Valutierende Grundschuld - was versteht man eigentlich darunter?

Die Grundschuld ist ein Recht an einem Grundstück oder einem vergleichbaren Eigentumsrecht, ein „dingliches Recht“. Sie dient Gläubigern als dingliche Sicherheit. Kommt der Schuldner, der eine Grundschuld als Sicherheit eingeräumt hat, seinen Verpflichtungen nicht nach, kann der Gläubiger seine Forderung aus dem verpfändeten Grundstück befriedigen. Doch was bedeutet der Begriff valutierende Grundschuld in diesem Zusammenhang?

Die Grundschuld ist ein definierter Begriff aus der deutschen Rechtssprache und durch zahlreiche Gesetze unterlegt

Das Wort „valutieren“ geht zurück auf das lateinische Verb „valere“, das in zahlreichen lateinischen Redewendungen vorkommt. Neben vielen anderen Bedeutungen gebrauchten es die alten Römer bereits so, wie es heute verstanden wird: als „zur Geltung gelangen“, finanztechnisch „eine Wertstellung festsetzen“. Unter dem verwandten Wort „Valuta“ wird meist eine Fremdwährung verstanden. Ältere Banker benutzen es auch im Sinne von „Wertstellung“, dem rechtssprachlich eindeutigen Begriff.

Die Wertstellung (Valutierung) der Grundschuld

Die Grundschuld ist ein abstraktes Pfandrecht. Sie ist nicht an das Bestehen einer Forderung – wie die Hypothek – gebunden. Die Bestellung einer Grundschuld ist ein vom Zustandekommen eines Kreditvertrags unabhängiger Vorgang. Die Grundschuld entsteht mit ihrer Eintragung im Grundbuch. Die Bestellung der Grundschuld muss nicht zwingend durch einen Notar beurkundet werden, grundsätzlich genügt auch die öffentliche Beglaubigung.

In der Praxis erfolgt der erste Schritt zur Bestellung einer Grundschuld, so diese zu Gunsten einer Bank oder Versicherung eingetragen wird, durch die Übersendung eines Vordruckes der Bank an einen Notar. Darin sind neben den notwendigen Angaben zu Grundstück und Darlehensvertrag der Verweis auf die Allgemeinen Geschäftsbedingungen und eine Klausel enthalten, die die „sofortige Unterwerfung des Darlehenslehensnehmers unter die Zwangsvollstreckung“ enthält.

Die martialisch klingende Formulierung bedeutet, dass für den Fall, dass der Kredit notleidend wird, von der Bank kein aufwendiges Gerichtsverfahren geführt werden muss, um das Recht zu erhalten, die Vollstreckung in das Pfand einzuleiten. Diese Klausel ist bankseitig nicht verhandelbar und bedarf stets der notariellen Beurkundung (nicht abdingbar vorgeschrieben durch die Zivilprozessordnung).

Die Zweckerklärung oder Sicherungsabrede

Ein Finanzierungsvertrag, der mit einer Grundschuld besichert wird, sollte stets durch eine Zweckerklärung ergänzt werden. Darin wird das Pfandrecht auf den bestehenden Restsaldo begrenzt. Die notarielle Beurkundung ist dringend empfohlen.

Der übliche Ablauf der Eintragung (Valutierung) einer Grundschuld

Steht die Bestellung einer Grundschuld in direktem Zusammenhang mit einem Kaufvertrag über eine Immobilie, so werden Kauf und Grundschuldbestellung meist in einem Notartermin abgehandelt. Dabei handelt es sich aber immer um zwei verschiedene Rechtsgeschäfte, worauf der Notar hinweist. Dabei ergibt sich stets das Problem, dass die Bank den Kredit erst auszahlen wird, wenn die Grundschuld eingetragen ist. Die Grundschuld kann aber erst eingetragen werden, wenn der Eigentümerwechsel vollzogen ist, wofür die Zahlung des Kaufpreises Voraussetzung ist. Um den Vollzug des Kaufvertrages zu ermöglichen, enthält dieser eine sogenannte Belastungsvollmacht. Damit erlaubt der Verkäufer und Noch-Eigentümer dem Käufer, die Grundschuld eintragen zu lassen.

Folgende Schritte müssen für einen Immobilienkauf mit Grundschuldbestellung erfolgen:

1. Käufer und Verkäufer einigen sich über den Kaufvertrag;
2. Bank und Käufer einigen sich über die Finanzierung;
3. Käufer und Verkäufer einigen sich auf die Bestellung eines Notars und betrauen ihn mit der Ausfertigung des Kaufvertrages;
4. Die Bank überlässt dem Notar die notwendigen Unterlagen für die Grundschuldbestellung;
5. Der Notar überlässt allen Beteiligten die Unterlagen zur Einsicht und Prüfung;
6. Beim „Notartermin“ findet die Beurkundung des Kaufvertrages und anschließend die der Bestellung der Grundschuld statt;
7. Der Notar holt alle erforderlichen Genehmigungen ein, überprüft die notwendigen Zahlungen und übergibt den Vorgang an das Grundbuch zur Eintragung.

Die finanzierende Bank erhält eine notarielle Urkunde über die Bestellung der Grundschuld. Sobald ihr ein Grundbuchauszug zugeht, der die Eintragung der Grundschuld im vereinbarten Rang ausweist, kann sie die Mittel in der vertraglich vorgesehenen Weise freigeben.

Die Abwicklung des gesamten Vorgangs vom Abschluss des Finanzierungsvertrages bis zur Freigabe der Mittel dauert üblicherweise vier bis sechs Wochen. Verzögerungen treten vor allem dann auf, wenn kompliziertere behördliche Genehmigungen etwa im Zusammenhang mit einem Vorkaufsrecht der Kommunen, dem Denkmalsschutz oder den Finanzbehörden beizubringen sind.

Die Notarbestätigung

Auf Anfrage kann ein Notar eine der Bank eine Notarbestätigung ausstellen. Darin bescheinigt der Notar, dass einer Eintragung der Grundschuld im vereinbarten Rang nichts entgegensteht. Manchen Banken genügt dies für die Auszahlung des Kredits oder einer vereinbarten ersten Kreditrate. Der Vorgang muss mit der Bank abgesprochen werden, da nicht jede Bank dies akzeptiert und der Vorgang zusätzlich kostenpflichtig ist.

Die Aufgaben des Käufers

Diese beschränken sich während dieser Phase darauf, den Eigenanteil der Finanzierung auf die vereinbarte Weise dem Verkäufer zur Verfügung zu stellen und die Grunderwerbssteuer zu zahlen. Dieser Vorgang ist absolute Voraussetzung für die Zustimmung des Finanzamts zur Abwicklung des Eigentumsüberganges beim Grundbuch.

Die nicht mehr valutierende Grundschuld

Die merkwürdige Floskel taucht immer wieder auf, sollte aber vermieden werden. Eine Grundschuld besteht, solange sie eingetragen ist. Sie besteht auch, wenn der zugrunde liegende Darlehensvertrag abgewickelt ist und keine Restforderung mehr besteht. Der Begünstigte der Grundschuld ist in diesem Fall verpflichtet, eine Löschungsbewilligung zu erteilen. Solange diese zwar erteilt ist, aber die Löschung im Grundbuch nicht vollzogen wurde, besteht sie weiter.