Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld

Wir werden häufig gefragt, was denn der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld sei. Die Begriffe Hypothek und Grundschuld fallen meist in Zusammenhang mit einer Kreditgewährung. Bei beiden handelt es sich um Grundpfandrechte. Diese erlauben Gläubigern, deren Forderungen nicht erfüllt werden, die Zwangsvollstreckung zu betreiben und sich aus der Verwertung der Immobilien oder grundstücksgleichen Rechte zu befriedigen.

Die Besicherung eines Kredites durch die Verpfändung von Grundstücken ist im antiken Griechenland entstanden und so erklärt sich auch die Herkunft des Wortes Hypothek. Der Vorgang hat nicht nur eine lange Tradition, sondern ist heute weltweit gängige Praxis. Die Ausformung der rechtlichen Grundlagen unterscheidet sich jedoch stark von Land zu Land. Am häufigsten im Ausland zu finden sind Varianten des Vorgangs, den wir in Deutschland Grundschuld nennen.

Hypothek und Grundschuld sind im deutschen Recht streng voneinander abgegrenzt. Beiden gemeinsam ist, dass sie die Verpfändung eines Grundstückes bedeuten. Praktisch geschieht diese Verpfändung durch einen Eintrag im Grundbuch auf Antrag eines Notars. Dabei können mehrere Verpfändungen nacheinander eingetragen werden. Die Rangfolge der Gläubiger bei einer Verwertung des Pfandgrundstücks bestimmt sich nach der Reihenfolge im Grundbuch, die durch den Zeitpunkt der Eintragung bestimmt wird. Die Gläubiger können gemeinsam eine Veränderung der Rangfolge beschließen.

Grundpfandrechte umfassen nicht nur das Grundstück, sondern auch auf das Gebäude und das Zubehör im rechtlichen Sinne. Dazu zählen etwa Einbauschränke oder -küchen und Zentralheizungen. Aber auch das Gebäude betreffende Versicherungsleistungen und Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind eingeschlossen. Dies wiederum ermöglicht in einigen Fällen dem Gläubiger, sich anstelle einer Zwangsversteigerung sich mit einer Zwangsverwaltung zu begnügen. Dabei behält der Schuldner sein Eigentum, aber die Einnahmen, die die Betriebskosten und den Aufwand für den Substanzerhalt übersteigen, fließen dem Grundpfandgläubiger zu. Problemlösungen dieser Art erfolgen häufiger als man annimmt. Sie stellen bei in Schieflage geratenen Banken einen bedeutenden Teil des Kreditvolumens dar, den sie kurz Bad Bank nennen: Kredite mit hohem Wertberichtigungsbedarf, die aber noch abwickelbar sind. Die Banken vermeiden auf diese Art die Kosten und das Erlösrisiko einer Versteigerung.

Was versteht man unter einer Hypothek?

Möchte man den Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld erklären, so sollte man Folgendes dazu wissen: die Hypothek ist ein Grundpfandrecht, das außer an Grundstücken auch an Wohnungseigentum, Teileigentum, Erbbaurechten und Bergwerkseigentum bestellt werden kann. Ein Sonderfall ist die Schiffshypothek. Aufgrund gesetzlicher Vorschriften können Schiffe wie Grundstücke behandelt werden.

Die Hypothek ist eine akzessorische Forderung, das Recht des Gläubigers bestimmt sich nach der Forderung. Der Gläubiger kann nur die Forderung geltend machen, die tatsächlich besteht. Geleistete Tilgung reduziert die Forderung aus dem Grundpfandrecht.

Ist das Hypothekendarlehen getilgt, wird aus der Hypothek zunächst eine Eigentümerhypothek oder auch verdeckte Eigentümergrundschuld. Der Hypothekengläubiger muss gesondert in einer Löschungsbewilligung erklären, dass keine Forderungen mehr bestehen. Diese Löschungsbewilligung bewirkt die Wandlung der Eigentümerhypothek in eine offene Eigentümergrundschuld. Ist im Grundbuch nur die Eigentümergrundschuld eingetragen, ist erkenntlich, dass das Grundstück nicht belastet ist.

Was versteht man unter einer Grundschuld?

Die Grundschuld verbrieft eine Verpfändung der Immobilie oder grundstücksgleicher Rechte in einer bestimmten Höhe. Die Eintragung erfolgt auf Antrag ohne Prüfung des Rechtsgrundes, also einer zugrunde liegenden Forderung. Eine Grundschuld ist zunächst stets eine Briefgrundschuld. Zusätzlich zum Eintrag in Abt. III des Grundbuchs wird ein Grundschuldbrief ausgestellt. Dieser ist ein Wertpapier über den Besitz des Grundpfandrechtes, das mit einem Abtretungsvertrag und der physischen Übergabe des Briefes rechtsgültig den Eigentümer wechseln kann. Formvorschriften bestehen nicht, jedoch kann nur der notariell beglaubigte Abtretungsvertrag als Grundlage für eine Eintragung des Gläubigerwechsels im Grundbuch dienen. Der Eintrag einer Grundschuld im Grundbuch gibt also keine zuverlässige Auskunft über den Grundschuldgläubiger.

Die Ausstellung eines Grundschuldbriefes kann durch Eintragung im Grundbuch ausgeschlossen werden. Dadurch wird der Gläubiger zweifelsfrei ersichtlich.

Die Beschränkung des Gläubigers auf sein, der Bestellung der Grundschuld zu Grunde liegendes, Interesse erfolgt durch einen Sicherungsvertrag, der mit einem Anspruch auf die Rückgewähr der Grundschuld verbunden ist.

Ein Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld ist, dass bei einer Hypothek die Grundschuld nach Abwicklung des Kreditgeschäfts weiter bestehen bleibt. Der Eigentümer des Grundpfands kann frei entscheiden, ob er diese weiter fortführen, abtreten oder löschen lassen will.

Für die Löschung wird eine Löschungsbewilligung des Kreditgebers und dessen notarielle Beglaubigung gefordert. Ein weiteres Bestehen der Grundschuld kann die einfache Grundlage für ein neues Darlehen sein.

Eine Abtretung der Grundschuld kann unter verschiedenen Gesichtspunkten sinnvoll sein, die wir gerne im persönlichen Gespräch erklären.

Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld: welche Wahl ist die richtige?

Zunächst scheint die Hypothek die für den Schuldner weit sicherere Variante zu sein.
Allerdings sind die Sorgen, ein Grundschuldgläubiger könnte sich unrechtmäßig bereichern, unbegründet. Der deutsche Rechtsstaat funktioniert in diesem Sektor des Rechts ausgezeichnet und Unregelmäßigkeiten institutioneller Kreditgeber sind in diesem Bereich nicht bekannt.

Nur noch 10 % der Immobiliendarlehen werden mit Hypotheken besichert. Die faktische Zerstörung der Hypothekenbanken hat diese Entwicklung maßgeblich beeinflusst und sie scheint noch nicht zu Ende.

Wir von der Löwe-Finanz sind bestrebt, die Baufinanzierung aufzustellen, die individuell am besten zum Kunden passt. Ob Grundschuld oder Hypothek, wir werden die günstigste und vernünftigste Variante empfehlen.