Spekulationssteuer auf Immobilien beim Verkauf sparen?

Wer darüber nachdenkt, die Spekulationssteuer auf Immobilien beim Verkauf sparen zu wollen, der darf damit rechnen, dass selbst von Leuten, die unserem Wirtschaftssystem nicht ablehnend gegenüberstehen, die merkwürdigsten Vorurteile und Schlimmeres zur Diskussion beigetragen werden.
Das Steuerrecht kennt den Begriff „Spekulation“ hingegen nicht. Kauft jemand eine Sache und verkauft sie später wieder zu einem höheren Preis, muss er das, was nach Abzug der Unkosten übrig bleibt, versteuern. Betreibt er dies gewerblich, so ist er ein Händler. Jedes wirtschaftliche Handeln ist auf die Zukunft gerichtet, also spekulativ. Das gilt auch für Immobilien. Ohne Zweifel besitzt ein ganz kleiner Teil unserer Mitmenschen ein besonderes Gespür für die Möglichkeiten, die einer Immobilie innewohnen. Die meisten, die sich dessen erfreuen, werden auch überdurchschnittlich wohlhabend: Aber darin liegt keine naturwissenschaftliche Gesetzmäßigkeit, sondern der Erfolg beruht auf individuellen Fähigkeiten. Tatsächlich ist die Wahrscheinlichkeit zu scheitern, bei Immobiliengeschäften mindestens genauso groß wie bei anderen wirtschaftlichen Unternehmungen. Das Scheitern erfolgt jedoch überwiegend geräuschlos: Die kreditgebende Bank findet eine mehr oder weniger diskrete Lösung.
Nicht jedem ist bewusst, dass die Pflicht, Veräußerungsgewinne zu versteuern, auch für Privatleute gilt. Die dafür wesentliche Vorschrift findet sich in § 23 Einkommensteuergesetz.

„Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften“

Die Art der Versteuerung richtet sich nach dem Typ des zugrunde liegenden Geschäfts. Beim Verkauf privater Wertgegenstände gibt es eine Freigrenze von nur 600 Euro. Freigrenze bedeutet, dass ein Verkaufserlös, der 600 Euro überschreitet, zur Gänze versteuert werden muss (der „Freibetrag“ wird angerechnet). Bei Wertpapiergeschäften kommt die Abgeltungssteuer zum Tragen (25 % zzgl. Solidaritätszuschlag, mit Option zur Einkommenssteuerveranlagung). Bei Erlösen aus Immobilienverkäufen unterliegen die Einnahmen dem individuellen Steuersatz. Keine Beziehung gibt es zur Grunderwerbssteuer, die der Käufer zahlt und für die andere Bestimmungen (Fristen) gelten.

Spekulationssteuer auf Immobilien - nicht alle Immobilientransaktionen sind steuerpflichtig

Steuerfrei ist der Verkauf einer ausschließlich selbst genutzten Immobilie. Selbst genutzt ist sie dann, wenn der Eigentümer sie in den letzten beiden Jahren vor dem Verkauf der Immobilie und im Jahr des Verkaufs selbst bewohnt hat. Ansonsten gilt eine Frist von 10 Jahren, beginnend mit dem Kauf der Immobilie, nach der diese steuerfrei veräußert werden kann. Der Termin der Fertigstellung des Gebäudes auf dem Grundstück ist dabei unerheblich. Bei einer gemischten Nutzung der Immobilie ist nur die fremde Nutzung anteilig zu versteuern. Der Anteil, der der eigenen Nutzung zugeschrieben werden kann, bleibt steuerfrei. Die Übertragung einer selbst genutzten Immobilie an den Ehepartner ist unabhängig vom Wert des Gebäudes steuerfrei.

Besondere Regelungen der Spekulationssteuer bei Ehescheidungen

Wird eine Ehe geschieden, zu der ein Vertrag über Gütertrennung geschlossen worden war, mit einer Scheidung und erhält dabei ein Partner ein Grundstück, das vor der Eheschließung nicht Teil seines Vermögens war, so beginnt eine neue Zehn-Jahres-Frist mit dem Datum des notariellen Vertrags. Ebenso beginnt die Zehn-Jahres-Frist mit dem Datum des notariellen Vertrags von Neuem, wenn ein Miteigentumsanteil im Rahmen der Auseinandersetzung übertragen wird. Erfolgt die Übertragung eines Grundstücks oder eines Miteigentumsanteils im Rahmen eines Zugewinnausgleichs, so gilt dieser Vorgang als steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft!

Übergang vom Privat- ins Betriebsvermögen und umgekehrt

Wird ein Grundstück von einem Betriebsvermögen in ein anderes übertragen, so ist der Vorgang stets steuerrechtlich zu würdigen (der im Übrigen auch für die Feststellung der Gewerbesteuer relevant sein kann). Die Zehn-Jahres-Frist gilt nicht. Hingegen ist die Zehn-Jahres-Frist zu stets zu beachten, wenn ein Grundstück aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen des Unternehmers (Entnahme) oder aus dem Privatvermögen in das Betriebsvermögen (Einlage) wechselt. Bei einer Einlage wirkt die Zehn-Jahres-Frist fort. Wird das Grundstück vor deren Ende verkauft, so entsteht ein zu versteuernder Veräußerungsgewinn. Da Gebäude im Betriebsvermögen abgeschrieben werden können, entsteht möglicherweise ein weiterer zu versteuernder Gewinn durch die Aufdeckung stiller Reserven. Bei einer Entnahme gilt deren Zeitpunkt als Beginn der Zehn-Jahres-Frist.

Die steuerliche Behandlung von Verlusten

Wird eine Immobilie mit Verlust veräußert, so kann dieser nur mit Gewinnen aus Immobiliengeschäften verrechnet werden! Er darf allerdings auf das Folgejahr übertragen werden. Eine Verrechnung mit anderen Einkünften ist nicht möglich.
Grundsätzlich sollten einer Immobilientransaktion immer eine sorgfältige Beratung vorausgehen und sie sollte im Rahmen eines steuerlichen Konzepts erfolgen.