Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?

Die gegenwärtige Lage an den Immobilienmärkten kann Eigentümer dazu anregen, darüber nachzudenken, ob es nicht sinnvoll ist „Kasse zu machen“. Wessen Immobilieneigentum aus den letzten Jahren datiert, sollte sich vorab mit der steuerlichen Behandlung auseinandersetzen. Doch wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Immobilien und wann fällt diese an?

Spekulation mit Immobilien?

Spekulation ist ein Lieblingsschimpfwort gewisser politischer Kreise. Die „Abschöpfung von Spekulationsgewinnen“ ist eine wiederkehrende Grundforderung auf den einschlägigen Parteitagen und wird mit Inbrunst regelmäßig wiedergekäut. Jedes wirtschaftliche Handeln ist auf die Zukunft gerichtet, also spekulativ. Gewinn ist der Beweis, dass das vorangegangene wirtschaftliche Handeln sinnvoll und glücklich war. Das gilt auch für Immobilien, deren wirtschaftlicher Erfolg keineswegs vorprogrammiert ist, wie viele glauben. Gerade das Einfamilienhaus, in Deutschland die meist angestrebte Wohnform, kann finanziell zur erheblichen Belastung werden. Das gegenwärtige Preisniveau in den Ballungsräumen kann Erlöse ermöglichen, die die künftige Gestaltung des Alltags deutlich vereinfachen.

Was versteht man unter der Immobilien Spekulationssteuer?

Eine Spekulationssteuer gibt es nicht, aber sehr wohl §22 und 23 des Einkommensteuergesetzes. Sie betreffen neben zahlreichen anderen Einkünften die „privaten Veräußerungserlöse“. Das Gesetz beschreibt zwei Fallgruppen. Es unterscheidet zwischen den Erlösen aus Immobiliengeschäften und „sonstigen Erlösen“ beispielsweise aus Verkäufen von Schmuck, Kfz oder Antiquitäten.

Private Veräußerungserlöse aus Immobilien

Die gesetzlichen Regelungen sehen Vergünstigungen für Privatleute vor. Erste Voraussetzung dafür ist, dass das Finanzamt den Verkäufer als „privat“ einschätzt. Wer mehr als drei Objekte innerhalb der letzten fünf Jahre auf den Markt gebracht hat, muss damit rechnen, als „gewerblicher Immobilienhändler“ eingeschätzt zu werden. Auch wenn erkennbar ist, dass bereits beim Erwerb die Absicht des Wiederverkaufs bestand, muss damit gerechnet werden, dass das Finanzamt den privaten Charakter verneint. Dies wird immer unterstellt, wenn ein Mehrfamilienhaus in eine Eigentumswohnanlage umgewandelt wird.

Die Verneinung des privaten Charakters bedeutet nicht nur den Wegfall der gesetzlichen Vergünstigungen für private Verkäufer. Sie führt zusätzlich zu einer Veranlagung zur Gewerbesteuer und kann für alle, für die eine Nebenbeschäftigung genehmigungspflichtig ist, wie etwa bei Beamten erheblichen zusätzlichen Ärger verursachen.

Bei der Zählung nicht berücksichtigt werden alle Immobilien

• an denen das Eigentum länger als zehn Jahre bestand
• die geerbt wurden und/oder
• die vom Eigentümer wenigstens fünf Jahre selbst bewohnt wurden.

Treten Zweifel auf, ob mit einer Einschätzung des Finanzamts als „privater Veräußerungserlös“ gerechnet werden darf, sollte ein Steuerberater eingeschaltet werden. Dieser wird anhand eines Prüfschemas des Bundesministeriums für Finanzen den Status ermitteln.

Die Zehn-Jahres-Frist bei der Spekulationssteuer

Privatleute können eine Immobilie, die zehn Jahre in ihrem Eigentum stand, ohne Versteuerung des Erlöses verkaufen. Ist die Zehn-Jahres-Frist nicht komplett erfüllt, unterliegt der Verkaufserlös zur Gänze der Steuerpflicht. Die Tatsache, dass das Haus möglicherweise fünf Jahre vom Eigentümer bewohnt wurde, ist in diesem Zusammenhang ohne Belang. Sie ist nur bei der Zuordnung als gewerblicher Verkauf von Bedeutung.

Die Zehn-Jahres-Frist im Erbfall und bei Schenkungen

Die Frist beginnt mit dem Tag des Eigentumserwerbs des Erben oder Beschenkten. Hat jedoch der Erblasser die Immobilie im Jahres des Erbfalls und den beiden Jahren davor, selbst bewohnt, entfällt die Steuerpflicht.

Die Zehn-Jahres-Frist bei Ehescheidungen

Aus zahlreichen möglichen Fallkonstellationen seien hier zwei aufgeführt, die deutlich aufzeigen, dass das Problem im Fall der Ehescheidung im Vorfeld berücksichtigt werden muss.

1. Erhält eine Partei bei einer Ehescheidung eine Immobilie, die vor der Heirat nicht in deren Besitz war, so beginnt mit der Rechtskraft des Scheidungsurteils eine neue Zehn-Jahres-Frist. Das gilt auch für die Übertragung eines Miteigentumsanteils (also im Falle der gemeinsam erworbenen Eigentumswohnung!).
2. Die Übertragung einer Immobilie oder eines Miteigentumsanteils im Rahmen des Zugewinnausgleichs wird als steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft behandelt.

Wegfall der Spekulationssteuer

Wurde die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor vom Verkäufer selbst bewohnt, entfällt die Besteuerung des Erlöses. Bei einer anteiligen Nutzung erfolgt auch nur eine anteilige Besteuerung.

Wie werden private Veräußerungsgewinne bei Immobilien ermittelt und wie erfolgt die Festsetzung der Steuerlast?

Grundsätzlich handelt es sich um sonstige Einkünfte des Steuerpflichtigen. Grundlage der Besteuerung ist die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufserlös. Diese ist zu vermindern, um

• die Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbssteuer)
• eventuelle Modernisierungskosten
• eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung
• die Werbungskosten zum Nutzen des Verkaufs.

Wurden in der Vergangenheit Abschreibungen steuerlich berücksichtige, so erhöht sich der Veräußerungsgewinn um diese Beträge.

Modernisierungskosten können nur dann in Ansatz gebracht werden, wenn sie

• 15 % der Anschaffungskosten übersteigen und
• in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb entstanden sind.

Der verbleibende Betrag unterliegt der Einkommenssteuer in Höhe der individuell anfallenden Progressionsstufe.

Spekulationssteuer und Verluste beim Immobilienverkauf

Sind bei einem privaten Veräußerungsgeschäft aus Immobilien Verluste entstanden, so können diese nur im Jahre des Verkaufs oder mit dem Abschluss des Vorjahres verrechnet werden. Zur Verrechnung können nur die Gewinne aus gleichartigen Geschäften herangezogen werden. Steht kein Gewinn zur Verrechnung zur Verfügung, so besteht die Möglichkeit des Verlustvortrages.

Zusammenfassung zur Spekulationssteuer bei Immobilien

Die §§ 22, 23 des Einkommensteuergesetzes sind in der Anwendung ein weites und für den Laien oft nicht zugängliches Feld. Die Steuerbefreiung des Veräußerungsgewinns bei einer selbstgenutzten Immobilie kann vorab vom zuständigen Finanzamt bestätigt werden. In allen anderen Fällen sollte professionelle Hilfe in Anspruch genommen werden.