Steuervorteile Eigenheim: so profitieren Sie als Eigentümer

Im Jahr 2005 wurde die steuerliche Begünstigung selbst genutzter Wohnimmobilien weitgehend abgeschafft und somit die "Steuervorteile Eigenheim" eingeschränkt. Eine Reihe von teilweise überraschenden und wenig bekannten Möglichkeiten, Steuern zu sparen, gibt es jedoch weiterhin.

Handwerkerleistungen als Steuervorteil für Eigenheimbesitzer geltend machen

Die Kosten für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen können anteilig bis zu einem Höchstbetrag von 1.200 Euro pro Jahr bei der Steuererklärung in Ansatz gebracht werden. Dabei ist die Rechnung zunächst um die Materialkosten zu kürzen und von den Aufwendungen für die reine Dienstleistung sind 20 % berücksichtigungsfähig.

Zu beachten ist: Es muss eine steuerlichen Kriterien genügende Rechnung vorliegen, die diese Dienstleistungen gesondert ausweist. Erforderlich sind der vollständige Name und die vollständige Anschrift des Rechnungsausstellers und des Rechnungsempfängers, die Steuer-Nummer oder die Umsatzsteuer-ID, das Ausstellungsdatum, Art, Umfang und Datum der Leistung, Zahlbetrag, Steuersatz, Steuerbetrag und Zahlungsziel.

Haushaltsnahe Dienstleistungen in der Steuererklärung angeben

Das Haushaltsscheckverfahren nach § 35a Einkommensteuergesetz für geringfügige Beschäftigungsverhältnisse Für Privathaushalte gibt es ein vereinfachtes Meldeverfahren für Haushaltshilfen über die Minijobzentrale. Wenn die Entlohnung 450 Euro im Monat nicht übersteigt, können 20 % davon bis zu 510 Euro im Jahr direkt bei der Einkommensteuer berücksichtigt werden.

Übliche haushaltsnahe Dienstleistungen, die nicht unter geringfügige Beschäftigungsverhältnisse fallen

Wer ein Kindermädchen, eine Haushaltshilfe oder einen Gärtner auf Rechnung beschäftigt, kann 20 % der Aufwendungen bis zu maximal 4.000 Euro steuerlich geltend machen.

Als haushaltsnah gelten folgende Dienstleistungen:

• Reinigung der Wohnung,
• Pflege, Versorgung und Betreuung von kranken, alten oder pflegebedürftigen Personen,
• Die Zubereitung von Mahlzeiten,
• Kaminkehrer,
• Klavierstimmer,
• Graffitibeseitigung,
• Laubentfernung,
• Gartenpflege,
• Schädlings- und Ungezieferbeseitigung,
• Wachdienst.

Das beruflich genutzte Arbeitszimmer

Angestellte können das beruflich genutzte Arbeitszimmer als Werbungskosten für nicht selbstständige Arbeit absetzen. Dies gilt auch für Selbstständige oder Gewerbetreibende entsprechend, doch sollte dies Teil eines steuerlichen Konzepts in Absprache mit dem Steuerberater sein. Der Aufwand setzt sich aus den anteiligen Hauskosten und den den dem einzelnen Raum zurechenbaren zusammen. Eine getrennte Abrechnung von Heizung und Strom ist hier hilfreich. Um die anteiligen Hauskosten zu ermitteln, muss eine Kostenabrechnung für die gesamte Immobilie aufgestellt werden und der auf den Arbeitsraum entfallende Anteil ermittelt werden.

Selbst genutzte Immobilien unter Denkmalschutz

Steht das Eigenheim unter Denkmalschutz, können Reparaturen, Sanierungen und Modernisierungen, soweit zulässig steuerlich berücksichtigt werden. Dabei darf es sich nicht um einen Neubau oder Wiederaufbau handeln. Der Eigentümer einer denkmalgeschützten, selbst genutzten Immobilie kann die Kosten als Abschreibung auf Anlagen in Höhe von 9 % des zu versteuernden Einkommens über einen Zeitraum von 10 Jahren als Werbungskosten geltend machen.

Das vermietete Eigenheim

Das vermietete Eigenheim wird als wirtschaftliche Einheit gesehen. Diese ist für sich abzurechnen. Für den Eigentümer ist nur das Ergebnis – Gewinn oder Verlust – von steuerlicher Bedeutung. Das Finanzamt akzeptiert als abrechnungsfähige Immobilie nur die, die mit Gewinnerzielungsabsicht bewirtschaftet wird: Es muss mindestens die ortsübliche Miete verlangt und erzielt werden. Wer etwa seinen Nachkommen das Haus zur Miete überlassen will, um dieses dann steuerlich abrechnen zu können, muss dem Finanzamt einen Mietvertrag vorlegen können und nachweisen, dass die Mietzahlungen in ortsüblicher Höhe erfolgt sind. Ist die Miete zu mieterfreundlich festgelegt, nimmt das Finanzamt „Liebhaberei“ an und lehnt die Abrechnung der Immobilie ab. Liegt die Miete nur etwas unter den Vergleichswerten, wird möglicherweise der Abschreibungssatz gekürzt.

Was kann als "Steuervorteile Eigentum" abgerechnet werden?

• Die Zinsen für das Darlehen, das Kauf oder Bau finanziert.
• Die Gebühren für das Vermieterkonto, die Anzeigen für die Vermietung, die entsprechende Maklerprovision, Anwaltskosten und Steuerberatungskosten sind abzugsfähig.
• Die Grundsteuer kann nur dann in Ansatz gebracht werden, wenn sie nicht mit den Betriebskosten auf die Mieter umgelegt wird.
• Aufwendungen im Zusammenhang mit der Anschaffung der Immobilie können berücksichtigt werden. Dies gilt für Herstellungskosten oder Anschaffungskosten. Auf Grundstücke kann grundsätzlich keine Abschreibung vorgenommen werden. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird der Kaufpreis um den Grundstückswert vermindert um den Ausgangswert für die Abschreibung zu ermitteln.

Die unterschiedlichen Abschreibungsarten (AfA)

1. Die Neubau- AfA
   Der Bauherr kann 50 Jahre lang 2 % Gestehungskosten geltend machen.
2. Die Altbau – AfA
   Wurde der Bau vor 1925 vollendet, können 40 Jahre lang 2,5 % des Kaufpreises abgeschrieben werden. Bei jüngeren Bauten entsprechen die Werte der Neubau-AfA (50 Jahre, 2 %).
   Sanierungskosten, die in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb der Immobilie anfallen, werden den Anschaffungskosten zugerechnet, wenn sie mehr als 15 % von diesen betragen.
3. Die Denkmalschutz – AfA
   Zusätzlich zur Altbau - AfA können die Modernisierungskosten für zu vermietende Immobilien 8 Jahre lang mit 9 % und weitere 4 Jahre mit 7 % in steuerlichen Ansatz gebracht werden.

Zu den abschreibungsfähigen Aufwendungen bei Käufen zählen

1. der Kaufpreis der Immobilie,
2. die Maklerkosten,
3. die Grunderwerbssteuer,
4. Gebühren des Grundbuchamts für den Eigentümerwechsel und die Auflassungsvormerkung,
5. Aufwendungen für Gutachten
6. Wegekosten im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb,
7. bei Zwangsversteigerungen die Gerichtskosten.

Bei Neubauten sind die gesamten Gestehungskosten berücksichtigungsfähig.

Steuervorteile Eigenheim: jeden Beleg aufheben!

Gleich ob selbst genutztes oder vermietetes Eigenheim, jeder Beleg, der eine Zahlung im Zusammenhang mit dem Haus zum Gegenstand hat, sollte aufgehoben werden. Möglicherweise spart er bares Geld.