Die Rückauflassungsvormerkung im Unterschied zu einer Auflassungsvormerkung

In der deutschen Rechtswissenschaft ist die Vormerkung im Zusammenhang mit dem Grundbuchrecht eine seit Bestehen grundsätzlich diskutierte Einrichtung. Die Auflassungsvormerkung und die Rückauflassungsvormerkung ähneln sich vom Wortlaut her, bezeichnen aber höchst unterschiedliche Tatbestände.

Die Auflassungsvormerkung

Ein Immobilienverkauf wird mit der Eintragung im Grundbuch rechtswirksam. Die beurkundenden Notare und die Grundbuchämter benötigen jedoch für die Änderungen eine gewisse Zeit. So müssen die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt eingeholt und die Freiheit von Ansprüchen Dritter festgestellt werden. Meist vergehen vier bis acht Wochen, bis der Eigentumsübergang im Grundbuch vollzogen ist.
Zur Sicherung des Vorgangs wird mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages dem Grundbuchamt durch eine „Auflassungsvormerkung“ mitgeteilt, dass für dieses Grundstück eine Änderung der Eigentumsverhältnisse vereinbart ist und dass die entsprechenden Unterlagen nach Vorliegen eingereicht werden. Bis zu deren Eingang ist das entsprechende Grundbuchblatt durch die Auflassungsvormerkung blockiert. Der Käufer ist vor weiteren Eintragungen, veranlasst durch den Verkäufer, bis zur endgültigen Eintragung der Änderung der Eigentumsverhältnisse, geschützt.
Die Auflassungsvormerkung ist nur eine kurzfristige, vom Notar veranlasste und nach Eingang der rechtsgültigen Unterlagen gelöschte Eintragung im Grundbuch. Käufer und Verkäufer erfahren von ihr nur „beiläufig“ und messen ihr – zu Recht – nur formaljuristische Bedeutung zu.

Die Rückauflassungsvormerkung

Dabei handelt es sich um ein wirkungsvolles, bedeutendes und vom Verkäufer zu veranlassendes juristisches Instrument. Die Rückauflassungsvormerkung sichert dem Verkäufer unter gewissen Bedingungen einen Anspruch auf Rückübertragung der Immobilie.

Wer veranlasst die Rückauflassungsvormerkung?

Sie wird auf Antrag des Verkäufers in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen. Sie setzt die Zustimmung des Käufers voraus. Die Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung ist eine vom Verkäufer zu bestellende Ergänzung eines notariellen Kaufvertrages und sowohl beim Notar wie beim Grundbuchamt gesondert gebührenpflichtig.

Wo wird die Rückauflassungsvormerkung eingetragen?

Die Rückauflassungsvormerkung wird im Grundbuch als Belastung des Grundstücks eingetragen.

Welchen Kriterien unterliegt sie?

Das deutsche Recht überlässt die Rückauflassungsvormerkung weitgehend der allgemeinen Vertragsfreiheit. Außer der Beurkundungspflicht unterliegt sie keinen förmlichen oder inhaltlich gesetzlich geregelten Ansprüchen. Die Grenze setzen die allgemeinen Regeln der Guten Sitten und von Treu und Glauben.

Welche Gründe veranlassen einen Verkäufer, die Übertragung einer Immobilie an besondere Bedingungen zu knüpfen?

1. Der Verkäufer ist eine Gemeinde
   Recht häufig sichern Gemeinden den Verkauf von gemeindeeigenen Grundstücken derart ab. Typische Auflagen, die dem privaten Käufer gemacht werden, sind meist die Schaffung von Wohnraum und die Nutzung durch die eigene Familie. Nicht selten wird auch der zeitliche Rahmen für den Beginn von Baumaßnahmen abgesteckt. Gewerbliche Investoren werden oft verpflichtet, einen Teil des Grundstücks öffentlich zugänglich zu halten, bei der Schaffung von Wohnraum entsprechende Parkplätze und Spielmöglichkeiten für Kinder mitzugestalten, zeitliche Vorgaben zu erfüllen und möglicherweise einen Teil der Wohnungen der Gemeinde zur Belegung durch sozial Schwache zu überlassen.
   Bei einer gewerblichen Nutzung kann deren Art bestimmt werden, etwa durch lokales Traditionskunsthandwerk, durch ortsansässige Gewerbetreibende oder unter Ausschluss bestimmter Geschäftstätigkeiten. Auch Lärm- oder sonstige Emissionen können so ausgeschlossen oder beschränkt werden.
2. Der Verkäufer ist ein Privatmann, der sich ein Wohnrecht vorbehalten hat.
   In diesem Fall ist eine Rückauflassungsvormerkung üblich. Dabei spielt es keine Rolle, ob diese Teil eines Aktes von vorgezogenem Erbe oder eines „normalen“ Verkaufs an Familienfremde ist. Eine Rückauflassungsvormerkung sichert das Wohnrecht. Dieses kann durch den Käufer im Alltag durch „unfreundliche“ Maßnahmen stark beschädigt werden oder der Käufer gerät in Konkurs. War das Grundstück mit einem Grundpfandrecht durch den Käufer belastet, kann der Begünstigte der Rückauflassungsvormerkung das Grundstück unbelastet (!) zurückfordern.
3. Der Verkäufer ist ein Geschäftsinhaber, der sein Unternehmen mit einer Immobilie verkauft.
   Mit der Übernahme des Geschäftsbetriebs wird häufig die Übernahme von Personal verbunden. Diese kann durch eine Rückauflassungsvormerkung abgesichert werden.
4. Der Verkäufer ist ein Privatmann und übergibt die Immobilie auf dem Wege des vorgezogenen Erbgangs
   Nicht selten sichern die Eigentümer so den Verbleib einer Immobilie innerhalb der Familie ab.
5. Weitere Gründe
   Es gibt zahlreiche weitere Gründe, einen Verkauf mit Auflagen zu verbinden. Immer wieder schützen Verkäufer von Mehrfamilienhäusern langjährige Mieter so vor überzogenen Sanierungsmaßnahmen und den damit verbundenen Mieterhöhungen.

Das Erlöschen der Rückauflassungsvormerkung

Die Rückauflassungsvormerkung erlischt, wenn der ursprüngliche Eigentümer, der sie bestellt hat, damit einverstanden ist, ansonsten entweder nach Ablauf der zeitlichen Vorgaben oder des Wegfalls der Umstände, die durch sie geschützt werden. Auch der Tod des früheren Grundstückseigentümer kann zu einer Löschung führen.

Die Gestaltungsfreiheit und ihre Folgen

Viele, meist wirtschaftsfremde Verkäufer, unterschätzen die Folgen einer Rückauflassungsvormerkung. Sie kann den Wert einer Immobilie stark negativ beeinflussen. Dies wiederum schmälert den Beleihungswert und kann mitunter sogar notwendige Sanierungsmaßnahmen verhindern und so den Substanzerhalt gefährden. Eine Vereinbarung über eine Rückauflassungsvormerkung sollte nur nach sorgfältiger Beratung durch einen Notar in Würdigung der einzelnen Umstände erfolgen. Vor allem sollte sie prozesssicher ausgestaltet sein und Zweifeln an der Auslegung keinen Raum lassen. Die Bewirtschaftung der Immobilie sollte nicht gefährdet werden und nach einem überschaubaren Zeitraum sollte die Löschung der Beschränkungen sichergestellt sein.