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01/07/2022

Treuhandauftrag im Zusammenhang mit Finanzierungen

Ein Treuhandauftrag ist im Wirtschaftsleben in vielen Bereichen anzutreffen. Eine besondere Rolle spielen sie im Darlehensbereich, bei der Haus- und Vermögensverwaltung und im Zahlungsverkehr. Es gibt keine einheitliche Erscheinungsform, sehr wohl aber gesetzliche Regelungen zu einzelnen Treuhandschaften.

Was versteht man unter einer Treuhandschaft?

Die Treuhandschaft ist ein Rechtsverhältnis, bei der eine natürliche oder juristische Person – der Treugeber – einer zweiten Person – dem Treuhänder – ein Recht überträgt. Die Bedingung für die Übertragung besteht darin, nicht zum eigenen Vorteil von diesem Recht Gebrauch zu machen.

Die Entstehung einer Treuhandschaft

  1. Eine Treuhandschaft kann durch Vertrag begründet werden. Bei einer entgeltlichen Tätigkeit des Treuhänders liegt ein Geschäftsbesorgungsvertrag (§ 675 Abs. 1 BGB) und bei unentgeltlicher ein Auftrag (§ 662 BGB) vor.
  2. Eine Treuhandschaft kann durch einen Hoheitsakt ausgelöst werden: zwingend aufgrund gesetzlicher Bestimmungen, durch Verwaltungsakte oder Gerichtsurteile.

Der Treuhandauftrag und seine Erscheinungsformen

In der Praxis sind Treuhandschaften nicht immer vollständig einem der folgenden Typen zuzuordnen.

  1. Die Vollberechtigungs-Treuhandschaft (fiduziarische Treuhandschaft oder echte Treuhandschaft)
    Der Treuhänder erwirbt Sachen oder Rechte zu eigenem Vollrecht. Der Treuhänder ist gegenüber dem Treugeber schuldrechtlich verpflichtet, nur im Rahmen des vertraglichen Auftrags vom Treugut Gebrauch zu machen.
    Die Treuhandschaft ist nach außen nicht erkennbar.
  2. Die Ermächtigungs-Treuhandschaft
    Ein Eigentumsübergang vom Treugeber an den Treuhänder findet nicht statt, der Treugeber bleibt Eigentümer. Der Treugeber bleibt verfügungsberechtigt, was jedoch im Treuhandvertrag ausgeschlossen werden kann.
    Die Treuhandschaft ist nach außen nicht erkennbar.
  3. Die Vollmachts-Treuhandschaft
    Der Treuhänder tritt nach außen erkennbar in fremden Namen auf. Er kann gegenüber Dritten die Vollmacht nur im erteilten Rahmen ausüben (kein Vollrecht).
  4. Die Verwaltungs-Treuhandschaft
    Es werden ausschließlich die Treugeber-Interessen wahrgenommen, dies kann auch entgeltlich geschehen.
  5. Die Sicherungs-Treuhandschaft
    Hier handelt es sich nur bedingt um eine Treuhandschaft im Sinne der Definition, denn diese Absprache ist eigennützig. Der Treuhänder erhält zur Sicherung seiner Ansprüche eine pfandrechtsähnliche Stellung. Ihm ist ein bedingtes Zugriffsrecht auf das Treugut eingeräumt. Diese Form der Treuhandschaft wird im ausdrücklichen Interesse des Treuhänders eingeräumt. Sie ist ein gängiges Instrument bei Kreditsicherungen.
  6. Die doppelseitige Treuhandschaft
    Der Treuhänder handelt als unparteiische Vertrauensperson. Er nimmt zugleich die Interessen von Gläubiger und Schuldner wahr. Sein Verhältnis zum Gläubiger kann als Verwaltungs-Treuhandschaft, das zum Schuldner als Sicherungs-Treuhandschaft gesehen werden. Die Begründung erfolgt durch einen Dreiecksvertrag oder einen Vertrag zugunsten Dritter. Die Bedeutung im Wirtschaftsleben ist erheblich.

Der Treuhandauftrag im Zusammenhang mit Finanzierungen

Die Kreditablösung oder Umschuldung

Wer einen bestehenden Kredit durch einen neuen ersetzen, „ablösen“, will, muss die Restschuld zu einem Stichtag erfragen und den neuen Kreditgeber beauftragen, die Restschuld entsprechend zu begleichen. Finanzberater wie wir erledigen das für den Kreditnehmer.
Beschränken sich die Kreditsicherheiten auf die Gehaltsabtretung, so entsteht kein weiterer Handlungsbedarf. Wurden weitere Sicherheiten gestellt, wird in der Regel ein Treuhandauftrag notwendig. Wenn beispielsweise der Kfz-Brief/Zulassungsbescheinigung Teil 2 hinterlegt wurde, muss dieser von der „alten“ Bank an die „neue“ übergeben werden. Die alte Bank wird ihn aber erst herausgeben, wenn die Restschuld beglichen worden ist. Die neue Bank muss daher die Zahlung ohne Sicherheiten vornehmen, um die Zulassungsbescheinigung Teil 2 zu erhalten. Der neue Kreditgeber veranlasst den Vorgang im Auftrag des Kreditnehmers /Treugebers, um sich in den Besitz der Kreditsicherheit (Kfz) zu setzen: ein typischer Fall von Sicherungs-Treuhandschaft.
Weigert sich die alte Bank, das Dokument an die neue herauszugeben, weil es noch weitere Forderungen über den abzulösenden Kredit hinaus besichert, so muss es den Ablösebetrag an die neue Bank zurücküberweisen und der Treuhandvertrag kommt nicht zustande.

Der Treuhandauftrag bei der Immobilienfinanzierung

Zu den Hauptaufgaben eines Notars gehört die Beurkundung von Geschäftsvorfällen im Zusammenhang mit Immobilien. Die gleichzeitige Übernahme von Treuhandaufträgen ermöglicht die reibungslose Abwicklung. Drei davon können als Standard gelten:

  1. Der Käufer beauftragt den Notar, die Kaufsumme erst dann an den Verkäufer zu übergeben, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
  2. Die Bank weist den Notar an, eine Darlehenssumme erst dann weiterzuleiten, wenn die entsprechende Grundschuld zu ihren Gunsten im Grundbuch eingetragen ist.
  3. Die Bank verlangt vom Notar, dass er eine Löschungsbewilligung einholt. Dies ist immer dann notwendig, wenn zugunsten eines Kreditgebers ein Grundpfandrecht eingetragen werden soll, der entsprechende Rang im Grundbuch aber bereits durch ein anderes belegt ist. Liegt die Löschungsbewilligung vor, kann die alte Eintragung gelöscht und durch die neue ersetzt werden. Dies wiederum ermöglicht die Bereitstellung des Darlehens.

Bei der Abwicklung von Bauvorhaben sind Treuhandgeschäfte häufig, ohne dass immer die Rechtsnatur offensichtlich ist. Die ARGE (Arbeitsgemeinschaft) verschiedener Baufirmen bei größeren Bauvorhaben ist immer ein Geflecht von Treuhandgeschäften.

Weitere Treuhandgeschäfte im Zahlungsverkehr

Treuhandkonten von Rechtsanwälten und Notaren werden auch Anderkonten genannt. Sie dienen vielerlei Zwecken wie etwa der Abwicklung von Nachlässen. Die Verwaltung fremder Immobilien erfolgt ebenfalls mithilfe von Treuhandkonten: Das Hausverwalterkonto ist bei Banken ein eigenes Produkt. Auch die Wertpapierdepotkonten werden von der Depotbank treuhänderisch geführt: Das Eigentum an den Wertpapieren bleibt beim Depotinhaber. Hingegen ist das Guthaben auf dem dazugehörigen Geldkonto nur eine Forderung gegen die Bank.

Zusammenfassung

Noch immer ist die beanstandungsfreie Durchführung von Treuhandaufträgen in der deutschen Wirtschaft Realität. Die Rechtsordnung beweist sich in diesem Bereich als stabil und sehr belastbar.

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