkosten betragen um die 15 % der Kaufsumme. Bei einer Differenz von 25 bis 40 % des Kaufpreises zum Beleihungswert sollte also rund die Hälfte des Kaufpreises als Eigenkapital zur Verfügung stehen, um einen Beleihungsauslauf von 100 % zu erreichen.

Für ein langlaufendes Baudarlehen verlangen Banken stets eine Eintragung im Grundbuch im ersten Rang. Die weiteren Verbindlichkeiten, die diesem im Rang nachfolgen, sind für die Risikoabdeckung des Darlehens ohne Belang. Sie interessieren natürlich bei der Bewertung der Gesamtfinanzierung, da sie ebenfalls mit Aufwendungen verbunden sind, die der Schuldner zu leisten imstande sein muss.

Rangrücktritt als Versprechen

Da die Frage nach dem Eigenkapital bei Bauherren eine zentrale ist, haben sich über viele Jahre hinweg nicht nur in Deutschland, sondern weltweit Methoden herausgebildet, die Eigenkapitalquote bei Baufinanzierungen direkt oder indirekt zu verbessern. Wer einen Bausparvertrag abschließt, zahlt über eine vereinbarte Zeit eine vereinbarte Summe ein und erwirbt damit das Recht auf ein Bauspardarlehen. Bauspardarlehen werden grundsätzlich nachrangig gewährt.

Für den Immobilienkäufer bedeutet das, dass ihm nach der Zuteilung des Bausparvertrages einmal die Bausparsumme als direktes Eigenkapital zur Verfügung steht und er dazu ein Bauspardarlehen erhält, das auf die Berechnung des Hauptdarlehens die Wirkung von Eigenkapital hat: Die Höhe des Hauptdarlehens kann niedriger angesetzt werden, der Beleihungsauslauf verbessert sich.

Förderdarlehen der KfW und der Länder

Diese treten im Rang meist auch noch hinter das Bauspardarlehen zurück.

Arbeitgeberdarlehen

Arbeitgeberdarlehen werden in Baufinanzierungen als Eigenkapitalersatz behandelt und werden stets nachrangig eingetragen.

Der Rangrücktritt als unabhängiger Rechtsakt

Soll die Reihenfolge der Grundpfandrechte im Grundbuch geändert werden, bedarf es dazu der Zustimmung beider Gläubiger, des aufrückenden wie die des zurücktretenden. Der Vorgang muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.

Der Rangrücktritt bei beweglichen Sachen

Grundsätzlich gilt auch bei beweglichen Sachen das Prioritätsprinzip. Allerdings gibt es in der Praxis für den privaten Gläubiger das Problem, dass er die Verbindlichkeiten des Schuldners nicht kennt. Der Gerichtsvollzieher wird allerdings, vollstreckt er aus Forderungen unterschiedlicher Gläubiger, mithilfe seiner Akteneinsicht eine Befriedigungsrangfolge aufstellen. Rangrücktritte sind in diesem Zusammenhang zwar möglich, aber vermutlich sehr selten.