Variables Darlehen als Baufinanzierung ohne Zinsbindnung

Ein variables Darlehen ist eine Kreditvereinbarung, bei der der Zinssatz nach einem festgelegten Zeitraum – meist drei Monate – den Veränderungen des Finanzmarkts angeglichen wird. Grundlage für die Festsetzung der Kosten ist überwiegend der Zinssatz, der für Geldleihen zwischen den Banken berechnet wird, zuzüglich eines individuellen Aufschlages. Darlehen, die mit einer variablen Verzinsung vereinbart wurden, können mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden. Nach einer Kündigung muss der fällige Betrag innerhalb von zwei Wochen zurückgezahlt werden.

Variable Darlehen können auch mit einer Zinsobergrenze vereinbarten werden (Cap-Darlehen). Hier muss mit einem erheblichen Aufschlag beim Zinssatz gerechnet werden. In Erwartung eines Zinsrückgangs – also gegenwärtig nicht aktuell – werden auch manchmal „Floor-Darlehen“ vereinbart, bei denen der Zinssatz nicht unter eine vereinbarte Mindesthöhe fallen kann. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird der Begriff „variables Darlehen“ nur im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung gebraucht, obwohl auch andere Kreditformen, wie der Dispositionskredit ähnlich funktionieren.

Variable Darlehen im Vergleich zu einer gewöhnlichen Baufinanzierung

Der Kern einer Baufinanzierung ist im Regelfall ein langlaufendes Darlehen. Vereinbart werden gleichbleibende Raten auf der Grundlage einer Zinsvereinbarung über die gesamte Laufzeit und einer steigenden Tilgung. Durch die sinkenden Zinszahlungen aufgrund der geleisteten Tilgung wird der Anteil der Tilgung an den Kreditraten laufend größer. Diese Form eines Kredits wird allgemein Annuitätendarlehen genannt. Unter Annuität ist der gleichbleibende jährliche Gesamtbetrag zu verstehen, der vertragsgemäß für das Darlehen zu leisten ist. Das Annuitätendarlehen genießt in der deutschen Rechtsordnung eine besondere Stellung. Ein Darlehen mit Zinsbindung kann erst nach dem Ablauf von zehn Jahren, beginnend mit dem Tag der vollständigen Auszahlung, mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden.

Eine vorzeitige Kündigung ist nur in seltenen Fällen wie dem Verkauf der Immobilie möglich und begründet eine Pflicht zum Schadensersatz gegenüber der kreditgebenden Bank, genannt Vorfälligkeitszinsen. Diese werden nach der gekündigten Restlaufzeit berechnet und können erhebliche Dimensionen erreichen. Für Banken sind Annuitätendarlehen mit einer Besicherung durch ein Grundpfand ein besonderer Posten in der Bilanz. Kredite können nur zu einem Teil aus Einlagen finanziert werden und müssen – zum kleineren Teil – mit Eigenkapital unterlegt werden. Dieser Anteil ist bei Annuitätendarlehen mit einer Besicherung durch ein Grundpfand deutlich geringer als bei anderen Ausleihungen. Grundsätzlich ist die Bank nicht verpflichtet, der vorzeitigen Kündigung eines Annuitätendarlehens zuzustimmen. Das Annuitätendarlehen ist also nicht flexibel, aber es verschafft dem Kreditnehmer wie der Kredit gewährenden Bank Planungssicherheit. Der Kreditnehmer weiß über die gesamte Laufzeit, welche Rate monatlich zu zahlen ist.

Welche Gründe gibt es für die Aufnahme eines variablen Darlehens?

In der Praxis bewährt sich die Nutzung variabler Darlehen regelmäßig dann, wenn ein bekannter Zeitraum bis zum Eingang einer größeren Summe überbrückt werden muss. Eine Reihe von Konstellationen kehrt in der Praxis regelmäßig wieder. Der Immobilienkauf soll durch den Erlös aus dem Verkauf einer anderen Immobilie finanziert werden. Der Zugang der Summe aus dem Verkauf kann sich hinziehen. In diesem Fall ist es angebracht, ein variables Darlehen unbefristet aufzunehmen, da es ohne weitere Kosten nach Eingang des Verkaufserlöses gekündigt werden kann. Grundsätzlich ist die Vorfinanzierung eines jeden zu erwartenden Eingangs möglich, wobei die Besicherung im Einzelfall beachtet werden muss.

Kann eine Grundschuld für die kreditgebende Bank eingetragen werden, oder besteht sie bereits in entsprechender Höhe, steht der Kreditgewährung meist nichts im Wege. Auch abtretbare Forderungen gegen Banken oder Versicherungen können vorfinanziert werden. Bei Abfindungen von Firmen oder aus Scheidungen wird der Einzelfall entscheiden. Die Finanzierung von nicht genau zu beziffernden Erwartungen, etwa aus einer Erbschaft, kann schwierig werden.

Variable Darlehen als Prinzip einer Baufinanzierung?

Die meisten Banken beschränken den Anteil des variablen Teils an einer Finanzierung (oft auf etwa ein Viertel) aus Sicherheitsgründen. Für den privaten Bauherren oder Immobilienkäufer sollte gelten, dass das variable Darlehen eine geeignete Form der Zwischenfinanzierung sein kann. Gegenwärtig auf sinkende Zinsen bei der Baufinanzierung zu spekulieren, scheint nicht sinnvoll.